Thành công của phiên đấu giá đất vừa qua mang đến hy vọng cho TP trong việc xử lý 9.000 căn hộ tái định cư đang bị bỏ không trong thời gian tới.
Đấu giá không thành
Ngoài sức hút từ các khu “đất vàng” vừa đấu giá, tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm vài năm qua vẫn còn khá nhiều bất động sản có sức hút lớn được UBND TP đưa ra đấu giá. Tuy nhiên, trái ngược với sự tranh giành từ các nhà đầu tư, hàng nghìn căn hộ tái định cư được TP xây lên để phục vụ người dân thuộc diện tái định cư lại phải chịu số phận hẩm hiu hơn.
Với 2 lần đấu giá bất thành, hàng nghìn căn hộ tái định cư tại TP Thủ Đức vẫn đang từng ngày, từng giờ được TP tìm giải pháp tháo gỡ để thanh khoản và giảm thiểu những thiệt hại từ việc bỏ hoang không sử dụng lâu năm lẫn khoản phí duy trì, bảo hành hàng năm.
Theo báo cáo số liệu kiểm kê và đánh giá tổng thể thực trạng, hiệu quả trong công tác quản lý quỹ nhà, đất thuộc sở hữu Nhà nước mà Sở Xây dựng, Sở TN&MT TP công bố mới nhất, hiện tại TP có tới 11.370 nhà ở, đất ở phục vụ tái định cư. Trong số này, có tới 9.173 căn hộ và 2.197 nền đất thuộc 161 dự án chưa sử dụng.
Khu tái định cư Bình Khánh, phường An Phú (Quận 2 cũ, nay là TP Thủ Đức) là dự án tái định cư có quy mô lớn bậc nhất TPHCM. Dự án này phục vụ nhu cầu tái định cư cho người dân Khu đô thị mới Thủ Thiêm, gồm khu 30,2ha Bình Khánh có 4.216 căn hộ, khu 38,4ha Bình Khánh có 6.220 căn hộ và khu 17,3ha An Phú – Bình Khánh có 1.844 căn hộ.
Mặc dù, các dự án đã hoàn thành và đưa vào sử dụng năm 2015 nhưng đến nay mới lác đác có vài căn hộ có người ở, phần lớn bỏ không, hoang hóa khiến chất lượng công trình xuống cấp trầm trọng.
Để giải quyết sự tồn đọng trên, TP đã nhiều lần đưa ra đấu giá số căn hộ trên nhưng đến nay nhà đầu tư vẫn không mặn mà. Đơn cử như việc TP đã từng tổ chức 2 lần đấu giá 3.790 căn hộ tái định cư này nhưng không thành công.
Lần đấu giá đầu tiên diễn ra tháng 2/2018 với mức giá khởi điểm hơn 9.100 tỷ đồng, nhưng không có ai tham gia đấu giá. Lần đấu giá thứ hai diễn ra năm 2019, với mức giá gần 9.900 tỷ đồng, nhưng cũng thất bại với lý do tương tự. Lần thứ 3 đự kiến tổ chức vào tháng 6/2021 cũng phải tạm hoãn chưa có thời điểm khởi động lại chính thức.
Theo Sở TN&MT TP 3.790 căn hộ tái định cư dự kiến đưa ra đấu giá lần 3 được chia làm 2 gói để đấu giá. Một gói gồm 1.570 căn hộ (11 block chung cư thuộc hai lô R4, R5) với hơn 31.800 m2 đất; gói còn lại 2.220 căn hộ (14 block chung cư thuộc ba lô R1, R2 và R3) trên diện tích hơn 47.000 m2 đất. Về giá bán, dự kiến sẽ cao hơn so với mức giá gần 9.900 tỷ đồng ở lần đấu giá trước đó.
Đánh giá về khả năng thành công của lần đấu giá sắp tới, anh Trần Nguyên Mạnh, một cư dân tại khu vực trên, cũng là nhà môi giới bất động sản nhỏ lẻ nhìn nhận sẽ khó có thành công và mức giá tốt như 4 khu “đất vàng” vừa đấu giá xong. Bởi lẽ giá căn hộ hiện đã ở mức từ 2,5 – 3 tỉ đồng/căn, vượt xa khả năng tài chính có thể có của người thu nhập thấp, cũng như khả năng tìm kiếm lợi nhuận cho nhà đầu tư muốn tham gia.
“Tôi nghĩ UBND TP nên có phương án chia nhỏ ra thành từng căn để bán, như vậy thì người dân sẽ dễ dàng tiếp cận. Chứ bán đấu giá nguyên cụm hàng nghìn căn như thế này thì không nhiều nhà đầu tư có đủ tiềm lực tài chính để tham gia. Đó là chưa kể số căn hộ xây sẵn đang xuống cấp” - anh Mạnh nói.
Cần thay đổi phù hợp thực tiễn
Được biết, sau 2 lần đấu giá không thành công, để xử lý 11.370 nhà và đất tái định cư chưa sử dụng, TP xác định chủ trương theo ba hướng.
Thứ nhất, phân bổ cho quận, huyện để phục vụ tái định cư cho các dự án chỉnh trang đô thị, công ích là 3.426 căn hộ và nền đất. Thứ hai, bán đấu giá 5.063 căn hộ và nền đất (5.022 căn nhà). Thứ ba, dự phòng 2.881 căn hộ và nền đất (1.755 căn) để phục vụ di dời người dân trong các trường hợp khẩn cấp, người dân sống trong chung cư hư hỏng nặng hoặc các dự án bồi thường, giải phóng mặt bằng cần thiết.
Trong 3 phương án xử lý mà TP hướng đến, việc bán đấu giá số căn hộ đang tồn đọng vẫn chiếm tỉ trọng lớn số căn hộ tái định cư đang bỏ không. Và theo nhiều chuyên gia, việc bán đấu giá số căn hộ trên sẽ lại không đi đến đâu nếu TP không có giải pháp khác hay phương án chia nhỏ thành nhiều lô, số căn hộ vừa phải để bán.
Bởi theo tính toán, với mức giá mà TP dự kiến đưa ra đấu giá, cộng thêm chi phí tu sửa, marketing và đồng bộ hạ tầng dịch vụ đi kèm, giá căn hộ đến tay người có nhu cầu khả năng phải rơi vào tầm từ 40 - 45 triệu đồng/m2. Như vậy, một căn hộ rộng 60m2 người dân muốn sở hữu cũng phải xấp xỉ 2,7 tỉ đồng.
Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA): Việc bán đấu giá căn hộ tái định cư sẽ khó thành công nếu mức giá khởi điểm vẫn tiếp tục được TP giữ nguyên như 2 lần trước, cũng như chủ trương đấu giá trọn lô, thu tiền một lần cả nghìn căn hộ. Để không lặp lại vòng luẩn quẩn trong xử lý căn hộ tái định cư thì cần có sự thay đổi.
“TP cần xác định giá khởi điểm đấu giá một cách hợp lý. Thứ hai là TP cần phải phân chia các lô đấu giá một cách hợp lý. Và thậm chí ngay cả chuyện bán đấu giá từng căn hộ cho người tiêu dùng” - ông Lê Hoàng Châu đề xuất.
Để bán đấu giá thành công số căn hộ tái định cư đang tồn đọng, ông Lê Hoàng Châu cho rằng: TP nên xem xét phương án giảm giá khoảng 10%. Việc điều chỉnh giá này vẫn nằm trong thẩm quyền của thành phố nhằm tạo đòn bẩy kích cầu. Kế tiếp cần chia nhỏ, thật số lượng căn hộ cần bán đấu giá để cho mọi thành phần kinh tế có thể tham gia.
Bởi theo ông Châu phương thức đấu giá trọn lô như những lần trước không phù hợp đối với quỹ nhà tái định cư quy mô quá lớn và vô tình đã loại trừ cá nhân tham gia để mua nhà ở thực. Đó là chưa kể bán theo lô sẽ bó hẹp đối tượng doanh nghiệp tham gia vì không nhiều đơn vị đủ tiềm lực để mua.
Ông Lê Hữu Nghĩa - Tổng Giám đốc Công ty TNHH Thương mại Xây dựng Lê Thành - cũng nhìn nhận: TP cần tính toán mức giá hợp lý nhất cho giá bán những căn hộ này cho người thu nhập thấp - đối tượng có nhu cầu ở thật sự.
“Đối với các dự án chung cư ngoài chất lượng xây dựng, thiết kế, việc quản lý vận hành rất quan trọng sau khi đưa vào sử dụng. Người mua nhà thường quan tâm lớn đến các vấn đề này, huống chi là các căn hộ tái định cư chuẩn bị đấu giá đã bỏ hoang lâu.
Mặt khác, phần lớn người dân được tái định cư không vào ở rõ ràng đã và đang có những hạn chế nào đó trong việc đồng bộ việc định cư với dịch vụ sinh hoạt đời sống hàng ngày” - ông Nghĩa đánh giá.
