3 thách thức lớn
Báo cáo của Công ty Cổ phần Chứng khoán VNDirect mới phát hành cho thấy, ngành bất động sản đang phải đối mặt với 3 thách thức lớn.
Cụ thể, chủ đầu tư gặp khó khăn trong việc tái cơ cấu nợ do thắt chặt các khoản vay ngân hàng vào bất động sản và giám sát chặt chẽ trong việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Thứ hai, lãi suất tăng làm suy yếu nhu cầu mua nhà. Thứ ba, nguồn cung mới có thể sụt giảm khi quá trình phê duyệt pháp lý chờ được khai thông với Luật đất đai sửa đổi.
Ước tính, khoảng 46.145 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp bất động sản sẽ đáo hạn trong nửa đầu 2023 và 64.185 tỷ đồng đáo hạn trong nửa cuối 2023. Điều này sẽ gây ra áp lực thanh khoản trả nợ vay cho các chủ đầu tư.
Theo báo cáo của Bộ Xây dựng về nhà ở và thị trường bất động sản trong quý IV/2022 và cả năm 2022, các doanh nghiệp bất động sản đang gặp rất nhiều khó khăn. Trong đó, số lượng doanh nghiệp bất động sản tuyên bố phá sản, giải thể tăng 38,7% so với cùng kỳ năm trước.
2022 là năm các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản gặp nhiều thách thức và phải thay đổi phương án kinh doanh, quản lý như tái cơ cấu nợ, tái cơ cấu hoạt động kinh doanh, thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất - kinh doanh, tinh giản tối đa bộ máy, giảm lực lượng lao động. Nhiều doanh nghiệp dừng, đình hoãn hoạt động đầu tư, thi công xây dựng một số dự án; dừng triển khai các dự án mới; dừng phát hành cổ phiếu tăng vốn; dừng IPO...
Lý giải nguyên nhân, Bộ Xây dựng cho rằng, do doanh nghiệp gặp khó khăn trong tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng, huy động vốn của khách hàng dẫn đến thiếu vốn phải giãn hoặc tạm dừng tiến độ thực hiện dự án... Ngoài ra, khó khăn trong phát hành trái phiếu và huy động vốn cũng dẫn đến nguy cơ các doanh nghiệp bất động sản không có khả năng thanh toán, trả nợ đúng hạn.
Bên cạnh đó, trong thời gian tới, một số doanh nghiệp còn phải chịu áp lực trả nợ trái phiếu trước hạn cho nhà đầu tư vì nhiều nguyên nhân, trong đó có thay đổi chính sách kiểm soát trái phiếu phát hành của doanh nghiệp.
Nhiều ông lớn bất động sản báo lỗ trong quý IV
Trong quý IV/2022, nhiều doanh nghiệp bất động sản không hoàn thành chỉ tiêu kinh doanh, hàng tồn kho tăng, có số lỗ cao kỷ lục.
Cụ thể, trong báo cáo tài chính quý IV/2022, doanh thu thuần Tập đoàn Đất Xanh (mã chứng khoán: DXG) đạt 984 tỷ đồng, giảm 57%, trong đó các mảng kinh doanh chính của DXG đều giảm so với cùng kỳ.
 |
| Trong quý IV/2022, nhiều doanh nghiệp bất động sản không hoàn thành chỉ tiêu kinh doanh, hàng tồn kho tăng, có số lỗ cao kỷ lục. |
Doanh thu giảm nên Đất Xanh ghi nhận lỗ trước thuế hơn 424 tỷ đồng và lỗ sau thuế 460 tỷ đồng, trái ngược khoản lãi 245 tỷ đồng của quý IV/2021. Lũy kế cả năm 2022, Đất Xanh ghi nhận doanh thu đạt 5.581 tỷ đồng (giảm 45%) và lãi sau thuế đạt 469 tỷ đồng (giảm 71%) so với năm 2021.
Theo giải trình của DXG, do tình hình khó khăn chung của thị trường ảnh hưởng đến thị trường bất động sản dẫn đến doanh số bán hàng ở mảng dịch vụ sụt giảm. Trong khi đó, doanh nghiệp chưa kịp ghi nhận doanh thu, lợi nhuận từ các dự án do doanh nghiệp làm chủ đầu tư và đã triển khai bán hàng thành công.
Công ty Cổ phần Bất động sản Thế Kỷ (CenLand, mã chứng khoán: CRE) lỗ hơn 58 tỷ đồng trong quý 4/2022 (cùng kỳ doanh nghiệp lãi sau thuế 122 tỷ đồng). Trong kỳ, doanh thu thuần giảm 84% về 175 tỷ đồng và doanh nghiệp kinh doanh dưới giá vốn nên lỗ gộp gần 5 tỷ đồng.
Theo giải trình của CenLand, tình hình thị trường bất động sản trong quý cuối năm vừa qua vô cùng khó khăn và tiếp tục có nhiều biến động không thuận lợi, hầu hết các ngân hàng đều siết chặt hơn các điều kiện cho vay mua bất động sản như bổ sung các điều kiện cho vay, kiểm soát chặt về hạn mức cho vay đối với mua bất động sản và chính sách tăng cường kiểm soát thị trường trái phiếu, bất động sản.
Báo cáo tài chính quý IV/2022 của Công ty Cổ phần Phát triển bất động sản Phát Đạt (mã chứng khoán: PDR) cho thấy, doanh thu thuần chỉ đạt gần 15 tỷ đồng, giảm đến 99% so với con số 1.229 tỷ đồng cùng kỳ, chủ yếu đến từ hoạt động cung cấp dịch vụ.
Trong khi đó, hoạt động chuyển nhượng đất và hàng hóa bất động sản của PDR không tạo ra doanh thu trong kỳ.
Kết quả, quý IV/2022, PDR ghi nhận lỗ ròng 267 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ năm 2021 lãi 754 tỷ đồng. Đây là lần đầu tiên Công ty Cổ phần Phát triển bất động sản Phát Đạt báo lỗ kể từ năm 2011.
Trong quý IV/2022, Công ty Cổ phần Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (TTC Land) có doanh thu hơn 319 tỷ đồng, tăng gấp 3 lần cùng kỳ. Tuy nhiên, doanh thu tài chính giảm mạnh khiến công ty báo lỗ sau thuế hơn 91 tỷ đồng. Lũy kế cả năm 2022, TTC Land ghi nhận doanh thu hoạt động kinh doanh chính gần 900 tỷ đồng, lợi nhuận trước thuế gần 79 tỷ đồng, sụt giảm mạnh so với năm 2021.
Tại Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt (mã chứng khoán: PDR) trong quý IV/2022 ghi nhận doanh thu thuần gần 15 tỷ đồng, giảm 99% so với 1.229 tỷ đồng ở cùng kỳ năm trước. Trong khi đó, hoạt động chuyển nhượng đất và hàng hóa bất động sản của PDR không tạo ra doanh thu trong kỳ.
Kết quả, quý IV/2022, PDR ghi nhận lỗ ròng 267 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ năm 2021 lãi 754 tỷ đồng. Đây là lần đầu tiên Công ty Cổ phần Phát triển bất động sản Phát Đạt báo lỗ kể từ năm 2011.
Bức tranh tài chính
Sự suy yếu của thị trường và sức khỏe tài chính doanh nghiệp bất động sản đã được phản ánh rõ nét trên báo cáo tài chính quý IV/2022.
Các doanh nghiệp gặp khó khăn trong phát hành trái phiếu và huy động vốn dẫn đến nguy cơ nhiều doanh nghiệp không có khả năng thanh toán, trả nợ đúng hạn.
Nhiều doanh nghiệp bất động sản không hoàn thành chỉ tiêu kinh doanh đã đề ra. Cụ thể, trong quý IV/2022, Công ty Cổ phần Đầu tư và Kinh doanh nhà Khang Điền (mã chứng khoán: KDH) có doanh thu 1.234 tỷ đồng, tăng gấp hơn 2 lần cùng kỳ. Tuy nhiên giá vốn hàng bán chiếm tới 76% của doanh thu thuần khiến lãi gộp chỉ còn hơn 298 tỷ đồng, giảm 38,6% so với quý IV/2021.
Luỹ kế cả năm 2022, doanh thu thuần KDH đạt 2.912 tỷ đồng, giảm 22% so với cùng kỳ. Lợi nhuận sau thuế đạt 1.081 tỷ đồng, giảm 10,2% so với năm 2021. Như vậy, KDH đứt nhịp tăng trưởng lợi nhuận liên tục từ 2014. So với kế hoạch năm 2022, KDH mới chỉ hoàn thành được 73% mục tiêu về doanh thu và 77% mục tiêu về lợi nhuận.
Công ty Cổ phần Đầu tư Hải Phát (mã chứng khoán: HPX) có lợi nhuận chưa bằng một nửa so với năm 2021. Trong quý IV/2022, doanh thu thuần của Hải Phát giảm 16% so với cùng kỳ, còn 327 tỷ đồng. Tuy nhiên, Hải Phát đã kinh doanh dưới giá vốn nên lỗ gộp hơn 34 tỷ đồng. Theo Công ty CP Đầu tư Hải Phát, nguyên nhân lỗ là do số lượng sản phẩm bán ra trong kỳ thấp hơn cùng kỳ năm trước.
 |
| Một số dự án bất động sản có đủ điều kiện chào bán nhưng chủ đầu tư không dám bung hàng vì lo bán không được sẽ bị bể kế hoạch kinh doanh. |
Dù lỗ gộp nhưng nhờ doanh thu tài chính từ việc bán các khoản đầu tư, cộng với các chi phí phát sinh trong kỳ cũng giảm mạnh, HPX vẫn lãi ròng hơn 18 tỷ đồng trong quý cuối năm, giảm 87% so với cùng kỳ 2021.
Lũy kế cả năm 2022, lãi ròng của HPX giảm 51% so với năm trước, ghi nhận gần 141 tỷ đồng. Như vậy, HPX chỉ thực hiện được gần 61% mục tiêu doanh thu và hơn 31% mục tiêu lợi nhuận. Nợ phải trả của công ty tại thời điểm cuối năm 2022 giảm 7%, còn 5.640 tỷ đồng.
Đủ điều kiện nhưng chưa mở bán
Những ngày đầu năm 2023 thị trường bất động sản vẫn chưa có tín hiệu lạc quan, vì vậy một số công ty đã quyết định dời kế hoạch bán hàng sang quý 2, thậm chí quý 4/2023.
Theo đó, Tập đoàn Đất Xanh đã phải dời kế hoạch mở bán dự án Gem Riverside (TP.Thủ Đức) sang năm 2023 thay vì đầu quý IV/2022 như kế hoạch ban đầu do thị trường đang chững lại. Kế hoạch mở bán dự án Opal Cityview và DXH Parkview tại Bình Dương; Lux Star tại TP.HCM cũng được dời từ cuối năm 2022 sang năm 2023 do những khó khăn trên thị trường bất động sản.
Bên cạnh đó, việc thắt chặt tín dụng đối với cả chủ đầu tư và người mua nhà đã ảnh hưởng đến kế hoạch mở rộng quỹ đất, hoạt động bán hàng, thời gian triển khai và bàn giao dự án của Tập đoàn này.
Tập đoàn Nam Long cũng lùi lịch mở bán ba dự án ở Cần Thơ, Đồng Nai từ cuối 2022 sang 2023.
Tại Đồng Nai, Nam Long dự kiến chào bán dự án Izumi City (tên thương mại của dự án Dong Nai Waterfront) và Paragon Đại Phước vào đầu năm 2023, lùi lại lịch so với dự kiến ban đầu. Tại Cần Thơ, dự án đất nền của đơn vị này cũng đang có kế hoạch dời lộ trình mở bán sang 2023 thay vì cuối năm 2022.
Theo bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, một số dự án có đủ điều kiện chào bán nhưng chủ đầu tư không dám bung hàng vì lo bán không được sẽ bị bể kế hoạch kinh doanh.
Hiện khách hàng đang rất thận trọng với pháp lý dự án, chỉ những dự án chủ đầu tư uy tín, pháp lý hoàn thiện, họ mới dám mua. Thời gian qua đã có những dự án khi đã thu đến một nửa số tiền của khách hàng vẫn phải dừng lại do vấn đề pháp lý.
Như vậy, việc vay vốn và tính toán phương án tài chính của khách hàng bị dang dở. Chính vì vậy, có những dự án chưa xong giấy tờ thủ tục thì buộc phải lùi thời gian mở bán sang năm sau.
