Đáng chú ý, Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) kiến nghị cho phép chủ đầu tư chuyển nhượng dự án bất động sản (BĐS) khi chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính.

Muốn chuyển nhượng thì phải sửa luật

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, Luật Kinh doanh BĐS cần sửa đổi, bổ sung quy định trường hợp chủ đầu tư chuyển nhượng dự án, một phần dự án BĐS mà chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất (tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế, phí, lệ phí liên quan) thì bên nhận chuyển nhượng chịu trách nhiệm thực hiện.

Theo ông Châu, trường hợp dự án chỉ có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thì có 2 trường hợp xảy ra: Chủ đầu tư chuyển nhượng đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính nhưng chưa được cấp Giấy CNQSDĐ, hoặc chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước nên chưa được cấp.

Quan điểm của hiệp hội này cũng cho rằng, việc chuyển nhượng dự án, một phần dự án là hoạt động kinh doanh bình thường thuộc quyền tự chủ sản xuất, kinh doanh của doanh nghiệp đã được quy định tại Điều 7 Luật Doanh nghiệp.

Vấn đề là nếu việc cho phép chuyển nhượng dự án thông thoáng, một dự án có thể chuyển nhượng nhiều lần, doanh nghiệp sẽ “lợi dụng xí phần” dự án rồi chuyển nhượng “kiếm chênh lệch giá, thu lợi bất chính”.

Về vấn đề này, HoREA cho rằng không đáng quan ngại. Lý lẽ là trong nền kinh tế thị trường thì giá cả do các quy luật thị trường quyết định, không phải do ý chí chủ quan của doanh nghiệp và Nhà nước có nhiều công cụ để kiểm soát, quản lý thị trường BĐS.

Hơn nữa, khi chuyển nhượng dự án, một phần dự án, doanh nghiệp phải nộp thuế, khắc phục tình trạng “chuyển nhượng chui, nấp bóng” dưới hình thức chuyển nhượng cổ phần, thay đổi cổ đông, chuyển nhượng doanh nghiệp (thực chất là chuyển nhượng dự án) có thể làm thất thu, thất thoát nguồn thu ngân sách Nhà nước và làm giảm tính minh bạch của thị trường BĐS.

Theo HoREA, pháp luật về đất đai quy định chủ đầu tư dự án chỉ được cấp Giấy CNQSDĐ sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước. Nghĩa vụ tài chính này chỉ thực hiện một lần.

Bên nhận chuyển nhượng dự án thường là các tổ chức kinh tế có năng lực tài chính. Vì vậy, hoàn toàn có thể bổ sung quy định bên nhận chuyển nhượng có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ này và không có nguy cơ làm thất thu, thất thoát nguồn thu ngân sách Nhà nước.

Ảnh minh họa.

Minh bạch để hướng đến đại bộ phận dân chúng

Về đề xuất của HoREA, trao đổi với Báo GD&TĐ, GS.TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT nêu quan điểm: Đề xuất cho phép chủ đầu tư chuyển nhượng dự án khi chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính và nhiều đề xuất khác nữa đều không làm rõ được mục tiêu để làm gì.

Đây vẫn là cách lấy giá trị đất đai của tài sản công để cho hẳn hoặc cho vay các nhà kinh doanh BĐS. Đây cũng là một đề xuất không có bất kỳ lý luận nào.

Theo những thông tin Bộ Xây dựng và Bộ Tài chính đưa ra mới đây, những khó khăn cơ bản nằm tại thị trường vốn thiếu tiềm năng nên làm thị trường BĐS không có vốn để phát triển. Những nhà đầu cơ không mua nhà ở giá cao nữa, người dân tìm mua nhà ở giá thấp thì không có.

Theo ông Võ, trên thế giới, không quốc gia nào đặt vấn đề giải cứu các doanh nghiệp BĐS vì thị trường BĐS cũng được coi như một trong các loại thị trường hàng hóa khác. Chỉ có điều, các dự án BĐS nắm giữ nhiều vốn vay tín dụng hoặc vốn huy động từ cổ phiếu, trái phiếu.

Chỉ khi nợ xấu của các dự án BĐS gây hại cho thị trường tín dụng và thị trường chứng khoán thì Nhà nước mới đặt vấn đề giải quyết các nợ xấu đó để giữ ổn định cho thị trường tài chính, đó là yếu tố quyết định để bảo đảm ổn định kinh tế vĩ mô.

Tại Việt Nam, đã xuất hiện hiện tượng nhiều nhà đầu tư dự án BĐS phải bán hạ giá hàng hóa để thực hiện trách nhiệm trả nợ vốn vay đầu tư, điều này cũng là bình thường trong cơ chế thị trường.

Khó khăn cho các doanh nghiệp BĐS mới chỉ ở mức như vậy, dù đáng quan tâm nhưng chưa tới mức không có giải pháp gì, mặc cho vốn vay rơi vào nợ xấu. Hơn nữa, hiện Thủ tướng đã thành lập Tổ công tác về rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án BĐS cho các địa phương, doanh nghiệp.

Theo ông Đặng Hùng Võ thì vừa qua Ngân hàng Nhà nước quản lý khá tốt thị trường tín dụng, nhất là những quy định chặt chẽ đối với tín dụng BĐS. Khả năng nợ xấu của doanh nghiệp BĐS tác động tiêu cực lên thị trường tín dụng là khó xảy ra.

Vấn đề còn lại là thị trường cổ phiếu, trái phiếu của các doanh nghiệp. Một số doanh nghiệp phát hành trái pháp luật đã bị xử lý. Còn những doanh nghiệp phát hành đúng luật thì cứ theo nghĩa vụ đã cam kết mà thực hiện.

Cũng theo vị chuyên gia này, người dân, các tổ chức xã hội đại diện cho người dân, giới doanh nhân đều phải hiểu mọi luật chơi của cơ chế thị trường và tự chịu trách nhiệm với hành vi kinh doanh của mình.

Các nhà phát triển BĐS phải chịu đau mà tự cứu mình, Nhà nước không thể cứu. Nhà nước chỉ tìm giải pháp cứu nền kinh tế khi nợ xấu của các dự án BĐS gây bất ổn cho kinh tế vĩ mô.

“Giải pháp hiện nay là nhân dịp BĐS giảm mạnh, thanh khoản cực yếu, hãy dừng lại. Có thể cải cách thị trường BĐS để hướng tới một thị trường vì lợi ích của đại đa số người dân, hướng đến người lao động. Thị trường BĐS phải là một thị trường dịch vụ, trợ giúp cho thị trường hàng hóa vật thể”, ông Võ nhấn mạnh.