Để giải quyết, Bộ Xây dựng vừa ban hành Thông tư 03/2021/TT-BXD quy định quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư, bao gồm cả căn hộ lưu trú (Condotel).
Nhiều quy định nghiêm ngặt về kỹ thuật
Thông tư 03 của Bộ Xây dựng cho phép các dự án chung cư được xây dựng một cơ số tối thiểu căn hộ có diện tích 25m2 đáp ứng nhu cầu của người dân. Trong đó, yêu cầu căn hộ chung cư phải có tối thiểu một phòng ở và một khu vệ sinh; diện tích sử dụng tối thiểu là 25m2.
Đối với dự án nhà ở thương mại, phải bảo đảm tỉ lệ căn hộ chung cư có diện tích nhỏ hơn 45m2 không vượt quá 25% tổng số căn hộ chung cư của dự án. Riêng loại hình văn phòng kết hợp lưu trú, diện tích sử dụng không nhỏ hơn 25m2, trong đó diện tích của khu vực làm việc tối thiểu 9m2.
Diện tích chỗ để xe (bao gồm đường nội bộ trong gara/bãi để xe) tối thiểu là 25m2 cho 4 căn hộ chung cư. Nhưng không nhỏ hơn 20m2 cho 100m2 diện tích sử dụng căn hộ chung cư, trong đó bảo đảm tối thiểu 6m2 chỗ để xe máy, xe đạp cho mỗi căn hộ chung cư.
Diện tích chỗ để xe của phần căn hộ lưu trú và phần văn phòng kết hợp lưu trú bảo đảm tối thiểu 20m2 cho 160m2 diện tích sử dụng căn hộ. Nó phải nằm trong phần diện tích của dự án đã được phê duyệt.
Về không gian sinh hoạt cộng đồng, Bộ Xây dựng yêu cầu phải bố trí diện tích bình quân tối thiểu đạt 0,8m2/căn hộ. Trong đó, phải có không gian phù hợp để tổ chức hội nghị cư dân...
Kể từ ngày 5/7/2021, thang máy tại nhà chung cư phải đáp ứng 10 yêu cầu. Theo đó, nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp từ 5 tầng trở lên phải có tối thiểu 1 thang máy. Từ 10 tầng trở lên phải có tối thiểu 2 thang máy và bảo đảm lưu lượng người sử dụng theo tiêu chuẩn được lựa chọn áp dụng.
Theo Bộ Xây dựng, việc đề xuất quy định căn hộ chung cư có diện tích tối thiểu là 25m2 là có cơ sở pháp lý, khoa học và thực tiễn. Bởi theo kết quả điều tra về dân số và nhà ở, có tới 4,8% hộ gia đình tại khu vực đô thị có diện tích nhà ở tối thiểu dưới 5m2/người.
Do đó, chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2030 đã đề ra mục tiêu nâng diện tích nhà ở tối thiểu lên 6m2 sàn/người vào năm 2015 và lên 8m2 sàn/người đến năm 2020.
Vì thế, quy định căn hộ có diện tích tối thiểu là 25m2 (1 - 3 người ở) là hợp lý và phù hợp với nhu cầu, đặc biệt là những người có thu nhập thấp tại đô thị và người lao động tại các khu công nghiệp.
Mặt khác, Nghị định 100/CP cũng quy định căn hộ chung cư nhà ở xã hội có diện tích tối thiểu là 25m2. Bên cạnh việc khuyến khích phát triển nhà ở xã hội, việc căn hộ thương mại được xây dựng với diện tích tối thiểu 25m2 cũng là một giải pháp nhằm thúc đẩy phát triển nhà ở giá thấp cho những người gặp khó khăn về nhà ở.
Cơ hội nhà ở cho người thu nhập thấp
Việc Bộ Xây dựng cho phép xây dựng căn hộ diện tích 25m2 được xem là tín hiệu đáng mừng cho cả người mua nhà thu nhập thấp và chủ đầu tư. Với thực trạng khan hiếm nhà thương mại giá rẻ trên thị trường như hiện nay, Thông tư 03 của Bộ Xây dựng được hy vọng sẽ cởi bỏ được nút thắt của thị trường.
Theo ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng Giám đốc trang batdongsan.com.vn, phân khúc nhà giá rẻ luôn thu hút một lượng lớn nguồn cầu trên thị trường. Tuy nhiên, thực tế trên thị trường tại TPHCM và các đô thị lớn khác như Hà Nội, Đà Nẵng nguồn cung phân khúc này rất khan hiếm.
Vì vậy, việc Bộ Xây dựng cho phép xây nhà chung cư có căn hộ diện tích 25m2 sẽ mở ra cơ hội cho nhóm khách hàng có tiềm lực tài chính từ 500 - 800 triệu đồng.
“Nhóm đối tượng tìm kiếm phân khúc căn hộ giá rẻ, diện tích phù hợp phần đông là người có thu nhập thấp, các cặp vợ chồng mới cưới có nhu cầu sống riêng, những sinh viên mới ra trường hoặc người mới đi làm... Đây là những đối tượng khách hàng có nhu cầu thực về nhà ở nhưng chưa có tiềm lực tài chính dồi dào để có thể sở hữu một căn hộ có diện tích trên 45m2.
Do đó, với tỉ trọng phân bổ khoảng 25% căn hộ trên tổng dự án một nhà chung cư thì thời gian tới cơ hội sở hữu một căn nhà của người trẻ, người thu nhập thấp tại đô thị sẽ hiện thực hơn”, ông Quốc Anh nói.
Trước khi Bộ Xây dựng ban hành Thông tư 03, nhiều tranh cãi và lo ngại về những “khu ổ chuột” trên cao sẽ sớm hình thành trong tương lai, gây mất mỹ quan và phá vỡ quy hoạch đô thị.
Tuy vậy, theo ông Thái Phương Bình - chuyên gia bất động sản, Giám đốc Sàn giao dịch Phương Bình Land (Quận 7), những lo ngại trên không hẳn hoàn toàn đã đúng nếu chủ đầu tư, quận huyện và địa phương nơi triển khai dự án thực hiện nghiêm các yêu cầu kỹ thuật, quy hoạch về nhà chung cư theo Thông tư 03 của Bộ Xây dựng.
“Ổ chuột hay không ổ chuột thật ra không nằm ở chất lượng căn hộ chung cư mà nó nằm ở ý thức sống, sinh hoạt, chất lượng sống của cộng đồng cư dân nơi đó. Thật ra, tại các lõi đô thị lớn tại TPHCM, Hà Nội hay Đà Nẵng hiện không còn nhiều quỹ đất lớn để chủ đầu tư xây dựng các dự án chung cư (đa phần về vùng ven) nên chuyện lo ngại phá vỡ quy hoạch đô thị gần như không thực tế. Với mật độ tối thiểu số căn hộ 25m2 trong một dự án 500 - 1.000 căn hộ thì sẽ không quá quan ngại”, ông Bình phân tích.
Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM cho rằng nhu cầu căn hộ trong tầm giá 750 triệu đồng (tạm tính 30 triệu/m2) hiện là rất lớn. “Việc tích lũy 1 - 2 trăm triệu để mua trả góp nhà sẽ là khoản chi khả dĩ hơn cho các cặp vợ chồng trẻ có thu nhập thấp mong muốn có nhà ở.
Nếu thực hiện quy hoạch không gian đô thị tốt, thực hiện nghiêm các quy chuẩn, yêu cầu kỹ thuật của Bộ Xây dựng trong việc xây dựng nhà chung cư thì việc thị trường có thêm nguồn cung phân khúc căn hộ trên sẽ rất hợp lý và phù hợp xu thế sống đô thị”, ông Châu khẳng định.
