Theo các chuyên gia, nếu nguồn cung nhà không được cải thiện, việc áp dụng thuế cao hay siết dòng vốn tín dụng chảy vào bất động sản thứ 2 sẽ không chặn được đầu cơ bất động sản, ngược lại càng khiến giá nhà tiếp tục tăng cao.
Mất cân đối cung - cầu
Bộ Xây dựng đang dự thảo Nghị quyết về cơ chế kiểm soát, kiềm chế giá bất động sản và đang lấy ý kiến các bộ, ngành. Bên cạnh đề xuất lập Trung tâm Giao dịch bất động sản, Bộ Xây dựng đề xuất áp dụng hạn mức cho vay đối với các khoản vay mua nhà ở (trừ nhà ở xã hội) là không quá 50% giá trị của hợp đồng mua bán nhà ở đối với các khoản vay mua nhà ở thứ 2.
Đồng thời, áp hạn mức cho vay không quá 30% giá trị của hợp đồng đối với các khoản vay mua nhà ở từ thứ 3 trở lên. Hạn mức này sẽ được áp dụng kể từ thời điểm nghị quyết có hiệu lực thi hành đến tháng 3/2027.
Với chính sách cho vay đối với người mua nhà ở, Bộ Xây dựng đề xuất Chính phủ yêu cầu các tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam áp dụng hạn mức cho vay đối với các khoản vay mua nhà ở, trừ nhà ở xã hội.
Cụ thể với trường hợp mua nhà ở thứ 2 áp hạn mức cho vay không quá 50% giá trị hợp đồng mua bán nhà. Đối với trường hợp mua nhà ở thứ 3 trở lên sẽ áp hạn mức cho vay không quá 30% giá trị hợp đồng mua bán nhà.
Hạn mức vay mua bất động sản phụ thuộc vào loại nhà và quy định từng ngân hàng. Hiện mức cho vay tối đa phổ biến 70 - 80% giá trị tài sản đảm bảo hoặc hạn mức tín dụng.
Bộ Xây dựng cho biết, thị trường bất động sản có mối liên hệ chặt chẽ với ngành tài chính - ngân hàng, tác động đến kinh tế vĩ mô, an sinh xã hội. Giá nhà đất tăng cao vượt khả năng chi trả của người dân sẽ dẫn đến mất cân bằng cung - cầu, bất ổn hệ thống tài chính.
Thực tế hiện nay cho thấy, tại các đô thị lớn như Hà Nội và TPHCM, giá nhà đã tăng mạnh, vượt xa tốc độ tăng thu nhập của người dân.
Theo báo cáo mới đây của Bộ Xây dựng, giá bán sơ cấp trung bình của căn hộ chung cư tại Hà Nội quý III/2025 từ 70 - 80 triệu đồng/m2. Một số dự án chung cư hạng sang tại Hà Nội ghi nhận giá bán 150 - 300 triệu đồng/m2.
Tại TPHCM, giá bán sơ cấp trung bình căn hộ chung cư trong 9 tháng vừa qua khoảng 75 triệu đồng/m2. Một số dự án cao cấp có giá rao bán từ 150 triệu đồng/m2 trở lên.
Trong khi đó, giá nhà ở liền kề, biệt thự tại Hà Nội phổ biến trong khoảng 100 - 200 triệu đồng/m2. Một số dự án cao cấp, có vị trí đắc địa... ghi nhận mức giá vượt 300 triệu đồng/m2.
Ở TPHCM, giá sơ cấp dao động từ 230 - 300 triệu đồng/m2, tùy vị trí và dự án. Một số sản phẩm cao cấp tại khu trung tâm hoặc khu đô thị mới có hạ tầng hoàn chỉnh mức giá trên 300 triệu đồng/m2.
Cơ cấu sản phẩm bất động sản thì mất cân đối nghiêm trọng. Nguồn cung sản phẩm nhà ở chủ yếu là phân khúc trung và cao cấp, thiếu sản phẩm bất động sản là nhà ở giá phù hợp với túi tiền của đa số người dân. Đặc biệt thiếu nhà ở cho công nhân khu công nghiệp, nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp tại khu vực đô thị.
Giá bất động sản tăng đều theo năm nhưng chưa phản ánh đúng giá trị thực, vẫn cao so với thu nhập bình quân của phần lớn người dân.
Bộ Xây dựng nhấn mạnh, vẫn còn hiện tượng găm hàng, nâng giá, đầu cơ. Điều này làm tăng mặt bằng giá bất động sản, gây mất cân đối cung - cầu và vượt quá khả năng chi trả của phần lớn người dân.
Khơi thông nguồn cung
Ông Lê Đình Bảy - Giám đốc Công ty Bất động sản Chí Thành cho rằng, việc siết tín dụng với người mua sẽ làm hạn chế cầu, tuy nhiên, khi cầu giảm sẽ tác động đến cung, làm hạn chế đầu tư, xây dựng từ chính các doanh nghiệp. Cuối cùng, thị trường thiếu hàng và giá nhà càng leo thang.
“Trên thực tế, việc mua thêm nhà không đồng nghĩa với đầu cơ. Rất nhiều người trẻ có thu nhập ở mức khá đến mức cao ban đầu chọn mua 1 căn hộ nhỏ để tích lũy tài sản, sau đó vài năm sẽ đổi sang căn khác rộng hơn theo chính sách gối đầu mua trả góp. Nhưng nếu siết tín dụng, họ có thể bị mắc kẹt trong căn hộ nhỏ, không có cơ hội cải thiện nơi ở dù có khả năng”, ông Bảy chia sẻ.
Theo Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), kết quả nghiên cứu của Cục Nghiên cứu kinh tế quốc gia Mỹ với chủ đề “Giá nhà và tỷ lệ sinh: Tác động của thị trường bất động sản tới quyết định sinh con” chỉ ra, tại Mỹ, giá nhà tăng 10% sẽ dẫn đến tỷ lệ sinh của nhóm không sở hữu nhà giảm 1% tại các khu vực đô thị.
Nhà ở thường chiếm tỷ trọng lớn trong tổng tài sản của hộ gia đình, vì vậy, khi giá nhà tăng, tài sản của họ cũng gia tăng. Lịch sử cũng cho thấy, có những giai đoạn giá nhà và tỷ lệ sinh cùng tăng.
“Tín dụng “nới lỏng” và tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ đã giúp việc sở hữu nhà trở nên dễ dàng hơn. Trong bối cảnh đó, nhiều hộ gia đình cảm thấy vững vàng hơn về tài chính và quyết định sinh thêm con, ngay cả khi giá nhà tăng cao nhờ dòng tiền “rẻ”, VARS IRE chia sẻ.
Chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh cho rằng, một khi nguồn cung nhà ở khan hiếm, người mua sẵn sàng chấp nhận thuế, lãi suất cao, vì cứ mua là có lãi. Một khi cầu cao hơn cung, càng đánh thuế, tăng lãi suất cho vay, thì bất động sản càng tăng giá.
Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM, hiệp hội ủng hộ chủ trương của Đảng, Chính phủ là cần có chính sách để phát triển nhà ở thương mại vừa túi tiền người dân. Cơ cấu sản phẩm nhà ở đang lệch về phân khúc cao cấp và trung cao cấp quá nhiều, trong khi quá thiếu nhà ở giá phù hợp với thu nhập của người thu nhập trung bình. “Mấu chốt là phải tăng nguồn cung nhà ở giá phù hợp, điều chỉnh lại thị trường không còn lệch về phân khúc cao cấp và trung cao cấp nữa, mà cân bằng giữa nhà ở vừa túi tiền và nhà ở cao cấp. Tăng nguồn cung phù hợp thì khi đó mới kéo giảm được giá nhà bền vững hơn, tăng cơ hội sở hữu nhà ở cho người có nhu cầu thực”, ông Châu nói.
