Giá đất nền giảm sâu song chưa về giá trị thực

Giá đất giảm nhưng... vẫn lãi

Năm 2022, thị trường bất động sản chứng kiến sự sụt giảm rõ rệt các giao dịch của phân khúc đất nền ở ven đô, càng về cuối năm phân khúc này càng nguội lạnh.

Tại báo cáo mới nhất của Savills cho rằng, đất nền khu vực ngoài trung tâm Hà Nội đang chịu sức ép giảm giá lớn. Nguyên nhân là bởi giá đất nền tại các khu vực này đã được đẩy lên cao trong thời gian qua. Lãi suất vay điều chỉnh khiến áp lực thanh toán và trả lãi tăng cao thì sẽ có khả năng điều chỉnh về giá nhiều hơn.

Báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, trong quý IV/2022, bất động sản vùng ven Hà Nội liên tục xảy ra tình trạng cắt lỗ, đặc biệt là phân khúc đất nền.

Trong đó, giá đất nền thứ cấp tại các huyện vùng ven đã giảm 15 - 35% so với đầu năm 2022, đất nền dự án cũng giảm từ 8 - 15%.

Khảo sát tại một số quận huyện của Hà Nội, giá đất nền nhiều khu vực ghi nhận mức giảm sâu so với thời điểm sốt đất giai đoạn 2020-2021. Giai đoạn đó chứng kiến giá đất tăng dựng đứng trong những cơn sốt.

Theo các đơn vị nghiên cứu thị trường cho hay, một số khu vực đất đai người dân quản lý tại các vùng ven đô, quy hoạch nâng cấp lên quận đều bị đẩy lên tương đương 30 – 50 triệu/m2.

Bình quân các vùng Sơn Tây, Hòa Lạc, Thạch Thất, Hoài Đức, Quốc Oai, Đông Anh, Gia Lâm, Long Biên cũng tăng khoảng 20 – 30%, còn tại Ba Vì giá đất nền tăng đến 45%.

Tuy nhiên, trước những khó khăn của thị trường bất động sản trong giai đoạn hiện nay, nhiều chủ đất buộc phải rao bán “cắt lỗ”.

Theo khảo sát, những lô đất đấu giá có vị trí mặt đường ở Sơn Tây, Quốc Oai, Thạch Thất có mức giá 28-36 triệu đồng/m2, giảm 30-40% so với thời kì đỉnh “sốt đất” của năm 2021.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản chững lại, không ít chủ đầu tư, môi giới rao bán "cắt lỗ", hạ giá các sản phẩm nhằm kích cầu, thu hút người mua… Tuy nhiên, giá bán chỉ giảm so với lúc đỉnh điểm, dù có giảm nhưng so với giá trị thực vẫn còn khá cao.

Theo khuyến cáo của các chuyên gia, người mua cần sàng lọc kỹ các thông tin ưu đãi cũng như thông tin về dự án trước khi có ý định “xuống tiền” đầu tư.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam nhận định, giá nhà đất đang có xu hướng giảm trong thời gian gần đây. Dù vậy, mức giá vẫn cao gấp nhiều lần so với thời điểm năm 2018, vì vậy, cắt lỗ chỉ đúng với các nhà đầu tư ngắn hạn.

Thực trạng chung

Không chỉ tại Hà Nội, trong những ngày đầu năm 2023, các tài sản nhà, đất ở khu vực huyện vùng ven TP.HCM như Bình Chánh, Nhà Bè, Cần Giờ, Hóc Môn, Củ Chi đã xuất hiện tình trạng giảm giá cục bộ một vài khu với biên độ điều chỉnh 10-25% tùy khu vực.

Theo báo cáo mới nhất của DKRA Việt Nam, thị trường đất nền tại 5 huyện ngoại thành TP.HCM có dấu hiệu giảm tốc từ cuối tháng 4 và đà giảm mạnh dần khi càng về cuối năm. Tính đến ngày 26/12, giá bán đất nền dự án giảm thấp nhất trong ngưỡng trên dưới 5% và cao nhất lên đến 21% so với cùng kỳ năm ngoái.

Đất nền rao bán "cắt lỗ", hạ giá song giá bán chỉ giảm so với lúc đỉnh điểm, dù có giảm nhưng so với giá trị thực vẫn còn khá cao. (Ảnh minh họa)

Tại huyện Củ Chi, giá đất mặt tiền trên địa bàn huyện đầu tháng 12 được nhiều chủ nhà chào bán 20-25 triệu đồng một m2 tùy vị trí, giảm 15% so đầu năm với các lô diện tích tiêu chuẩn khoảng 100-150 m2.

Nhiều chủ đất nền khác giảm giá bán từ 20 triệu đồng xuống còn 16 triệu đồng một m2 đối với đất lô lớn quy mô hàng nghìn m2, tương đương mức giảm 20%.

Trong khi đó, nhà đất thuộc các vùng 2-3 là các tỉnh giáp ranh TP.HCM gồm: Long An, Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa Vũng Tàu có thể giảm giá từ 5-7% đến 10-15% trong 12 tháng tới. Vùng 4 là các khu vực xa hơn như Tây Ninh, Bình Phước, Đắc Nông... có thể giảm 15-20% trở lên.

Các khu được xem là vùng sâu vùng xa giá đất rẫy, đất rừng, đất nông nghiệp từng sốt ảo có thể rớt đến 30-50% trong năm nay.

Trong 2 - 3 năm qua, Bắc Giang được xem là “miền đất hứa” của giới đầu tư địa ốc, nhà đầu tư từ nhiều nơi kéo về nơi đây mua bán đất tấp nập.

Theo đó, tình trạng sốt đất xảy ra nhiều lần ở khu vực này, chỉ trong 1 - 2 năm qua, giá đất đã tăng 2 - 3 lần. Nhưng ở thời điểm hiện tại, giá các lô đất cũng phải giảm nhẹ để “thoát hàng”.

Tương tự, tại Bắc Ninh, những năm qua, giá đất liên tục tăng mạnh. Theo anh Nguyễn Quang, môi giới bất động sản tại khu vực cho biết, thời gian trước đó, Từ Sơn lên thành phố khiến giá đất tăng cao, nhà đầu tư từ nhiều nơi kéo về mua đất. Tuy nhiên, sau nửa năm siết tín dụng thị trường rơi vào trầm lắng, nhiều nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính đang chật vật bán cắt lỗ.

Nhận định về thực trạng này, ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch thường trực CLB Bất động sản Hà Nội cho rằng, sốt nóng bất động sản thời gian qua chủ yếu là đầu cơ, thổi giá mà không có nhu cầu thực. Nên khả năng tình trạng bán tháo, giảm giá mạnh xảy ra trong thời gian tới là rất cao đối với các thị trường từng bị thổi giá, xảy ra sốt đất.

Còn ở các trung tâm lớn như Hà Nội và TP.HCM, dù giá cũng tăng nóng những năm gần đây nhưng nhu cầu thực vẫn rất lớn, trong khi đó nguồn cung khan hiếm nên sẽ ít bị ảnh hưởng hơn.