Theo báo cáo của Sở Xây dựng TPHCM, giai đoạn 2016 - 2020, TP chỉ đưa vào sử dụng 19 dự án nhà ở xã hội (NƠXH) với diện tích tăng thêm 1,23 triệu m2, đạt 69,2% so với chỉ tiêu đề ra là 1,78 triệu m2.

Vướng tứ bề bởi quy định của luật

Theo chỉ tiêu giai đoạn 2021 - 2025, TPHCM sẽ tăng thêm 2,5 triệu m2 sàn NƠXH. Tuy nhiên, quá trình thực hiện mục tiêu này đang gặp vướng mắc thủ tục pháp lý, cơ chế ưu đãi và cả việc dành quỹ đất cho NƠXH.

Theo quy định của pháp luật, đất để thực hiện dự án NƠXH được hình thành từ hai nguồn: Thứ nhất là từ việc giao đất, cho thuê đất theo quy hoạch và thứ hai là đất do các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại. Cho dù xuất phát từ nguồn nào thì đất dành cho xây dựng NƠXH cũng phải tuân thủ nguyên tắc phù hợp quy hoạch. Tuy nhiên, thực tế công tác quy hoạch đất phát triển NƠXH hiện chưa được quan tâm đúng mức.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM, cho biết: Luật Nhà ở năm 2005 quy định khi phê duyệt quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng nông thôn, quy hoạch xây dựng khu công nghiệp, khu nghiên cứu đào tạo, phải xác định rõ diện tích đất để xây dựng NƠXH. Tuy nhiên, thực tế trong quy hoạch TP đã không xác định cụ thể đối với loại đất này. Chẳng hạn, trong quy hoạch sử dụng đất của thành phố giai đoạn 2011 - 2020 không có xác định chỉ tiêu riêng cho đất xây dựng NƠXH mà chỉ có chỉ tiêu chung về đất ở.

Theo ông Châu, điều này dẫn đến lúng túng, thiếu chủ động trong tạo lập quỹ đất cho phát triển NƠXH. Các dự án NƠXH được thực hiện trong thời gian qua chủ yếu là do chuyển công năng từ nhà ở tái định cư hoặc từ nhà ở thương mại. Bên cạnh đó, việc tiếp nhận và tổ chức khai thác sử dụng quỹ đất do các chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ về NƠXH cũng gặp nhiều lúng túng.

Ông Huỳnh Thanh Khiết, Phó Giám đốc Sở Xây dựng TPHCM, cho biết, một dự án thương mại bình thường đã kéo dài, NƠXH còn có nhiều thủ tục hơn và khó hơn, khiến tiến độ kéo dài thêm. “Theo quy định NƠXH được miễn tiền sử dụng đất nhưng phải thực hiện tính tiền sử dụng đất theo quy định rồi mới làm thủ tục xin miễn. Ngoài ra, NƠXH phải được thẩm định giá bán nhưng hiện nay có trường hợp chủ đầu tư không thực hiện. Rất nhiều trường hợp các chủ đầu tư không trình thẩm định giá. Hiện nay chưa có biện pháp, chế tài nếu chủ đầu tư không thực hiện việc thẩm định giá này. Đây cũng là nguyên nhân khiến dự án đứng hình”, ông Huỳnh Thanh Khiết nói.

Đơn cử, tháng 4/2022, Sở Xây dựng TPHCM đã tổ chức Lễ khởi công dự án NƠXH phường Long Trường, TP Thủ Đức với quy mô gần 600 căn, tổng diện tích sàn xây dựng gần 35.000m2. Dự án NƠXH phường Long Trường (thuộc dự án khu dân cư phường Long Trường, TP Thủ Đức) do Công ty Điền Phúc Thành làm chủ đầu tư đã khởi công gần 1 năm nhưng vẫn “án binh bất động”. Nguyên nhân, theo Sở Xây dựng TP, khu dân cư này chưa trình hồ sơ thẩm định giá bán, giá cho thuê mua NƠXH.

Hướng ra nào cho NƠXH?

Theo chương trình phát triển nhà ở TPHCM giai đoạn 2021 - 2030, đến năm 2023, TP dự kiến phát triển khoảng 6,58 triệu m2 sàn NƠXH, tương ứng khoảng 93.000 căn nhà.

Tuy vậy, theo Phó Chủ tịch UBND TPHCM Bùi Xuân Cường, để triển khai thành công chương trình phát triển nhà ở đã được phê duyệt sẽ còn rất nhiều thách thức. Để giải quyết các vấn đề hiện nay, ông Cường cho biết, Sở Xây dựng TP vừa có công văn kiến nghị UBND TP tháo gỡ cho 3 dự án NƠXH đang gặp những vướng mắc pháp lý khác nhau không thể khởi công, với quy mô gần 2.800 căn hộ.

Cụ thể là dự án NƠXH ở số 4 Phan Chu Trinh phường 12, quận Bình Thạnh có diện tích 12.100m2, dự kiến xây 805 căn, hiện đã hoàn tất khâu bồi thường và đầu tư hạ tầng. Tiếp theo là dự án NƠXH Lê Thành Tân Kiên (giai đoạn 1) ở huyện Bình Chánh do Công ty TNHH Thương mại Xây dựng Lê Thành làm chủ đầu tư đang bị vướng về quy hoạch. Dự án có diện tích 23.100,8 m2, quy mô 1.456 căn hộ NƠXH cho thuê. Hiện, Sở Quy hoạch và Kiến trúc TPHCM và UBND huyện Bình Chánh vẫn chưa nhất trí các nội dung điều chỉnh quy hoạch tỉ lệ 1/2.000 liên quan đến dự án này.

Dự án NƠXH chung cư Tanimex ở phường Bình Hưng Hòa, quận Bình Tân với quy mô 472 căn hộ đã được phê duyệt từ năm 2010 nhưng đến nay vẫn chưa thể triển khai do mục tiêu ban đầu là xây cho công nhân thuê, sau đó được điều chỉnh thành bán và cho thuê nhưng quyết định giao đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho chủ đầu tư vẫn ghi là dự án nhà lưu trú công nhân.

Để tháo gỡ vướng mắc về quỹ đất, ngày 6/9/2022, UBND TPHCM đã ban hành Quyết định số 2971/QĐ-UB về việc phê duyệt Chương trình phát triển nhà ở TP giai đoạn 2021 - 2030. Nội dung chương trình đã có đề ra nhiều giải pháp để phát triển nhà ở, trong đó có giải pháp về tạo quỹ đất phát triển NƠXH, đồng thời cũng đã có phân công các nội dung cụ thể cho các sở, ngành liên quan. Theo các chuyên gia, các giải pháp của Quyết định 2971 đã khắc phục những bất cập đã được nêu trên. Đơn cử là việc chủ động tạo quỹ đất xây dựng NƠXH thông qua tổ chức phát triển quỹ đất; tổ chức phát triển quỹ đất được hoạt động theo cơ chế doanh nghiệp dưới dạng doanh nghiệp Nhà nước hoặc sự nghiệp có thu...

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM, cho biết, tại TP đang có tình trạng khá phổ biến là quỹ đất 20% dành cho nhà xã hội trong các dự án nhà ở thương mại thuộc phân khúc cao cấp có chi phí giá đất quá cao không phù hợp xây nhà giá rẻ. Theo đó, giá thành phẩm NƠXH tại các dự án cao cấp đang lên đến 45 - 60 triệu đồng/m2, vượt quá xa khả năng chi trả của người có thu nhập thấp.

“Vì vậy, TP cần mở cơ chế cho phép linh hoạt hoán đổi vị trí quỹ nhà xã hội ở nơi có giá vừa túi tiền hơn để có thể phát triển được quỹ nhà giá trên dưới 20 triệu đồng/m2 phục vụ người có thu nhập thấp. Kiến nghị Bộ Xây dựng cho phép chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại được lựa chọn các hình thức: Hoặc dành quỹ đất 20% để xây NƠXH trong dự án; hoặc hoán đổi quỹ đất hoặc nhà ở bằng số lượng NƠXH tương đương”, ông Châu đề xuất.