Đề xuất tốt nhưng bị nghi ngờ tính khả thi
Theo thống kê của Bộ Xây dựng, nhu cầu về nhà ở của người dân Việt Nam là rất lớn, đặc biệt là tại các đô thị. Đến năm 2020, cả nước cần khoảng 12,5 triệu m2 nhà ở xã hội. Tuy nhiên, đến nay cả nước mới chỉ xây được 5,2 triệu m2 nhà ở cho người dân. Trong đó cho người thu nhập thấp ở đô thị là 2,8 triệu m2 và công nhân ở khu công nghiệp là 2,3 triệu m2. Đáp ứng được 41,5% nhu cầu.
Hạn chế và tồn tại vướng mắc lớn nhất chính là thiếu nguồn cung nhà ở xã hội. Nguyên nhân do cơ chế chính sách yếu, chưa khuyến khích các nhà đầu tư tham gia. Đặc biệt, thủ tục, chính sách còn nhiều bất cập. Thiếu nguồn vốn hỗ trợ người mua nhà ở theo quy định của pháp luật.
Tại phiên chất vấn mới đây, Bộ trưởng Phạm Hồng Hà thẳng thắn, theo quy định cần dành 9.000 tỉ nhưng mới bố trí được 4.000 tỉ. Nhiều địa phương chưa bố trí đủ quỹ đất. Chưa quan tâm xây dựng hạ tầng kỹ thuật dự án nhà ở xã hội. Chưa quyết liệt cải cách thủ tục hành chính. Đó là các lý do khiến cho quỹ nhà ở xã hội vẫn khá khan hiếm.
Từ những bất cập trên, để tháo gỡ, Bộ Xây dựng sẽ gia tăng quỹ nhà đất từ việc kéo giảm giá nhà ở thương mại xuống thấp. Làm vậy để bộ phận lớn người dân có nhu cầu nhà ở mua được. Trước mắt, Bộ Xây dựng sẽ rà soát, bổ sung các quy hoạch. Tạo điều kiện cấp phép các dự án, bố trí đủ quỹ đất. Tăng cường đầu tư hạ tầng ngoài hàng rào dự án nhằm gia tăng sức hút với các nhà đầu tư.
“Tới đây Bộ Xây dựng sẽ sửa đổi căn bản Nghị định 100 tạo cơ chế đột phá hơn cho doanh nghiệp, người dân mua nhà ở xã hội. Chúng tôi cũng đang báo cáo Chính phủ hỗ trợ nhà ở giá thấp có diện tích nhỏ hơn 70m2 và giá bán đến 15 triệu đồng/m2. Hiện cơ cấu nhà ở đô thị có diện tích nhỏ và giá dưới 1 tỉ đồng rất khan hiếm” - Bộ trưởng Bộ Xây dựng nói.
Khảo sát căn hộ hạng C tại TPHCM cho thấy, mức giá dưới 25 triệu đồng/m2 gần như không có. Ngay cả căn hộ có giá khoảng 30 triệu đồng/m2 cũng dần hiếm. Các dự án căn hộ hạng C tại khu vực xa trung tâm như: Quận Bình Tân, huyện Nhà Bè và huyện Bình Chánh… với giá trung bình cũng từ 30 - 35 triệu đồng/m2. Vì vậy, với mục tiêu mà Bộ Xây dựng đề ra nhằm hướng đến việc tháo gỡ “nút thắt” cho thị trường vẫn vướng nhiều nghi ngại.
Cần sự đồng bộ và tháo gỡ nhiều vướng mắc
Để kiếm tìm giải pháp hạ khung giá nhà đất tại các đô thị, Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư số 21/2019/TT-BXD kèm theo Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư, có hiệu lực từ ngày 1/7/2020.
Theo đó, tại dự án nhà thương mại sẽ cho phép diện tích sử dụng tối thiểu của một căn hộ không dưới 25m2. Bảo đảm số lượng căn hộ nhỏ hơn 45m2 không vượt quá 25% tổng số căn hộ tại dự án đó.
Theo đánh giá của một số chuyên gia, chính sách phát triển nhà ở xã hội đã đạt được những kết quả nhất định. Nó sẽ còn mở ra nhiều triển vọng khi Bộ Xây dựng cho xây dựng căn hộ có diện tích từ 25 - 45m2. Tuy nhiên, nếu muốn hạ giá nhà xuống như mong muốn, vẫn còn khá nhiều bất cập trong Luật Nhà ở, Nghị định 100/2015/NĐ-CP cần tháo gỡ.
Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) cho rằng, để đi đến mục tiêu mà Bộ Xây dựng đang tính toán và trình Chính phủ thì cần phải tháo gỡ về mặt chính sách và luật với hàng loạt bất cập đang tồn tại.
“Nghị định 100/2015/NĐ-CP, quy định “lợi nhuận định mức của toàn bộ dự án không vượt quá 10% tổng chi phí đầu tư” là không hợp lý. Vì Luật Nhà ở cho phép chủ đầu tư dự án 100% nhà ở xã hội, thì được bán 20% quỹ nhà theo giá thương mại để giảm giá thành nhà ở xã hội. Nghị định trên dẫn đến thực tế là chủ đầu tư không được lợi gì khi bán số nhà ở thương mại này.
Để tránh chồng chéo, và giúp doanh nghiệp bất động sản có động lực tham gia đầu tư, cần bãi bỏ quy định tại Khoản 2 Điều 33 Nghị định 100/2015/NĐ-CP. Qua đó cho phép Ngân hàng Chính sách Xã hội được cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội vay ưu đãi, theo quy định của Luật Nhà ở 2014 và Điều 15 Nghị định 100/2015/NĐ-CP” - ông Châu phân tích.
Có chung góc nhìn tích cực về mục tiêu và chiến lược mà Bộ Xây dựng đang đề ra, ông Nguyễn Thanh Trung, Chủ tịch Công ty địa ốc Hoàng Trung Land, Quận 3 cho rằng muốn đưa giá nhà ở thương mại về mức giá 15 triệu đồng/m2, cần phải kích hoạt rất nhiều giải pháp, cơ chế ưu đãi về thuế, quỹ đất, lãi vay…
“Trong hàng loạt chi phí tạo nên giá bán của bất động sản hiện nay thì đầu tư quỹ đất, lãi vay, thuế và xây dựng chiếm gần hết chi phí bỏ ra của doanh nghiệp. Vì vậy, tôi cho rằng, Chính phủ cần thống nhất lãi suất cho vay ưu đãi nhà ở xã hội cùng một loại tại Ngân hàng Chính sách Xã hội và tại các ngân hàng Vietcombank, Vietinbank, BIDV, Agribank để hỗ trợ người mua nhà.
Bởi về lâu dài, khi nền kinh tế phát triển mạnh hơn, chúng ta sẽ thực hiện mức lãi suất ưu đãi vay mua nhà ở xã hội từ 3 - 3,5%/năm. Có vậy mới tạo điều kiện thuận lợi cho người thu nhập thấp muốn mua nhà ở các đô thị” - ông Trung nói.
