Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) vừa gửi Công văn tới Thủ tướng Chính phủ, kiến nghị giải pháp để kéo giảm giá nhà, đất tại TP.
Giá nhà đất ngày càng vượt tầm với người thu nhập thấp
Thống kê thực tế của HoREA trong thời gian qua cho thấy, căn hộ trung cấp (2 phòng) trên thị trường hiện có giá từ 2 - 2,5 tỉ đồng (tức 35 triệu đồng/m2) tùy theo khu vực. Mức giá này cao hơn khoảng trên dưới 20 lần so với thu nhập trung bình của các hộ gia đình, cá nhân có khả năng dành dụm được khoảng 8 - 12 triệu đồng/tháng. Điều đáng nói là căn hộ có giá vừa túi tiền khoảng 2 tỉ đồng trở xuống (25 - 30 triệu đồng/m2) và căn hộ nhà ở xã hội hầu như vắng bóng trên thị trường TPHCM trong hai năm qua.
Nguyên nhân giá căn hộ, nhà đất tại TPHCM chỉ tăng mà không giảm theo HoREA đến từ hai quy luật chính: Quy luật cạnh tranh và cung cầu của thị trường. Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA, giá cả nhà ở phụ thuộc rất lớn vào tâm thế thị trường và tâm thế các bên tại thời điểm giao dịch; phụ thuộc vào nhu cầu và mức độ cần bán hoặc cần mua. Tác động vào tâm lý khách hàng là phương thức được các chủ đầu tư và đơn vị môi giới (kể cả cò đất, cò nhà) thực hiện nhằm đẩy nhanh tiến độ bán hàng.
“Tuy nhiên, điều đáng quan ngại nhất là giá nhà, đất thời gian qua chỉ tăng mà không giảm phần nhiều đến từ việc khan hiếm dự án, thiếu quỹ đất. Đặc biệt, thị trường nhà ở, chung cư có dấu hiệu bị đầu cơ, hoặc đang trong tình trạng “bong bóng”.
Bên cạnh đó, thị trường ít nhiều cũng đang bị tác động bởi các “chiêu thức” làm giá, thổi giá, lợi dụng tâm lý đám đông.... từ đó có thể dẫn đến tình trạng “giá ảo” thoát ly giá trị thực, làm cho người có nhu cầu thật khó tạo lập được nhà ở và rất có hại cho sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản” - ông Châu phân tích.
Trước những diễn biến có phần tạo giá trị ảo cho mặt bằng giá nhà ở, và đất tại TPHCM ngày càng xa tầm với của người có nhu cầu thật, người lao động có nhu cầu thấp, HoREA đã kiến nghị Bộ Xây dựng, Thủ tướng Chính phủ phải nhanh chóng tìm kiếm giải pháp để kéo giảm giá nhà.
Trong đó, HoREA cho rằng Chính phủ cần sớm thúc đẩy, có giải pháp hỗ trợ, khơi thông dòng tiền nhằm triển khai ngày càng nhiều dự án nhà ở thương mại có giá vừa túi tiền, nhiều dự án căn hộ nhà ở thương mại giá thấp và nhiều dự án nhà ở xã hội để đáp ứng nhu cầu nhà ở rất lớn của đông đảo người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị, công chức, viên chức nhà nước, cán bộ lực lượng vũ trang, công nhân lao động...
Phân tích sâu về nguyên nhân vì sao giá nhà đất tại TPHCM chỉ tăng mà không giảm, ông Thái Văn Trường- Giám đốc Sale Công ty Bất động sản Tín Nghĩa, quận 9, TPHCM cho biết: Hiện nay, cơ cấu giá thành của các dự án nhà ở thương mại gồm có chi phí tạo lập quỹ đất, chi phí xây dựng, chi phí tài chính, chi phí quản lý và cả chi phí “không tên”. Đặc biệt, khi tính tiền sử dụng đất, chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại thường chỉ được khấu trừ khoảng trên dưới 25% chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng thực tế đã bỏ ra.
“Thực tế, chủ đầu tư gần như phải mua lại quyền sử dụng đất lần thứ 2. Nguyên nhân là do phần lớn chi phí giải phóng mặt bằng thực tế đã bỏ ra không được khấu trừ vào tiền sử dụng đất. Vì vậy, phần chi phí không được khấu trừ này bị coi là lợi nhuận dù không có thực và chủ đầu tư phải nộp thêm 20% thuế thu nhập doanh nghiệp trên khoản lợi nhuận này. Cuối cùng, chi phí này sẽ được tính vào giá bán mà người mua nhà phải gánh chịu” - ông Trường nói.
Giải pháp nào để “kìm cương” giá đất?
“Hiện, Bộ Xây dựng đang đề xuất có thêm loại nhà ở thương mại giá rẻ giá 20 - 28 triệu đồng/m2, cho phép xây nhà có diện tích dưới 45 m2 tạo nguồn cung cho loại nhà phân khúc tầm trung vừa mức hộ gia đình mua được. Với nhà ở thương mại thông thường, giá 30 - 45 triệu đồng/m2 thì hoàn toàn do thị trường quyết định. Nhưng giải pháp theo Bộ Xây dựng là phải tăng cung. Thứ hai là tăng cường minh bạch thông tin, nhà đầu tư có thể giao dịch trực tiếp với người mua có nhu cầu, tránh qua các đối tượng đầu cơ, môi giới, trung gian bất động sản”.
Trong văn bản kiến nghị gửi Thủ tướng Chính phủ, HoREA cho rằng, giá thành nhà ở thương mại hiện tại cao là do các chủ đầu tư đều phải tính đến những chi phí “không tên” trong khoản chi phí dự phòng. Giá trị các khoản chi phí này không hề nhỏ, nhưng do không đảm bảo tính hợp pháp, hợp lệ, hợp lý của khoản chi, nên không được tính vào chi phí đầu tư dự án, nhưng cuối cùng sẽ tính vào giá bán mà người mua nhà phải gánh chịu.
“Việc các chi phí “không tên” chủ đầu tư chi nhiều hay ít, tăng hay giảm phụ thuộc vào kết quả của việc Nhà nước kiến tạo môi trường kinh doanh theo hướng ngày càng minh bạch, có tính giải trình, phù hợp với các chuẩn mực quốc tế. Nhưng, để kiến tạo môi trường kinh doanh minh bạch, thì trước hết phải giải quyết điểm nghẽn về thể chế pháp luật.
Giảm được chi phí không tên sẽ góp phần làm giảm giá thành nhà ở. Đồng thời, từng doanh nghiệp cũng phải thượng tôn pháp luật, tuân thủ pháp luật, chấp hành pháp luật và nói không với tiêu cực trong quá trình thực hiện dự án đầu tư” - HoREA phân tích.
Từ thực tế trên, HoREA đề nghị thay đổi cách thu tiền sử dụng đất dự án nhà ở thương mại, chuyển thành sắc thuế đánh trên hành vi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp thành đất ở, với thuế suất có thể bằng khoảng 15 - 20% giá đất trong bảng giá đất.
Đồng thời, để bù đắp hụt thu ngân sách Nhà nước và tạo nguồn thu ổn định, bền vững cho ngân sách Nhà nước, HoREA nhất trí với ý kiến của Bộ Tài chính đề xuất đánh thuế bất động sản.
Ví dụ: Ở Hoa Kỳ, các tiểu bang tự quyết định mức thu thuế bất động sản hàng năm, như bang California đánh thuế bất động sản khoảng 1,21%/năm trên giá trị nhà đất, như vậy trong khoảng 81 năm thì thu thuế hết giá trị bất động sản và tiếp tục thu hàng năm.
HoREA cũng kiến nghị Chính phủ xem xét giảm mức thu “tiền bảo vệ đất lúa” tối thiểu 50% bảng giá đất, theo Khoản 2 Điều 5 Nghị định 35/2015/NĐ-CP, nhất là trong trường hợp bảng giá đất phù hợp giá thị trường.
Đồng thời, đề nghị HĐND và UBND TP.HCM xem xét giảm mức thu “tiền bảo vệ đất lúa” bằng 80% bảng giá đất hiện nay. Đặc biệt, HoREA đề nghị UBND TP.HCM ban hành Quy trình chuẩn về đầu tư xây dựng gồm 4 bước, đối với dự án nhà ở thương mại, để xác định thời gian thực hiện từng thủ tục hành chính, nhằm rút ngắn thời gian thực hiện toàn bộ các thủ tục hành chính.
Ngoài ra, HoREA đề nghị Chính phủ sớm sửa đổi, bổ sung Nghị định 100/2015/NĐ-CP để hoàn thiện cơ chế, chính sách phát triển nhà ở xã hội, thu hút nhiều doanh nghiệp tham gia và sử dụng hiệu quả các quỹ đất được quy hoạch phát triển nhà ở xã hội.
Cùng với đó là việc sớm triển khai “Đề án phát triển nhà ở thương mại giá thấp” với các cơ chế, chính sách ưu đãi về tiền sử dụng đất, thuế, tín dụng, để khuyến khích các doanh nghiệp đầu tư các dự án nhà ở thương mại có mức giá căn hộ không quá 20 triệu đồng/m2 ở các tỉnh và không quá 22 - 25 triệu đồng/m2 ở các đô thị loại I, đô thị đặc biệt...
