Cần cơ chế xác định giá đất minh bạch

Tiếp tục chương trình Kỳ họp thứ 4, chiều ngày 14/11, Quốc hội tiếp tục thảo luận về dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Đại biểu Trần Đình Văn (Lâm Đồng) cho ý kiến về định giá đất theo nguyên tắc thị trường. Tuy nhiên, việc xác định giá đất còn chưa rõ ràng. Do đó, cần có cơ chế xác định giá đất minh bạch, có sự thẩm tra, giám sát kỹ lưỡng của Hội đồng Nhân dân địa phương.

Ngoài ra, theo đại biểu Trần Đình Văn, trong dự án Luật Đất đai (sửa đổi), cần có quy định rõ về giá đất trên thị trường giữa người mua và người bán về vị trí đất; phương pháp định giá đất theo giá thị trường; đưa ra các chế tài ràng buộc trách nhiệm giữa các bên. Ngoài ra, Luật Đất đai (sửa đổi) cần thống nhất với Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Giá.

Đại biểu Trần Đình Văn đề nghị, dự án Luật sửa đổi cần có định nghĩa giải thích về khái niệm giá trị thị trường có quyền sử dụng đất làm căn cứ xây dựng.

Theo đại biểu Trần Đình Văn, về cơ chế xác định giá, dự thảo Luật đã thể chế hóa chủ trương của Đảng về bỏ khung giá đất, có cơ chế, phương pháp xác định giá đất, trách nhiệm của cơ quan xác định giá đất. Đồng thời, thiết lập hành lang pháp lý đồng bộ, chuyển trọng tâm từ phương thức quản lý nặng về hành chính sang sử dụng các công cụ kinh tế được quản lý, điều tiết các quan hệ đất đai. Đây là chủ trương lớn, có tính đột phá, nhiều điều quan trọng và phải xác lập về mặt pháp lý, cơ chế, phương pháp xác định giá theo nguyên tắc thị trường trong dự thảo luật. Trong dự án luật đã có những quy định về vấn đề này song còn khá đơn giản, sơ lược chưa đáp ứng được yêu cầu đề ra.

Về nguyên tắc, phương pháp định giá đất, đại biểu Trần Đình Văn đề nghị dự án Luật sửa đổi cần có định nghĩa giải thích về khái niệm giá trị thị trường có quyền sử dụng đất làm căn cứ xây dựng. Đồng thời, thực hiện các chính sách quản lý liên quan đến nội dung này. Trong dự án luật, cần xem xét bổ sung phân biệt khái niệm về giá cả thị trường và giá trị thị trường có quyền sử dụng đất.

Theo đó, giá cả thị trường có quyền sử dụng đất là giá mua bán trao đổi với người mua, người bán thỏa thuận với nhau khi mua bán, trao đổi quyền sử dụng đất trên thị trường. Giá cả thị trường của đất đai phụ thuộc vào giá thị trường, giá trị thị trường có loại đất đó và các yếu tố cá nhân riêng của người mua, người bán khi thực hiện giao dịch về đất đai. Giá trị thị trường về quyền sử dụng đất là mức giá được xác định dựa trên các yếu tố thị trường, khả năng sinh lời, vị trí, kích thước, mục đích sử dụng đất, quan hệ cung cầu và giá cả giao dịch phổ biến về loại đất đó trên thị trường trong điều kiện bình thường.

Theo đại biểu Trần Đình Văn, dự án luật chưa có quy định cụ thể về phương pháp định giá đất. Trong khi đó, đây là một nội dung ít có ý nghĩa then chốt quyết định đến việc xác định được giá đất theo nguyên tắc thị trường. Vì vậy, đại biểu đề nghị có quy định mang tính nguyên tắc trong dự thảo luật về phương pháp xác định giá đất cụ thể. Từ đó, đảm bảo khi xác định giá đất theo phương pháp nào thì cũng ra kết quả phù hợp với giá thị trường. Đồng thời, đưa ra các chế tài đối với đơn vị, cá nhân tư vấn xác định giá đất được ràng buộc trách nhiệm. Đảm bảo tính công khai, minh bạch trong công tác này.

Bên cạnh đó, việc hoàn thiện các phương pháp xác định giá đất trong dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đề nghị cần chú ý đến các quy định có liên quan đến Luật giá, Luật Kinh doanh bất động sản. Qua đó, nhằm đảm bảo tính nhất quán, thống nhất với hệ thống phương pháp định giá chuyên ngành tắc, tiêu chuẩn được quy định tại hệ thống tiêu chuẩn định giá tài sản của Việt Nam.

Bỏ khung giá đất

Trong khi đó, đại biểu Nguyễn Anh Trí (Hà Nội) nêu rõ, cuộc sống đã thay đổi nhiều, Luật Đất đai 2013 đã xuất hiện nhiều vấn đề không còn phù hợp. Đất đai là vấn đề mà nhân dân và nhiều cử tri phản ánh, than phiền, khiếu kiện nhiều nhất. Ở Việt Nam, hầu hết tỷ phủ giàu lên rất nhanh là nhờ đất hoặc liên quan đến đất. Nhiều vụ tham ô lớn đều liên quan đến đất. Qua đó, nói lên sự cấp thiết phải sửa đổi Luật này.

Đại biểu Nguyễn Anh Trí cho rằng, cần bỏ khung giá đất, khung giá quyền sử dụng đất.

Đại biểu cho rằng, “Đất quý hơn vàng” bởi đất không chỉ quý ở giá trị nội tại mà còn quý ở cả giá trị tài sản trên đất, cây cối, vật nuôi trên đất. Giá trị đó còn được gia tăng theo quy hoạch, qua làm đường xá, qua đô thị hóa, qua tổ chức dịch vụ trên đất… Dân số càng đông, đất càng tăng về giá trị. Kinh tế càng phát triển, đất càng lên giá.

Góp ý về vấn đề bỏ khung giá đất, bỏ khung giá quyền sử dụng đất, đại biểu Nguyễn Anh Trí nêu rõ, đây là việc rất nên làm theo Nghị quyết số 18 của Trung ương. Từ đó, giải quyết những bất hợp lý, tồn tại lâu nay, làm tắc nghẽn quá trình đền bù giải tỏa. Để thực hiện dự án lớn nhỏ, đại biểu đề nghị Ban soạn thảo cần có quy định cụ thể về thủ tục, quy trình thực hiện và phương pháp xác định giá quyền sử dụng đất. Qua đó, bỏ khung giá quyền sử dụng đất, nhưng vẫn đảm bảo chặt chẽ, tiện lợi và hiệu quả.

Đồng thời, cần quy định rõ chức năng, vai trò và nhiệm vụ của Hội đồng thẩm định giá quyền sử dụng đất. Bên cạnh đó, đại biểu Nguyễn Anh Trí đề nghị Điều 86 đề cập đến thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội, vì lợi ích quốc gia, công cộng. Đề nghị Luật sửa đổi phải sửa cho hợp lý nhất việc dự án tự thỏa thuận. Bởi, đây là điểm nghẽn, tắc nghẽn lớn trong thực tiễn khi triển khai các dự án hiện nay, đặc biệt là dự án vừa và nhỏ mang tính an sinh xã hội.

Đại biểu cho rằng, tốt nhất, đề nghị chính quyền địa phương phải triển khai đền bù giải tỏa theo quy định của pháp luật. Từ đó, giao đất sạch cho chủ đầu tư thực hiện các dự án. Liên quan đến việc chia đất, phân lô, bán nền, có thể nói là một cách làm lạc hậu, gây tốn kém quỹ đất, dễ tiêu cực. Đặc biệt là xây dựng lô nhô, lắt nhắt, phá vỡ cảnh quan, phá vỡ quy hoạch.

Đối với các thành phố lớn thì khi sửa đổi luật, đại biểu Nguyễn Anh Trí đề nghị, cần lưu ý để nhằm thúc đẩy không chỉ 9 thành phố đó, mà vùng lân cận của thành phố và thậm chí cả một miền, một vùng rộng lớn. Đồng thời, cần lưu ý phối hợp với Luật Quy hoạch để có thêm đất không gian ngầm ngay dưới các thành phố lớn như Hà Nội, TPHCM. Ngoài ra, đại biểu Nguyễn Anh Trí đề nghị sửa đổi Luật Đất đai lần này để vùng đất đang bị bỏ rơi, bị hoang hóa, không quy hoạch được đưa vào sử dụng hiệu quả và hữu ích.