Doanh nghiệp bất động sản: Chưa thoát khỏi vòng xoáy thua lỗ

Đến hết quý III/2024, thị trường bất động sản dù có nhiều tín hiệu hồi phục tích cực, nhưng vẫn còn không ít doanh nghiệp trong ngành vẫn chưa thể thoát ra khỏi vòng xoáy thua lỗ, lợi nhuận sụt giảm.

“Sức khỏe” tài chính đáng lo

Báo cáo tài chính hợp nhất bán niên của nhiều doanh nghiệp bất động sản sau khi được soát xét bởi đơn vị kiểm toán đã lộ ra nhiều điểm đáng lo ngại khi có doanh nghiệp đã lỗ càng chồng thêm lỗ, thậm chí chuyển từ lãi trên báo cáo tự lập sang khoản lỗ “khủng” sau soát xét.

Báo cáo tài chính bán niên soát xét 2024 của Công ty Cổ phần Tập đoàn đầu tư địa ốc No Va (Novaland) có sự chênh lệch lớn về lợi nhuận sau thuế trước và sau soát xét. Cụ thể, lợi nhuận sau thuế hợp nhất của Novaland trong 6 tháng đầu năm 2024 chuyển thành lỗ tới 7.327 tỷ đồng so với báo cáo tài chính tự lập với lợi nhuận 345 tỷ đồng.

Giải trình về sự bất thường này, Novaland cho hay, khoản lỗ tới 7.327 tỷ đồng chủ yếu đến từ khoản trích lập dự phòng tiền thuê đất, tiền sử dụng đất phải nộp tính theo phương án giá đất năm 2017 của dự án 30,106ha Nam Rạch Chiếc (phường An Phú, TP Thủ Đức), tên thương mại là dự án Lakeview City (chủ đầu tư là Công ty TNHH phát triển quốc tế Thế kỷ 21), dựa trên thông báo của cơ quan thuế ngày 8/1/2021. Giá trị trích lập dự phòng với khoản phải nộp lên tới 4.358 tỷ đồng.

Trong báo cáo tài chính bán niên, đơn vị kiểm toán độc lập cũng đã nêu ý kiến về giả định hoạt động liên tục của Novaland. Liên quan đến ý kiến này, Novaland cho biết đang tiếp tục triển khai nhiều giải pháp để có thể tạo ra đủ dòng tiền tài trợ cho hoạt động của doanh nghiệp.

Trong khi đó, theo báo cáo tài chính hợp nhất bán niên của Novaland, công ty này vẫn đang ghi nhận 59.215 tỷ đồng nợ vay tài chính. Trong đó, lớn nhất là khoản nợ trái phiếu doanh nghiệp với 38.396 tỷ đồng, chiếm gần 65% tổng dư nợ. Ngoài ra, doanh nghiệp này còn vay hơn 7.500 tỷ từ các ngân hàng trong nước và hơn 7.000 tỷ vay các chủ nợ nước ngoài.

Công ty Cổ phần Tập đoàn Danh Khôi cũng chung tình cảnh tương tự. Sau soát xét, doanh nghiệp lỗ hơn 10 tỷ đồng, chênh lệch lớn so với phần lãi hơn 7 tỷ đồng trong báo cáo tự lập trước đó.

Tại ngày 30/6/2024, Danh Khôi vay nợ tài chính ngắn hạn hơn 342 tỷ đồng và nợ tài chính dài hạn hơn 46 tỷ đồng. Trong đó, công ty có hơn 256 tỷ đồng nợ vay trái phiếu. Tuy nhiên, doanh nghiệp chưa thanh toán 139,5 tỷ đồng trái phiếu quá hạn kèm tiền lãi gần 24 tỷ đồng.

Cũng rơi vào tình trạng nợ đầm đìa, hệ số nợ vay gấp nhiều lần vốn chủ sở hữu là Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển du lịch Phú Quốc - đơn vị quản lý một chuỗi các khu nghỉ dưỡng tại Phú Quốc (Kiên Giang).

Theo báo cáo tình hình tài chính mà doanh nghiệp này nộp lên Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội (HNX), trong nửa đầu năm 2024, doanh nghiệp này đang lỗ gần 306 tỷ đồng trong khi cùng kỳ năm trước lãi 832 tỷ đồng.

Tại ngày 30/6, doanh nghiệp này có hệ số nợ phải trả/vốn chủ sở hữu là 13,69 lần, tương ứng nợ phải trả khoảng 40.800 tỷ đồng. Trong đó, dư nợ trái phiếu khoảng 7.509 tỷ đồng.

Một số doanh nghiệp bất động sản có kết quả kinh doanh quý III/2024 khả quan hơn nhưng tình hình nợ vay vẫn đang rất lớn. Chẳng hạn, Tổng Công ty Cổ phần Địa ốc Sài Gòn (Saigonres, HoSE: SGR) cũng vừa công bố báo cáo tài chính quý III với doanh thu hợp nhất đạt 58 tỷ đồng, cao gấp 3,2 lần cùng kỳ năm ngoái.

Sau khi trừ đi chi phí, doanh nghiệp báo lãi sau thuế 42,5 tỷ đồng, gấp 2,3 lần so với kết quả quý III/2023. Trước đó, Saigonres thua lỗ liên tục trong 2 quý đầu năm với tổng lỗ 23,4 tỷ đồng. Lũy kế 9 tháng đầu năm 2024, doanh nghiệp đạt doanh thu hợp nhất 118 tỷ đồng, gấp 2,5 lần cùng kỳ năm ngoái; lợi nhuận sau thuế đạt hơn 19 tỷ đồng, giảm 62%.

Năm 2024, Saigonres đặt kế hoạch doanh thu 628 tỷ đồng và lợi nhuận 190 tỷ đồng. Như vậy, hết quý III/2024, công ty mới chỉ hoàn thành 19% kế hoạch doanh thu và 10% kế hoạch lợi nhuận năm. Tại thời điểm ngày 30/9/2024, quy mô tài sản của Saigonres đạt hơn 2.130 tỷ đồng, tăng nhẹ so với đầu năm.

Trong đó, chiếm phần lớn là khoản phải thu ngắn hạn với hơn 1.021 tỷ đồng (chiếm 48% tổng tài sản); hàng tồn kho với 525 tỷ đồng. Doanh nghiệp có số dư tiền mặt và tiền gửi ngân hàng 55 tỷ đồng. Tuy nhiên, bên kia bảng cân đối kế toán, nợ phải trả của SGR ở mức 1.197 tỷ đồng, tăng nhẹ so với đầu năm, gồm hơn 400 tỷ đồng vay nợ tài chính.

Hơn 2/3 “chủ nợ” có dòng tiền yếu

Theo báo cáo về tình hình hoạt động của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết của Công ty Cổ phần xếp hạng tín nhiệm đầu tư Việt Nam (VIS Rating) vừa công bố, mặc dù thị trường đã có những tín hiệu khởi sắc, nhưng lượng hàng tồn kho vẫn tiếp tục gia tăng, đặc biệt là các doanh nghiệp có dự án gặp vướng mắc pháp lý hoặc phân khúc chưa có thanh khoản… sẽ càng là áp lực cho các doanh nghiệp.

Đặc biệt, các chuyên gia của VIS Rating cũng đưa ra một số liệu đáng chú ý, đó là hơn 2/3 các chủ đầu tư niêm yết hiện nay đang có dòng tiền để trả nợ từ mức yếu đến cực kỳ yếu.

Tuy nhiên, các chuyên gia tài chính, bất động sản vẫn kỳ vọng thị trường bất động sản đang chuyển mình sau một loạt chính sách hỗ trợ, nổi bật nhất là lãi vay ngân hàng giảm mạnh, pháp lý dự án có hướng tháo gỡ…, giúp niềm tin của cả bên bán và bên mua được củng cố, đồng thời bên cho vay trung gian cũng tích cực hơn.

Đặc biệt, với kế hoạch tăng trưởng tín dụng 15% đưa ra cho cả năm nay, hệ thống ngân hàng sẽ cần đẩy ra nền kinh tế hơn 800 nghìn tỷ đồng trong 3 tháng cuối năm, tức bình quân mỗi tháng bơm ra 266 nghìn tỷ đồng để đạt mục tiêu tăng trưởng đề ra. Từ đó, nhiều khả năng các doanh nghiệp bất động sản sẽ tiếp tục được ưu tiên trong danh sách giải ngân tín dụng từ các ngân hàng thương mại lớn trong những tháng cuối năm.

Chuyên gia kinh tế Trương Hiền Phương, Giám đốc cấp cao Chứng khoán KIS Việt Nam cho rằng, thị trường có thể sẽ phải đợi sang năm 2025 mới có chuyển biến tích cực. Các luật mới liên quan thị trường bất động sản sẽ mang đến những tác động tích cực, nhưng đồng thời cũng sẽ thanh lọc những chủ đầu tư không đủ năng lực.

“Khả năng tiếp cận nguồn vốn mới của các chủ đầu tư được kỳ vọng sẽ cải thiện hơn trong giai đoạn cuối năm 2024 và trong năm 2025, nhờ vào sự tăng trưởng của các khoản tín dụng ngân hàng cho kinh doanh bất động sản và việc phát hành cổ phiếu tăng gấp đôi so với năm trước”, ông Phương nêu quan điểm.