Nghị định 69/2021/NĐ-CP chính thức có hiệu lực từ 1/9/2021 mở ra nhiều kỳ vọng cho việc tháo gỡ các “nút thắt” đang tồn tại.
Nhiều điểm mới sát với thực tế hơn
Nghị định 69/2021/NĐ-CP quy định: Nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ để xây dựng lại, hoặc xây dựng công trình khác theo quy hoạch, cũng như quy định về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và bố trí chỗ ở tạm thời cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư.
Điểm mới của Nghị định 69, theo các chuyên gia, đã tháo gỡ được 3 “nút thắt” cơ bản lâu nay vẫn tồn tại là cơ chế bồi thường và hệ số giá đất bồi thường. Theo đó, với nút thắt thứ nhất, Nghị định mới quy định căn cứ vào điều kiện cụ thể của dự án tại từng khu vực, UBND cấp tỉnh quyết định hệ số k bồi thường từ 1 - 2 lần diện tích sử dụng căn hộ cũ ghi trong giấy chứng nhận được cấp qua các thời kỳ hoặc diện tích đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận.
Trường hợp nhà chung cư thuộc sở hữu Nhà nước thuộc diện phải phá dỡ thì người đang thuê được bố trí thuê căn hộ có diện tích theo thiết kế được duyệt, nhưng không thấp hơn diện tích sử dụng căn hộ cũ, trừ trường hợp không có nhu cầu thuê nhà ở; giá thuê nhà ở được áp dụng như đối với giá thuê nhà ở xã hội thuộc sở hữu Nhà nước. Nếu Nhà nước bán căn hộ này thì người đang thuê được mua theo quy định về bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước.
Thứ hai là trước khi xây dựng dự án chung cư, hoặc cải tạo lại dự án nhà ở chung cư cần có quy hoạch, xác định chỉ tiêu quy mô dân số… thì mới được tiến hành cải tạo và xây dựng.
Thứ 3 là việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư phải được tối thiểu 51% tổng số chủ sở hữu nhà chung cư, khu chung cư đồng ý là được thông qua, thay vì 100% cư dân đồng ý mới được tháo dỡ như trước đây.
Các điểm thắt chính sách trên đã khiến tốc độ cải tạo chung cư cũ nhiều năm qua giậm chân tại chỗ. Theo số liệu tổng hợp từ Bộ Xây dựng, hiện cả nước có khoảng 2.500 khối nhà chung cư cũ được xây dựng từ trước năm 1994, tương đương khoảng hơn 3 triệu mét vuông sàn với hơn 100.000 hộ dân đang sinh sống.
Trong số nhà chung cư này có tới 25% thuộc diện hư hỏng, nguy hiểm (600/2.500 chung cư hỏng nặng, nguy hiểm cấp C, D). Tuy vậy, 10 năm qua, tỉ lệ nhà chung cư đã được cải tạo, sửa chữa mới chưa đầy 3%. Con số này quá thấp so với kỳ vọng, bởi còn nhiều nút thắt khiến các dự án, phương án cải tạo mãi chỉ nằm trên giấy, hoặc dừng lại ở mức độ khảo sát.
Theo ông Huỳnh Thanh Khiết - Phó Giám đốc Sở Xây dựng TPHCM, việc cải tạo, xây mới chung cư cũ chậm có nguyên nhân do số lượng nhà chung cư cũ trên địa bàn có tình trạng sở hữu, sử dụng đa dạng thuộc nhiều cơ quan, đơn vị quản lý dẫn đến khó tiếp cận, kiểm đếm, rà soát chất lượng trong thời gian ngắn.
Mặt khác, phần lớn nhà chung cư cũ tập trung tại khu vực trung tâm TP thuộc khu vực hạn chế phát triển về mật độ, tầng cao và đặc biệt là dân số; việc điều chỉnh quy hoạch thuộc thẩm quyền của Thủ tướng Chính phủ... nên bị tắc, dẫn đến việc cải tạo xây mới chung cư cũ chưa hiệu quả.
Sẽ có đột phá trong thời gian tới
Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM (HoREA), Nghị định 69/2021/NĐ-CP có hiệu lực chắc chắn trong thời gian tới việc đẩy mạnh công tác xây dựng lại nhà chung cư cũ, tái định cư cho người dân sẽ được triển khai tốt hơn, đồng bộ và hiệu quả hơn.
Ông Châu nhìn nhận, sau nhiều sửa đổi, Nghị định 69/2021/NĐ-CP đã đáp ứng được nguyện vọng của chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư, phù hợp với tình hình thực tiễn, với những cơ chế, chính sách mới có tính đột phá, đồng bộ.
“Nghị định 101/2015/NĐ-CP trước đây chưa đảm bảo tính khả thi, chưa thu hút được nhiều nhà đầu tư tham gia, do không quy định cơ quan có thẩm quyền phải xác định chỉ tiêu “quy mô dân số” khi lập quy hoạch khu vực nhà chung cư thuộc diện cải tạo, xây dựng lại. Nghị định 69/2021 đã bổ sung nội dung này.
Đặc biệt, nguyên tắc xây dựng, thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, bố trí chỗ ở tạm thời của Nghị định 69/2021/NĐ-CP phù hợp với nhu cầu, nguyện vọng, hạn chế tối đa tác động bất lợi đến môi trường sống của chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư.
Phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, bố trí chỗ ở tạm thời cho chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư có tính khả thi cao, phù hợp với thực tế hơn so với quy định trước đây, trong đó quy định cụ thể một số nội dung: Hệ số hoán đổi diện tích căn hộ mới từ 1 - 2 lần diện tích căn hộ cũ, tính lợi thế vị trí căn hộ cũ… sẽ khiến người dân dễ dàng đồng thuận hơn” - ông Châu nói.
Trong hàng loạt các điểm mới bổ sung, tháo gỡ nhằm hút nhà đầu tư tham gia vào việc cải tạo, xây mới các chung cư cũ nát, ông Châu cũng đánh giá cao điểm tháo gỡ (quy định mới) ở giải pháp quy gom một số nhà chung cư trên cùng phạm vi địa bàn cấp xã, cấp huyện để tái định cư cho chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư, gắn với cải tạo, chỉnh trang đô thị khi lập, phê duyệt quy hoạch vừa hợp lòng dân, vừa sát thực tế.
Quy định lựa chọn chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư phải được tối thiểu 51% tổng số chủ sở hữu nhà chung cư, khu chung cư đồng ý phù hợp với nguyên tắc pháp luật hơn, dễ đạt được kết quả hơn thay vì dựa trên sự biểu quyết được tính theo diện tích sở hữu riêng của chủ sở hữu căn hộ, chủ sở hữu phần diện tích khác trong nhà chung cư theo nguyên tắc 1m2 diện tích sở hữu riêng tương đương với một phiếu biểu quyết như trước đây.
Đồng ý quan điểm này, anh Trần Thái Thanh - cư dân tại khu chung cư Trúc Giang, Quận 1, TPHCM tin tưởng với Nghị định mới chung cư của anh sẽ được tháo dỡ và xây mới.
Anh cho biết, suốt nhiều năm qua dù chung cư của anh có tới 95% cư dân đồng ý lựa chọn phương án bố trí tái định cư hoặc nhận tiền mặt nhưng vì chỉ đạt con số 95% (vài hộ không đồng ý) mà chung cư Trúc Giang mãi không thể di dời dân để tổ chức cải tạo, dù chung cư này theo thẩm định của Sở Xây dựng TPHCM là loại D - sập bất cứ lúc nào.
“Cái khó của chính sách chính là quy định thiếu phù hợp thực tế. Bởi theo Nghị định 101/2015 về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư của Chính phủ bắt buộc 100% các cư dân đồng ý mới tiến hành thực hiện.
Còn tại đây chỉ còn 6 hộ dân không đồng ý thì hàng trăm hộ dân còn lại cũng không thể làm gì khác ngoài chịu trận. Nghị định 69/2021/NĐ-CP sẽ mang đến hy vọng lớn cho cư dân chúng tôi về một nơi ở mới đàng hoàng hơn” - anh Thanh nói.
Phân tích sâu hơn về điểm mới trên, ông Lê Hoàng Châu cho biết quy định tại khoản 6, Điều 14 Nghị định 69/2021/NĐ-CP hoàn toàn phù hợp với nguyên tắc quy định tại Khoản 5 Điều 102 Luật Nhà ở 2014 khi lấy số phiếu tán thành để cải tạo, xây mới lại chung cư cũ.
“Việc lấy ý kiến các chủ sở hữu khi lựa chọn chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được thực hiện theo nguyên tắc mỗi một căn hộ tương ứng với một phiếu biểu quyết là phù hợp với quyền và lợi ích hợp pháp của cư dân.
Với quy định phải có ít nhất 70% tổng số chủ sở hữu căn hộ, khu chung cư đó tham gia, DN được lựa chọn phải được tối thiểu 75% tổng số chủ sở hữu tham gia đồng ý theo quy định của Nghị định 69/2021/NĐ-CP sẽ tháo gỡ những rào cản tồn tại của ngày trước.
Trường hợp nhiều DN đăng ký làm chủ đầu tư thì lựa chọn DN nhận được tỉ lệ đồng ý cao nhất, nhưng tối thiểu phải đạt trên 51% tổng số chủ sở hữu đồng ý là hợp lý” - ông Châu nhìn nhận.
