Nhiều chuyên gia bất động sản (BĐS) cho rằng, cùng với đồng bộ, thống nhất quy định của Hiến pháp, pháp luật còn cần phù hợp với tâm tư nguyện vọng của các chủ sở hữu nhà chung cư, không làm phát sinh “tâm lý bất an” trong xã hội.

Đề xuất “khai tử” chung cư

Trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) lần thứ 5, Bộ Xây dựng đã tiếp thu ý kiến của các chuyên gia, doanh nghiệp và bỏ “quy định cứng” về ấn định thời hạn sở hữu nhà chung cư. Đồng thời, thay vào đó là quy định về “xác lập và chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư”.

Cụ thể, Khoản 1 Điều 25 dự thảo quy định quyền sở hữu nhà chung cư “chấm dứt khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng hoặc chưa hết thời hạn sử dụng nhưng thuộc các trường hợp phải phá dỡ...”.

Theo đó, thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế theo kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền.

Như vậy, thời hạn sử dụng nhà chung cư là một mốc thời gian, được xác định theo một trong 2 phương thức. Cụ thể, phương thức 1: Theo hồ sơ thiết kế và được ghi trong thông báo kết quả thẩm định thiết kế (xác định “trên giấy”, khi nhà chung cư còn chưa được xây). Phương thức 2: Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo kết luận kiểm định của cơ quan Nhà nước.

Như vậy, nếu phương án tại dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) được thông qua thì được hiểu cơ quan chức năng sẽ thực hiện “khai tử” tòa nhà chung cư theo quy định. Bên cạnh đó, chính sách này được lý giải sẽ tạo thuận lợi cho hoạt động phá dỡ, xây dựng lại nhà chung cư cũ.

Nêu quan điểm về quyền sở hữu nhà chung cư, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM (HoREA), cho rằng dự thảo này còn nhiều bất cập.

Cụ thể, “chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư khi nhà chung cư chưa hết thời hạn sử dụng nhưng thuộc trường hợp phải phá dỡ” là không phù hợp với quy định của Bộ luật Dân sự 2015, Luật Đất đai 2013 và dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Lý giải về điều này, HoREA nêu rõ: “Không thể đồng nhất thời hạn sử dụng nhà chung cư (tuổi thọ nhà chung cư) với quyền sở hữu nhà chung cư bởi lẽ đây là 2 phạm trù hoàn toàn khác nhau”.

Ảnh minh họa.

Tiếp tục hoàn thiện sửa đổi

Nêu quan điểm về dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), TS.KTS Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam, nhận định, Luật Nhà ở 2014 hiện hành đi vào cuộc sống và đạt được nhiều kết quả đáng kể, song cũng đã bộc lộ không ít tồn tại về sở hữu nhà ở, chất lượng, chương trình kế hoạch nhà ở chưa rõ, chưa kiểm soát hiệu quả, phát triển nhà ở chưa đồng bộ.

“Trong bối cảnh đó cần sửa đổi Luật Nhà ở 2014 vì đây là luật liên quan đến nhiều lĩnh vực, tác động trực tiếp đến người dân, đến an sinh xã hội, đến quyền con người. Vì vậy cần lấy ý kiến rộng rãi, nhất là Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và các tổ chức chính trị xã hội để nâng cao chất lượng luật…”, ông Đào Ngọc Nghiêm kiến nghị.

Góp ý về sở hữu nhà ở (chương II), ông Đào Ngọc Nghiêm cho rằng: Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đã nêu cụ thể, bổ sung so với Luật Nhà ở 2014, tuy vậy còn một số vấn đề cần làm rõ.

Ví dụ như việc công nhận quyền sở hữu nhà ở, quy định trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận cho chủ sở hữu theo quy định pháp luật đất đai còn chung chung chưa hài hòa với các quy định cụ thể trong Luật Đất đai (sửa đổi).

Ông Đào Ngọc Nghiêm cũng bày tỏ quan điểm thống nhất về thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo thời hạn sử dụng của công trình, song dự thảo luật cần quy định quyền của chủ sử dụng khi hết thời hạn và xác định rõ trách nhiệm của Nhà nước, của cơ quan quản lý Nhà nước.

Trước đó (ngày 7/3), tại Hội nghị phản biện xã hội dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi), Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị khẳng định, Ban soạn thảo 2 dự án Luật sẽ tiến hành rà soát tổng thể để chỉnh lý, bổ sung sao cho đáp ứng các yêu cầu đặt ra và sẽ hoàn thiện theo hướng thể chế hóa các chủ trương của Đảng, Nhà nước.

Theo Bộ trưởng Bộ Xây dựng, Ban soạn thảo sẽ tiếp tục rà soát, sửa đổi, bổ sung hợp lý, bảo đảm tính hợp hiến, thống nhất, đồng bộ với hệ thống pháp luật có liên quan; bảo vệ quyền và lợi ích chính đáng của người dân; hài hòa lợi ích Nhà nước, cộng đồng, doanh nghiệp.

Đặc biệt, các quy định sẽ có tính khả thi, điều tiết được các hoạt động của các chủ thể có liên quan, tuân thủ các quy định của Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật…