Tuy nhiên, việc này khá ì ạch do những vướng mắc về cơ chế và thiếu sự đồng thuận.
Theo số liệu thống kê của Bộ Xây dựng, chỉ riêng tại hai đô thị lớn nhất cả nước là Hà Nội và TPHCM, đã có khoảng 3.300 chung cư cũ, hầu hết được xây dựng từ những năm 1970 - 1980, đang bị xuống cấp, trong đó nhiều chung cư xuống cấp ở mức độ rất nghiêm trọng.
Dù rất nỗ lực và có nhiều giải pháp được đưa ra nhưng việc cải tạo chung cư cũ vẫn gặp nhiều khó khăn, trong đó, “điểm nghẽn” lớn nhất là việc cân đối lợi ích của Nhà nước, doanh nghiệp và người dân. Phía doanh nghiệp không mặn mà do lợi ích từ việc cải tạo chung cư cũ không hấp dẫn.
Ví dụ rõ nhất là tại Hà Nội, dù đã được triển khai cách đây khá lâu nhưng hiện mới chỉ có 32 chung cư được cải tạo - con số rất nhỏ so với gần 1.600 chung cư đang xuống cấp ở mức độ rất nghiêm trọng.
Tương tự, tại TPHCM cũng gặp nhiều khó khăn, vướng mắc về thủ tục chấp thuận đầu tư, thu hồi đất, giao đất, bồi thường hỗ trợ tái định cư do việc áp dụng pháp luật về nhà ở, đất đai và đầu tư còn nhiều chồng chéo, chưa đồng bộ.
Nguyên nhân chính dẫn đến việc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ chậm trễ là do vướng mắc về thống nhất phương án bồi thường giữa chủ đầu tư và các chủ sở hữu căn hộ chung cư.
Các chủ sở hữu căn hộ, nhất là các hộ dân tại tầng 1 thường yêu cầu hệ số bồi thường cao, trong khi quy hoạch chung cư giới hạn tầng cao, diện tích sàn xây dựng có hạn dẫn đến chủ đầu tư khó cân đối hiệu quả tài chính của dự án...
Để giải quyết vấn đề này, Luật Nhà ở 2023 đã dành một chương (Chương 5) để quy định về vấn đề cải tạo, xây dựng lại chung cư. Luật cũng bổ sung các cơ chế ưu đãi dành cho chủ đầu tư như được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, kinh doanh diện tích nhà ở còn lại sau khi bố trí tái định cư, kinh doanh dịch vụ thương mại trong phạm vi dự án, vay vốn ưu đãi. Được địa phương hỗ trợ ngân sách để xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội dự án và hưởng ưu đãi về thuế...
Ngoài ra, thời hạn sử dụng nhà chung cư theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế cũng đã được luật hóa. Theo đó, khi các khu chung cư hết thời hạn sử dụng sẽ được cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh kiểm định, nếu không đủ an toàn sẽ buộc phải cưỡng chế phá dỡ, xây dựng lại.
Đặc biệt, theo quy định mới, chủ đầu tư dự án nhà ở chung cư cũ được hưởng lợi nhuận từ 10 - 15% chứ không cố định ở mức 10% như trước đây. Doanh nghiệp khi được chọn làm chủ đầu tư dự án cải tạo chung cư cũ cũng được đề xuất điều chỉnh dự án như tăng thêm số tầng dự án.
Đối với các cư dân ở tầng 1, tầng 2, căn góc các tòa chung cư cũ, ngoài chính sách bồi thường, hỗ trợ chung còn được ưu tiên mua, thuê phần diện tích kinh doanh khối đế tòa nhà mới để kinh doanh.
Khi các khó khăn, vướng mắc cốt lõi về cơ chế, chính sách đã được nhìn nhận rõ và đang được Quốc hội, Chính phủ tháo gỡ tối đa thì điều quan trọng, như ý kiến của đại diện Cục phát triển nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng thì rất cần sự quyết tâm của các địa phương thông qua việc vận dụng hiệu quả các cơ chế, chính sách, tạo sự đồng thuận của người dân.
Ngoài ra, cần minh bạch phương án tài chính, lợi ích của người dân và doanh nghiệp. Có như vậy mới có thể thu hút được nhiều hơn nữa doanh nghiệp tham gia.
