TPHCM: 'Siết' cho thuê căn hộ chung cư ngắn ngày

Số liệu thống kê từ Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) ước tính có khoảng 8.740 căn hộ tại 24 chung cư trên địa bàn thành phố đang được cho thuê ngắn hạn qua Airbnb (kinh doanh lưu trú ngắn ngày), tạo việc làm cho hàng nghìn lao động. Tuy nhiên, việc TPHCM đang “cấm” loại hình dịch vụ này khiến nhiều nhà đầu tư gặp khó khăn.

Khó quản lý

Mới đây, cư dân tại chung cư Rivergate Residence (số 151-155 Bến Vân Đồn, Phường 9, Quận 4) liên tục gửi kiến nghị đến UBND Quận 4 phản ánh dịch vụ cho thuê căn hộ ngắn ngày (Airbnb) tại chung cư này đã bị cấm, nhưng khách du lịch vẫn ra vào thường xuyên như khách sạn, gây xung đột văn hóa và ảnh hưởng đến cuộc sống của cư dân.

Thậm chí, nhiều lần người dân bắt gặp xe 45 chỗ trả hàng chục khách du lịch xuống sảnh và họ vẫn vào được chung cư với hành lý lỉnh kỉnh dù đã cấm cho thuê phòng.

Trả lời kiến nghị này, tại buổi họp báo về tình hình kinh tế - xã hội do UBND TPHCM tổ chức, bà Trịnh Hồng Lam - Chủ tịch UBND Phường 9, Quận 4 khẳng định, chung cư Rivergate Residence là chung cư hỗn hợp có mục đích sử dụng để ở, làm văn phòng, thương mại và officetel. Do đó, dịch vụ cho thuê căn hộ ngắn ngày tại đây là không phù hợp quy định.

Ông Ngô Thục Nguyên - Phó Trưởng phòng Kinh tế, Hạ tầng và Đô thị Quận 4 thừa nhận, tại một số chung cư cao cấp trên địa bàn Quận 4, tình trạng căn hộ chung cư được sử dụng vào mục đích cho thuê ngắn ngày đang rất phổ biến. Khách thuê chủ yếu là khách du lịch người nước ngoài hoặc người Việt Nam từ tỉnh, thành khác đến lưu trú nhưng không đăng ký lưu trú tại địa phương theo quy định.

Theo quy định của pháp luật hiện hành, mô hình lưu trú ngắn ngày trong nhà chung cư chỉ được thực hiện ở các dự án nhà chung cư có thiết kế căn hộ với mục đích dùng làm cơ sở lưu trú du lịch.

Phó Trưởng phòng Kinh tế, Hạ tầng và Đô thị Quận 4 khẳng định: “Trong thời gian chờ hướng dẫn đối với mô hình lưu trú ngắn ngày trong nhà chung cư, UBND Quận 4 tiếp tục chỉ đạo các cơ quan chuyên môn, UBND phường, công an phường phối hợp với ban quản trị, ban quản lý chung cư tăng cường công tác kiểm tra, giám sát việc khai báo, đăng ký lưu trú tạm trú, đăng ký kinh doanh (nếu có) tại chung cư nhằm phát hiện, xử lý kịp thời các trường hợp vi phạm”.

Thực tế, sau khi TPHCM ban hành Quyết định số 26/2025/QĐ-UBND quy định căn hộ chỉ được sử dụng đúng mục đích để ở, nhiều chung cư trên địa bàn TPHCM đã đồng loạt “siết” chặt, thậm chí thông báo ngừng hẳn hoạt động cho thuê ngắn ngày. Tuy nhiên, vẫn có nhiều nơi duy trì mô hình hoạt động này vì nhiều lý do.

Anh Nguyễn Văn Tùng (ngụ Quận 3, TPHCM), một nhà đầu tư mô hình Airbnb cho hay, cách đây 2 năm, vợ chồng anh đã bỏ ra hơn 1,8 tỷ đồng mua căn hộ, cộng thêm 400 triệu đồng đầu tư nội thất tại TP Thủ Đức. Thời điểm đó, thu nhập sau khi trừ chi phí từ kinh doanh lưu trú ngắn ngày của gia đình anh Tùng lên tới 24 - 25 triệu đồng/tháng.

Thế nhưng, từ tháng 3/2025, khi TPHCM siết chặt việc cấm cho thuê căn hộ chung cư theo hình thức lưu trú ngắn ngày, nguồn thu nhập của gia đình anh Tùng bị chững lại.

“Trước đây chủ yếu là khách nước ngoài thuê, hoặc người Hà Nội vào công tác nên thu nhập rất tốt. Giờ căn hộ thì không cho thuê được, cho thuê dài ngày thì chỉ được khoảng 6 - 7 triệu đồng/tháng, mà mỗi tháng tôi vẫn phải trả ngân hàng gần 9 triệu đồng tiền lãi vay, rất nặng nề. Nếu TPHCM không sớm gỡ vướng thì tôi phải bán gấp”, anh Tùng chia sẻ.

Không chỉ chủ đầu tư gặp khó, nhiều khách hàng quen sử dụng loại hình dịch vụ này cũng mong muốn mô hình Airbnb sớm được “cởi trói”. Chị Phương Anh (26 tuổi, nhân viên truyền thông tại Hà Nội), vừa có chuyến công tác 5 ngày vào TPHCM.

Như những lần trước, chị Phương Anh định thuê một căn hộ nhỏ ở khu vực quận Bình Thạnh để tiện di chuyển, có không gian làm việc riêng và tiết kiệm chi phí, chỉ khoảng 800.000 - 900.000 đồng/đêm. Tuy nhiên lần này, chị không đặt được phòng vì nhiều căn hộ thông báo ngừng nhận khách ngắn ngày.

“Thực sự rất bất tiện với người như tôi, đi công tác vài ngày hoặc du lịch cá nhân, muốn không gian riêng tư và tiện nghi nhưng không tìm được căn hộ Airbnb. Cuối cùng đành phải thuê khách sạn nhưng thực sự không thoải mái”, chị Phương Anh nói.

Tìm “đất sống” cho căn hộ Airbnb

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), cho hay, với giá trị đầu tư ước tính lên đến 43.700 tỷ đồng, nhiều chủ căn hộ Airbnb đang phải đối mặt áp lực tài chính lớn khi dư nợ tín dụng có thể lên tới khoảng 30.590 tỷ đồng, tương đương lãi vay 2.753 tỷ đồng/năm. Đồng thời, việc này cũng khiến khoảng 8.740 - 17.480 lao động phục vụ bị mất việc làm.

Thực tế hiện nay, chủ sở hữu kinh doanh cho thuê căn hộ dài hạn thì không bị cấm, nhưng cho thuê ngắn hạn (dưới 30 ngày) lại bị cấm là chưa hợp lý. Do vậy, việc cấm cho thuê căn hộ qua Airbnb là chưa hợp lý và chưa đảm bảo chặt chẽ về mặt pháp lý. “Vì vậy, về lâu dài Airbnb cần được công nhận là một ngành nghề kinh doanh dịch vụ lưu trú phục vụ du lịch chính thức”, ông Châu nói.

Theo Chủ tịch HoREA, mô hình này trên thực tế có thể gây phiền hà đến các cư dân khác, nhưng thay vì cấm thì cần có giải pháp để quản lý. Ví dụ như chủ nhà phải đăng ký kinh doanh, đáp ứng các điều kiện về đảm bảo an ninh trật tự và phòng cháy chữa cháy, không để ảnh hưởng đến cộng đồng trong chung cư.

Cụ thể, đối với giải pháp quản lý các căn hộ chung cư cho thuê ngắn ngày, ông Châu cho rằng mô hình này có thể yêu cầu chủ nhà đăng ký kinh doanh, quản lý chặt chẽ bằng các hoạt động: Kê khai lưu trú, khai báo đóng thuế đầy đủ, khai báo tạm trú tiện lợi, nhanh chóng qua các hệ thống trực tuyến để quản lý, đáp ứng các điều kiện về đảm bảo an ninh trật tự và phòng cháy chữa cháy, không để ảnh hưởng đến cộng đồng trong chung cư.

Điều quan trọng nhất là cần có quy định rõ ràng để người dân, doanh nghiệp tuân thủ thực hiện và là cơ sở để giám sát, quản lý chặt chẽ.

Liên quan đến việc quản lý mô hình này, mới đây, Cục Kiểm tra văn bản và quản lý xử lý vi phạm hành chính (Bộ Tư pháp) nhấn mạnh rằng: Luật Nhà ở 2023 và các quy định của Bộ Xây dựng đã cấm việc sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở.

Tuy nhiên, bản chất dịch vụ cho thuê căn hộ ngắn ngày theo mô hình Airbnb vẫn là “người thuê sử dụng căn hộ để ở”. Song, hiện không có quy định nào xác định cho thuê ngắn ngày là bao nhiêu ngày hay cấm chủ sở hữu cho thuê căn hộ của mình. Do đó, việc cấm cho thuê căn hộ qua Airbnb chưa đảm bảo chặt chẽ về pháp lý.