Để hiểu rõ hơn về những tác động này, phóng viên Báo Giáo dục và Thời đại trao đổi với Luật sư Hồ Vương Quốc Sử - Giám đốc Điều hành tại LS Law Firm (Đoàn luật sư TPHCM).
- Thưa Luật sư, ông đánh giá thế nào về đề xuất mới của Chính phủ tại Tờ trình số 958/TTr-CP liên quan đến các thủ tục đất đai?
- Tờ trình số 958/TTr-CP, được Chính phủ trình Quốc hội ngày 19/10/2025, có thể xem là một bước đi quan trọng nhằm tháo gỡ các ách tắc pháp lý đang tồn tại. Đối với doanh nghiệp bất động sản, thủ tục giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất là khâu then chốt. Thực tế cho thấy, nhiều dự án bị "đóng băng" do thủ tục phức tạp, chồng chéo. Tờ trình này đưa ra nhiều đề xuất giúp tháo gỡ khó khăn, mở rộng cơ hội cho nhà đầu tư trong các khâu này.
- Ông có thể chỉ ra những điểm mới cụ thể và quan trọng nhất về cơ chế giao đất, cho thuê đất trong dự thảo lần này không?
- Một trong những điểm nổi bật nhất nằm tại tiểu mục 3.3.2 Chương IV của Tờ trình. Cụ thể, dự thảo đề xuất đối với các dự án có phân kỳ tiến độ (về đầu tư hoặc về thu hồi đất, bồi thường), cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ được phép quyết định giao đất, cho thuê đất theo tiến độ của dự án đó.
Nói một cách đơn giản, nhà đầu tư có thể nhận đất để triển khai từng phần, thay vì phải chờ đợi giải phóng mặt bằng xong toàn bộ diện tích mới được giao. Đây là một thay đổi cực kỳ quan trọng, giúp tiết kiệm thời gian, chi phí và đẩy nhanh tiến độ khởi công dự án.
- Ngoài việc giao đất theo tiến độ, Tờ trình còn đề xuất những cải cách đáng chú ý nào khác để giảm tải thủ tục hành chính không, thưa ông?
Một đề xuất quan trọng khác là việc không yêu cầu phải có Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định giao đất, cho thuê đất, hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng (phòng hộ, đặc dụng, sản xuất). Đây là một bước đột phá trong việc cắt giảm thủ tục hành chính, rút ngắn đáng kể thời gian tiếp cận đất đai cho doanh nghiệp.
Bên cạnh đó, dự thảo cũng bổ sung các trường hợp giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá, đấu thầu. Ví dụ như diện tích đất dùng để thanh toán hợp đồng BT (Xây dựng - Chuyển giao) hoặc các dự án thuộc diện Nhà nước thu hồi đất. Điều này giúp giảm bớt thủ tục lựa chọn nhà đầu tư trong các dự án đã có chủ trương rõ ràng.
- Một vấn đề lớn của thị trường là các dự án "treo" do chủ đầu tư cũ gặp khó khăn. Tờ trình 958 có giải pháp nào cho vấn đề này không?
Đây chính là một điểm rất thực tiễn của dự thảo. Đối với các dự án thay đổi chủ đầu tư (do giải thể, phá sản, hoặc nhận chuyển nhượng), Chính phủ đề nghị cho phép điều chỉnh thời hạn sử dụng đất cho nhà đầu tư mới.
Cơ chế này sẽ góp phần xử lý hiệu quả các dự án "treo", tạo điều kiện tái khởi động những dự án dang dở. Từ đó, nó giúp tăng tính hấp dẫn cho thị trường, khuyến khích dòng vốn đầu tư và hạn chế lãng phí tài nguyên đất đai.
- Với những cơ hội mới này, ông có lời khuyên hay cảnh báo gì cho các nhà đầu tư đang muốn "đón sóng"?
Những đề xuất này chắc chắn sẽ giúp nhiều dự án sớm được triển khai. Tuy nhiên, nhà đầu tư cần đặc biệt lưu ý các nghĩa vụ pháp lý đi kèm.
Thứ nhất, việc điều chỉnh thời hạn sử dụng đất (như tôi vừa đề cập) không phải là "ưu đãi miễn phí". Nhà đầu tư mới phải nộp bổ sung tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất theo quy định, đảm bảo tính công bằng về nghĩa vụ tài chính.
Thứ hai, các nghĩa vụ khác về môi trường, xây dựng, quy hoạch vẫn phải được thực hiện đầy đủ.
Do đó, khi nhận chuyển nhượng dự án, doanh nghiệp cần rà soát kỹ hồ sơ pháp lý về đất đai, xác minh các nghĩa vụ tài chính còn tồn đọng của chủ đầu tư cũ. Điều quan trọng là phải tham khảo ý kiến tư vấn chuyên môn để đảm bảo việc tiếp nhận dự án được hợp pháp, minh bạch và an toàn, tránh rủi ro về sau.
- Với một đô thị có mật độ dân cư cao và lịch sử quản lý đất đai phức tạp như TPHCM, vướng mắc lớn nhất thường là khâu giải phóng mặt bằng "da beo". Đề xuất giao đất theo tiến độ có ý nghĩa đặc biệt như thế nào với thành phố, thưa ông?
- Đây là một đề xuất có ý nghĩa then chốt đối với TPHCM. Thực tế, rất nhiều dự án trọng điểm, các dự án chỉnh trang đô thị tại TPHCM bị "đứng hình" hàng thập kỷ chỉ vì không thể giải phóng mặt bằng 100%, vướng vài hộ dân. Việc cho phép giao đất theo tiến độ (tức là giải phóng mặt bằng đến đâu, giao đất triển khai dự án đến đó) sẽ “cởi trói" cho các dự án này. Nó giúp chủ đầu tư nhanh chóng có mặt bằng sạch để thi công, giảm chi phí vốn bị "chôn" do chờ đợi, và sớm đưa các công trình hạ tầng, nhà ở vào phục vụ người dân, thay vì để các khu đất "da beo" lãng phí giữa trung tâm.
- TPHCM cũng là nơi có nhiều dự án BT (Xây dựng - Chuyển giao) bị ách tắc liên quan đến quyết toán quỹ đất, cũng như vô số dự án "treo" do chủ đầu tư cũ gặp khó khăn. Các giải pháp trong Tờ trình 958 giải quyết vấn đề "tồn đọng" này của thành phố ra sao?
- Tờ trình 958/TTr-CP đánh thẳng vào hai điểm nghẽn lớn này của TPHCM.
Một là, với các dự án BT, việc đề xuất cơ chế giao đất không qua đấu giá để thanh toán hợp đồng BT sẽ tạo ra một hành lang pháp lý rõ ràng để hoàn tất thủ tục. Điều này giúp cả Nhà nước và nhà đầu tư quyết toán được dự án, khơi thông các dự án hạ tầng đã hoàn thành nhưng chưa thể thanh toán.
Hai là, đối với các dự án "treo" do chủ đầu tư cũ (ví dụ, bị phá sản hoặc không đủ tài chính), cơ chế cho phép điều chỉnh thời hạn sử dụng đất cho nhà đầu tư mới chính là chìa khóa. Nó cho phép các nhà đầu tư có năng lực thực sự tiếp nhận lại dự án một cách hợp pháp, "hồi sinh" các bộ khung bê tông bỏ hoang, làm sạch thị trường và giảm lãng phí tài nguyên đất đai khổng lồ tại thành phố.
-Trân trọng cảm ơn ông!
