Đề xuất này cũng gắn với các công trình xây dựng kinh doanh bất động sản không phải là dự án nhà ở.
Đồng nhất quy định về condotel
Văn bản của HoREA cho biết, trong hơn 10 năm qua, có một số UBND cấp tỉnh cấp “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở không hình thành đơn vị ở” cho căn hộ du lịch (condotel). Tuy nhiên, cơ quan có thẩm quyền của Trung ương đã kết luận việc cấp “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở không hình thành đơn vị ở” cho căn hộ condotel là trái với quy định của Luật Đất đai.
Tuy nhiên, căn cứ quy định của Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai và các nghị định hướng dẫn, thì chủ sở hữu công trình xây dựng trong dự án kinh doanh bất động sản không phải là dự án nhà ở.
Trong đó có căn hộ du lịch (condotel), biệt thự du lịch, nhà phố du lịch (shophouse du lịch) thuộc dự án khu du lịch nghỉ dưỡng, văn phòng lưu trú (officetel), căn hộ dịch vụ, căn hộ thương mại (shophouse) có quyền yêu cầu được “cấp Giấy chứng nhận đối với tài sản gắn liền với đất” (sổ hồng) có thời hạn, theo thời hạn của dự án.
Thời gian qua, Bộ TN&MT cùng nhiều ban ngành, chức năng đã ban hành nhiều chỉ thị, quyết định. Tuy nhiên theo HoREA, các văn bản, quy định trên vẫn còn rời rạc, thiếu tính đồng bộ nên không xử lý được các vướng mắc cho condotel.
Theo HoREA, condotel có nhiều điểm tương đồng với căn hộ nhà chung cư và hầu hết đều nằm trong tòa nhà cao tầng. Tuy nhiên, hiện nay chỉ có dự án nhà chung cư mới có căn cứ pháp luật điều chỉnh tương đối đầy đủ và khá chặt chẽ, thông qua các quy định của Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản. Vì vậy cần phải đồng bộ hóa, hoàn thiện các khuôn khổ pháp lý để sớm tháo gỡ vấn đề trên.
“Bất cập lớn nhất là Quyết định 3720/QĐ-BVHTTDL của Bộ Văn hóa, Thể thao và Du lịch cho phép từng chủ sở hữu (là tổ chức hoặc cá nhân) được tự kinh doanh dịch vụ lưu trú du lịch đối với căn hộ du lịch, biệt thự du lịch do mình sở hữu”.
Chỉ khuyến khích các tổ chức, cá nhân sở hữu căn hộ du lịch, biệt thự du lịch thuộc cùng một dự án thống nhất, lựa chọn một tổ chức để kinh doanh dịch vụ lưu trú du lịch. Quy định này không phù hợp với Khoản 1 Điều 23 và Điểm b, Điểm c Khoản 1 Điều 49 Luật Du lịch và cũng không phù hợp với thực tế” - ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA nói.
Đề xuất trên đã mang lại tín hiệu vui đối với thị trường Condotel sau khoảng thời gian “đứng hình” vì hàng loạt vướng mắc liên quan đến pháp lý. Ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng Giám đốc batdongsan.com.vn cho biết, thị trường không có nhiều thay đổi kể từ sau Tết Nguyên đán. Nhiều dự án “đứng hình” vì không có giao dịch. Bởi tâm lý của hàng nghìn nhà đầu tư vẫn còn hoang mang, lo lắng khi rót tiền vào loại hình bất động sản này trong bối cảnh hiện nay.
Khơi thông dòng chảy vốn
HoREA cho biết, hiện cả nước có khoảng 82.900 căn condotel. Nó phần lớn nằm trong tòa nhà cao tầng thuộc các khu du lịch nghỉ dưỡng, sử dụng quỹ đất là đất thương mại, dịch vụ, theo quy định của Luật Đất đai. Thời hạn sử dụng đất tối đa 50 năm, trường hợp đặc biệt tối đa không quá 70 năm.
Theo ông Lê Hoàng Châu, có 3 vấn đề chính khiến condotel chưa thể chính danh được cấp pháp lý (sổ hồng). Hiện chưa có căn cứ pháp luật để xác định phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung, quyền sử dụng đất chung, để cấp sổ hồng cho chủ sở hữu condotel. Chưa có căn cứ pháp luật để xác định trách nhiệm bảo trì, kinh phí bảo trì, quản lý sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của chủ sở hữu condotel. Chưa có quy định về cơ chế quản lý vận hành tòa nhà khi đưa dự án condotel vào khai thác kinh doanh.
Từ thực tế trên, HoREA đề nghị sử dụng thống nhất khái niệm condotel là một loại cơ sở lưu trú du lịch (căn hộ du lịch) theo quy định tại Khoản 3 Điều 48 Luật Du lịch. Theo đó, căn hộ du lịch có thể nằm trong nhà chung cư hỗn hợp, hoặc nằm trong tòa nhà cao tầng độc lập, hoặc tòa nhà hỗn hợp của khu du lịch, hoặc tòa nhà ngoài khu du lịch.
Đối với cách tính diện tích căn hộ du lịch (condotel) ông Châu cho rằng nên áp dụng tương tự và thống nhất với cách tính diện tích căn hộ nhà chung cư (hiện nay, tính theo diện tích thông thủy). Ngoài phần sở hữu riêng thì phần diện tích xây dựng còn lại thuộc phần sở hữu chung của chủ sở hữu căn hộ du lịch, áp dụng tương tự như cách tính phần sở hữu chung của chủ sở hữu nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở.
HoREA đồng thời cũng đề nghị xem xét sửa đổi, bổ sung Luật Kinh doanh bất động sản trong năm 2021. Trong đó, đề nghị bổ sung quy định phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung trong tòa nhà căn hộ du lịch, tương tự như Luật Nhà ở quy định “Phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung trong tòa nhà chung cư” và đề nghị Bộ Xây dựng quy định “Hợp đồng mẫu mua bán, chuyển nhượng cơ sở lưu trú du lịch, trong đó có căn hộ du lịch”.
Về quyền sử dụng đất chung của chủ sở hữu căn hộ du lịch, HoREA đề nghị bổ sung quy định đất xây dựng khu căn hộ du lịch vào Luật Đất đai. Tương tự như quy định “đất xây dựng khu chung cư” tại Điều 145 Luật Đất đai. Từ đó có căn cứ xác định “quyền sử dụng đất chung” đối với phần diện tích này, khi cấp “sổ hồng” cho chủ sở hữu căn hộ du lịch.
Đồng thời, HoREA đề nghị quy định trách nhiệm bảo trì, kinh phí bảo trì, quản lý sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung và cơ chế quản lý vận hành đối với dự án condotel.
