Tuy nhiên, việc gộp bước 4 vào chung với bước 5 của Sở Xây dựng TPHCM đã vấp phải sự không đồng tình của các đơn vị liên quan. Đồng thời, Hiệp hội BĐS TPHCM đã đề xuất một quy chuẩn mới.
Không thay đổi được cục diện
Theo ông Lê Hòa Bình - Giám đốc Sở Xây dựng, quy trình 4 bước thay vì 5 bước sẽ giải quyết khó khăn cho từng trường hợp, tạo sự hứng khởi cho doanh nghiệp để giúp thị trường BĐS ấm lên. Được biết, ý tưởng gộp bước 4 vào bước 5 để tiến hành làm song song là thực hiện theo ý kiến kết luận của ông Võ Văn Hoan - Phó Chủ tịch UBND TPHCM tại cuộc họp với lãnh đạo các sở, ngành của TPHCM.
Quy trình 5 bước gồm: Thực hiện thủ tục quyết định chủ trương đầu tư; Phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500; Giao thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; Xác định nghĩa vụ tài chính, nộp tiền sử dụng đất (TSDĐ); Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, công nhận chủ đầu tư, chấp thuận đầu tư, cấp giấy phép xây dựng và triển khai đầu tư xây dựng.
Tuy nhiên, đại diện một công ty BĐS tại TPHCM cho rằng, việc điều chỉnh này là động thái ghép bước 4 với bước 5 chứ thực chất các cơ quan chức năng vẫn làm tuần tự. Do đó, đây chẳng qua là một hình thức đánh tráo khái niệm làm cho người ta ảo tưởng là rút ngắn thêm được 1 bước, nhưng bản chất không thay đổi. Chẳng hạn, trước đây 2 bước này làm mất 3 năm mới xong thì sau khi gộp lại làm song song cũng mất 3 năm.
Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM (HoREA), hiện TPHCM đang xem xét quy trình đầu tư xây dựng đối với dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp. Dự kiến sau bước 3 là giao thuê đất dự án cho doanh nghiệp, thì các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thực hiện song song các thủ tục xác định giá đất; thẩm định TSDĐ; quyết định TSDĐ dự án; doanh nghiệp nộp TSDĐ; quyết định chấp thuận đầu tư, công nhận chủ đầu tư; cấp giấy phép xây dựng cho dự án. Quy trình này vẫn yêu cầu doanh nghiệp phải thực hiện nộp TSDĐ dự án, rồi mới được công nhận chủ đầu tư, mới được cấp giấy phép xây dựng, mới được thi công.
Đề nghị không nên siết trái phiếu doanh nghiệp BĐS
“Hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp đã bổ sung được nguồn vốn đầu tư quan trọng của xã hội thay thế một phần nguồn vốn tín dụng ngân hàng, nhất là hiện nay đang thực hiện lộ trình hạn chế dần tín dụng vào thị trường BĐS theo Thông tư 22/2019/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước.
Việc sửa đổi, bổ sung Nghị định 163/2018/NĐ-CP là rất cần thiết để tạo hành lang pháp lý phát triển thị trường trái phiếu doanh nghiệp minh bạch, lành mạnh, vừa trở thành kênh cung ứng vốn đầu tư trung hạn, dài hạn cho doanh nghiệp BĐS, vừa bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của các nhà đầu tư trái phiếu.
Cộng hưởng với những khó khăn mới phát sinh do dịch Covid-19, Hiệp hội đề nghị không nên siết hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp tại thời điểm hiện nay, để tạo thêm kênh huy động vốn đầu tư xã hội cho lĩnh vực BĐS.
(Trích kiến nghị của HoREA
gửi Thủ tướng Chính phủ ngày 7/5/2020)
Tuy nhiên, quy trình tính TSDĐ được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai, thì quy trình cấp giấy phép xây dựng và khởi công xây dựng các công trình của dự án cũng phải được thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng. Tương tự, quy trình công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở cũng phải được thực hiện theo quy định của pháp luật về nhà ở. Như vậy mới bảo đảm nguyên tắc thượng tôn pháp luật, chấp hành pháp luật, tuân thủ pháp luật.
“Do đó, quy trình này nếu được UBND TPHCM thông qua sẽ không phù hợp với các quy định pháp luật hiện hành, do pháp luật về xây dựng không quy định doanh nghiệp phải nộp TSDĐ rồi mới được thi công các công trình của dự án. Đồng thời, pháp luật về đất đai, về kinh doanh BĐS chỉ quy định chủ đầu tư dự án phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước (nộp TSDĐ) trong 2 trường hợp: Trước khi làm thủ tục xin cấp sổ đỏ dự án và trước khi bán nhà ở có sẵn, hoặc nhà ở hình thành trong tương lai. Thế nên quy định 4 bước này thực chất làm chậm quá trình triển khai thực hiện dự án, làm tăng chi phí đầu tư, tăng giá thành, làm tăng giá bán nhà mà người mua nhà phải gánh chịu” - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM nhận định.
Đề nghị vận hành “Quy trình chuẩn 4 bước”
Một diễn tiến khác, Hiệp hội BĐS TPHCM (HoREA) vừa có văn bản đề nghị Chính phủ chỉ đạo các bộ, ngành rà soát và hướng dẫn ban hành “Quy trình chuẩn 4 bước” về thủ tục đầu tư xây dựng các dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp theo quy định pháp luật hiện hành, để thống nhất thực hiện.
Theo HoREA, để thực hiện quy trình thủ tục hiện nay, doanh nghiệp phải nộp TSDĐ dự án, rồi mới được công nhận chủ đầu tư, mới được cấp Giấy phép xây dựng, mới được thi công. Quy trình, thủ tục này làm chậm quá trình triển khai thực hiện dự án, làm tăng chi phí đầu tư, doanh nghiệp bị chôn vốn, làm tăng giá thành, làm tăng giá bán nhà, mà người mua phải gánh chịu. Bởi lẽ, thời gian làm thủ tục tính TSDĐ phải mất trên dưới 3 năm (hoặc lâu hơn); thời gian thi công mất trên dưới 2 năm mới đến thời điểm đủ điều kiện được huy động vốn.
Quy trình này cũng không phù hợp với các quy định pháp luật hiện hành, vì pháp luật về xây dựng không quy định doanh nghiệp phải nộp TSDĐ rồi mới được thi công các công trình của dự án. Đồng thời, pháp luật về đất đai, về kinh doanh BĐS chỉ quy định chủ đầu tư dự án phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước trong 2 trường hợp: (1) Trước khi bán nhà ở có sẵn, hoặc bán nhà ở hình thành trong tương lai; (2) Trước khi lập thủ tục xin cấp “sổ đỏ” dự án.
Do vậy, HoREA đề xuất “Quy trình chuẩn 4 bước” gồm: Lập thủ tục “Quyết định chủ trương đầu tư”; Lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500; Lập thủ tục giao thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; Công nhận chủ đầu tư, cấp Giấy phép xây dựng (chủ đầu tư được khởi công xây dựng), lập thủ tục xác định TSDĐ, cấp “số đỏ” dự án.
