Theo thống kê của Bộ Xây dựng, cả nước hiện có khoảng 2.500 nhà chung cư cũ được xây dựng từ trước năm 1994, tập trung chủ yếu tại Hà Nội, TPHCM, Hải Phòng, Quảng Ninh… Do các chung cư này không thể tồn tại vĩnh viễn nên câu hỏi đặt ra khi sửa đổi Luật Nhà ở là sẽ xử lý như thế nào?
Theo Luật Nhà ở 2014 thì chung cư có thời hạn sử dụng. Khi hết thời hạn sử dụng nếu không còn an toàn thì phải phá dỡ, cải tạo, xây dựng lại. Tuy nhiên, việc phá dỡ, xây dựng lại chung cư tại nhiều địa phương còn rất chậm mà một trong những nguyên nhân là không có quy định về chấm dứt quyền sở hữu nên các chủ sở hữu cho rằng quyền này là vĩnh viễn, không di dời dù nhà đã xuống cấp, mất an toàn.
Để giải quyết vấn đề này, tờ trình dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) mới đây đưa ra phương án bổ sung quy định mới về sở hữu nhà chung cư để làm rõ căn cứ xác lập, chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư; các trường hợp phá dỡ nhà chung cư; các quyền, nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà chung cư sau khi nhà bị phá dỡ.
Ưu điểm của phương án này là giảm bớt gánh nặng cho ngân sách Nhà nước khi cải tạo, phá dỡ, xây dựng lại chung cư. Đồng thời cũng bảo đảm tính khả thi vì quy định rõ trách nhiệm của các chủ sở hữu trong việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thuộc sở hữu của mình, không phải áp dụng hệ số K bồi thường như hiện hành.
Tuy nhiên, nhược điểm là thời gian đầu triển khai sẽ gặp khó khăn do phải thay đổi nhận thức của người dân về sở hữu.
Phương án tiếp theo là giữ nguyên quy định hiện hành của Luật Nhà ở 2014, theo đó, người mua nhà chung cư được sở hữu nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ổn định, lâu dài.
Phương án này sẽ bảo đảm tính ổn định của chính sách; chung cư hết thời hạn sử dụng, phải phá dỡ, xây dựng lại thì người dân được bồi thường theo hệ số từ 1 - 2 lần. Thế nhưng, nếu theo quy định này thì việc cải tạo chung cư sẽ vẫn gặp khó.
Thực tế, việc cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ thời gian qua gặp nhiều khó khăn, trong đó có nguyên nhân từ việc pháp luật về nhà ở không có quy định về chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư.
Vậy nên vấn đề đặt ra ở đây là thay vì đề xuất chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) nên có cách nhìn mới, có quy định rõ ràng về xây dựng, cải tạo chung cư nhằm bảo đảm quyền lợi của các bên liên quan.
Như ý kiến của đại diện Hiệp hội Bất động sản TPHCM thì dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) cần quy định xử lý chung cư khi bị phá dỡ theo hướng liên quan đến quyền và nghĩa vụ.
Đó là được quyền tiếp tục sử dụng diện tích đất có nhà chung cư để đóng góp kinh phí xây dựng lại. Mức độ đóng góp xác định theo tỷ lệ diện tích sử dụng căn hộ sở hữu nhân với suất đầu tư tại thời điểm lập phương án bồi thường.
Trong trường hợp chủ sở hữu không có nhu cầu đóng góp kinh phí để phá dỡ, xây dựng lại chung cư thì được bồi thường giá trị quyền sử dụng đất theo tỷ lệ diện tích sử dụng chung được xác định theo quy định của pháp luật đất đai tại thời điểm thực hiện bồi thường và phải bàn giao lại diện tích đất thuộc quyền sử dụng cho chủ đầu tư dự án.
Cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ là đòi hỏi khách quan và phù hợp với nguyện vọng của người dân. Vấn đề còn lại là cần có quy định cụ thể, có chính sách toàn diện, hài hòa lợi ích của Nhà nước và người dân.
