Nhiều thủ tục hành chính

Ông Lê Hữu Nghĩa - Giám đốc Công ty TNHH Thương mại - Xây dựng Lê Thành cho rằng, việc phát triển nhà ở xã hội sau đại dịch Covid-19 sẽ gián tiếp giúp phát triển kinh tế, khiến 35 ngành nghề khác phát triển theo. Khi người lao động có nơi ở ổn định lâu dài, họ sẽ yên tâm tập trung lao động sản xuất, gắn bó với công ty, ổn định kinh doanh. Ngoài ra, việc người lao động có nơi ở sạch đẹp, an toàn thì cơ quan Nhà nước sẽ quản lý và công tác chống dịch tốt hơn.

Tuy nhiên, trình tự thủ tục xin dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội rất khó, kéo dài rất lâu, trung bình khoảng 3 - 5 năm, có dự án kéo dài lâu hơn. Theo quy định, dự án nhà ở xã hội được tăng mật độ xây dựng hoặc hệ số sử dụng đất lên tối đa 1,5 lần so với quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng hiện hành. Điều này làm cho chỉ tiêu quy hoạch khu vực đó không còn phù hợp nữa. Vì vậy, phải điều chỉnh quy hoạch cục bộ tỷ lệ 1/2000. Đây là giai đoạn rất lâu vì luôn vướng vấn đề tăng dân số.

Cũng theo ông Nghĩa, Luật Đầu tư 2020 thì Sở KH&ĐT chỉ trình thành phố chấp thuận chủ trương đầu tư khi dự án phù hợp quy hoạch. Nhưng khi làm thủ tục xin điều chỉnh quy hoạch cục bộ, Sở QH&KT và UBND quận huyện trả lời: “Khi chưa có văn bản của UBND thành phố có ý kiến về việc chấp thuận chủ trương đầu tư thì chưa có cơ sở trình điều chỉnh quy hoạch cục bộ”. Vì vậy, việc xin dự án của doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn, không biết thực hiện bước nào trước. “Hiện nay chúng ta chưa có một quy trình xin dự án nhà ở xã hội riêng mà đang theo quy trình xin dự án nhà ở thương mại. Đồng thời cũng chưa có một tiêu chuẩn thiết kế nhà ở xã hội riêng”, ông Nghĩa nói.

Ông Nghĩa cho biết thêm, theo Điều 58 Luật Nhà ở 2014, chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được hưởng nhiều ưu đãi như được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Đồng thời được miễn giảm thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp. Bên cạnh đó còn được vay vốn ưu đãi từ Ngân hàng Chính sách xã hội và hỗ trợ toàn bộ hoặc một phần kinh phí đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật… Tuy nhiên, việc tiếp cận các ưu đãi này còn hạn chế. Ông Lê Hữu Nghĩa dẫn chứng, về ưu đãi thuế, nhà ở xã hội để cho thuê được giảm thuế GTGT, thuế thu nhập doanh nghiệp nhiều hơn nhà ở xã hội để cho thuê mua, bán. Cụ thể là được giảm 70% thuế GTGT và thuế thu nhập doanh nghiệp.

Tuy nhiên hiện nay, thuế GTGT và thuế thu nhập doanh nghiệp đối với nhà ở xã hội cho thuê không được giảm theo Luật Nhà ở. Các cơ quan thuế căn cứ theo Luật Thuế chỉ giảm 50% thuế GTGT và thuế thu nhập doanh nghiệp đối với nhà ở xã hội cho thuê. Về gói vốn vay ưu đãi, dự án xây dựng nhà ở xã hội được vay vốn ưu đãi từ Ngân hàng Chính sách xã hội nhưng thực tế nhà đầu tư rất khó tiếp cận với nguồn vốn vay ưu đãi. Do nguồn vốn ngân sách bố trí cho các dự án nhà ở xã hội rất ít. Vì vậy, doanh nghiệp phải vay vốn từ các ngân hàng thương mại với lãi suất cao (11%/năm). Giai đoạn từ năm 2016 đến nay, Chính phủ chưa bố trí nguồn vốn tái cấp bù lãi suất cho chủ đầu tư vay xây dựng nhà ở xã hội.

Về kinh phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật, Giám đốc Công ty TNHH Thương mại - Xây dựng Lê Thành cho hay, chủ đầu tư nhà ở xã hội được hỗ trợ toàn bộ hoặc một phần kinh phí đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật. Đối với nhà ở xã hội cho thuê thì được hỗ trợ toàn bộ. Tuy nhiên, việc đầu tư hạ tầng thì hầu như các tỉnh, thành phố không hỗ trợ kinh phí cho nhà đầu tư. Do vậy, nhà đầu tư phải tự bỏ kinh phí 100% để đầu tư hạ tầng khi làm dự án nhà ở xã hội.

Cần cơ chế khuyến khích các doanh nghiệp xây dựng

Ông Lê Hữu Nghĩa cũng cho hay, làm nhà ở xã hội thì được miễn tiền sử dụng đất. Nhưng thủ tục ban hành quyết định miễn khoản này cũng gặp nhiều khó khăn. Bởi các cơ quan chức năng phải tính tiền sử dụng đất sau đó mới ra quyết định miễn tiền sử dụng đất. Nhưng việc xác định giá đất hiện nay cũng còn nhiều bất cập. Từ đó dẫn đến việc chậm ban hành quyết định miễn tiền sử dụng đất, làm ảnh hưởng đến việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của dự án.

Chưa kể đến việc lợi nhuận làm nhà ở xã hội thấp. Chủ đầu tư được quy định lợi nhuận chỉ 10% hoặc 15% tùy theo loại hình bán hay cho thuê nhà ở xã hội, thấp hơn rất nhiều so với nhà ở thương mại. Nhưng trình tự thủ tục từ khi xin dự án đến khi xây dựng hoàn thành khoảng 5 năm, mà lợi nhuận chỉ 10% thì chia lợi nhuận trung bình có 2%/năm là quá thấp. Con số này thấp hơn cả lãi suất tiết kiệm của ngân hàng nên khó thu hút doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Bên cạnh đó, việc xét duyệt hồ sơ chứng minh đối tượng được hưởng chính sách về nhà ở xã hội gặp nhiều khó khăn. Còn doanh nghiệp làm nhà ở xã hội vẫn bị kiểm toán.

“Chúng ta phát triển nhà ở xã hội là vì tạo điều kiện có nơi ăn chốn ở cho một số đối tượng như những người có thu nhập thấp, cán bộ công nhân viên Nhà nước, lực lượng vũ trang. Vì vậy, Nhà nước nên khuyến khích các doanh nghiệp xây dựng. Nhưng hiện nay doanh nghiệp xây dựng nhà ở xã hội trên đất doanh nghiệp tự bồi thường và xây dựng bằng nguồn vốn của doanh nghiệp. Họ chưa được hưởng các chính sách ưu đãi nhưng lại bị kiểm toán như các dự án nhà ở thương mại. Trong khi các doanh nghiệp quá khó khăn do ảnh hưởng bởi dịch Covid-19”, ông Lê Hữu Nghĩa bày tỏ.

(Còn nữa)