Theo một khảo sát gần đây của Savills Việt Nam, giá và diện tích là các yếu tố chính quyết định việc mua nhà, song chênh lệch giá bán giữa khu vực nội thành và khu vực lân cận ngày càng thu hẹp do nhiều tiện ích được cung cấp để bù đắp cho các bất lợi về mặt vị trí.
Từ năm 2016 đến nay, giá sơ cấp đã tăng 5% mỗi năm. Việc cải thiện cơ sở hạ tầng khiến nguồn cung đang dần chuyển dịch tới các khu đô thị mới xa hơn.
Giá nhà ven đô phi mã
Trước thực tế khu vực vùng ven Hà Nội ghi nhận hiện tượng giá dự kiến chào bán ở mức khoảng 50-60 triệu đồng/m2 cho chung cư và 200-300 triệu đồng/m2 cho shophouse. Nếu chủ đầu tư giữ nguyên mức giá như vậy khi công bố mở bán thì đây là lần đầu tiên các dự án khu vực vùng ven Hà Nội có giá cao so với khu vực giữa vành đai 2 và vành đai 3. Cũng nghĩa là, những dự án này phải đối mặt với sự cạnh tranh lớn vì có ít ưu thế hơn về vị trí.
Nhưng nếu nhìn nhận một cách khách quan thì việc các chủ đầu tư xác định mức giá như vậy cũng có lý do của nó.
Thứ nhất, các dự án căn hộ này thuộc dự án quy mô lớn mà chúng ta thường gọi là đại đô thị, được đầu tư các công trình tiện ích, dịch vụ, cảnh quan lớn phục vụ cho toàn dự án. Cư dân của các dự án căn hộ có thể được hưởng lợi từ việc đầu tư này. Bên cạnh đó, sự khác biệt còn nằm ở chính công trình căn hộ, với những điểm nhấn về sự gia tăng thêm các tiện ích nội khu cũng như chất lượng hoàn thiện hay điều kiện bàn giao. Thường thì các chủ đầu tư bàn giao dự án ở mức hoàn thiện cơ bản, nhưng với những dự án giá cao này, các chủ đầu tư có thể bàn giao thêm các điều kiện khác, chất lượng hoàn thiện tốt hơn.
Thứ hai, hàng loạt các dự án cơ sở hạ tầng từ khu vực trung tâm thành phố ra đến các dự án ven đô đang được cải thiện khá rõ ràng, khiến các chủ đầu tư có thể xem xét nhóm yếu tố này để đưa ra những mức giá đáng chú ý trên thị trường Hà Nội.
Báo cáo Năng lực cạnh tranh toàn cầu 2019 cho thấy Việt Nam đứng thứ 66 trong số 144 quốc gia về hạ tầng giao thông vận tải, và trong các nước ASEAN thì Việt Nam có mức đầu tư cho cơ sở hạ tầng cao thứ hai chỉ sau Indonesia. Các mức giá đang được thông báo là mức dự kiến. Các chủ đầu tư sẽ cần thêm thời gian để quyết định có điều chỉnh hay giữ nguyên các mức giá này.
Giá nhà ở vẫn tăng
Giá nhà ở tại các phân khúc đang ở mức tương đối hợp lý. Trong tương quan với thị trường TP.HCM thì thị trường Hà Nội, thậm chí ở khu vực trung tâm, chưa từng ghi nhận mức giá lên đến 7.000 USD/m2 hay 10.000 USD/m2. Khi đại dịch Covid-19 được kiểm soát, thị trường phục hồi dần dần, khách mua sẽ có tâm lý trông đợi các sản phẩm mới với các ưu đãi tốt về chính sách bán hàng. Vì vậy, không khó để nhận ra rằng các chủ đầu tư cần cân nhắc kỹ lưỡng đến chiến lược bán hàng nhìn trong các giai đoạn nhất định – từ 6 tháng, 1 năm đến 2 năm hoặc vài năm cho những dự án quy mô lớn.
Giá sơ cấp thị trường nhà ở vẫn tăng đều mỗi năm và không hề giảm trong năm 2020 bất chấp tác động của hai làn sóng dịch bệnh. Hiện tượng giảm giá nhà ở thường thuộc về các giao dịch thứ cấp, những dự án đã hiện hữu hoặc đã “ra hàng” trên thị trường cách đây 1 hoặc vài năm.
Với nhóm hàng tồn kho thì phía bán sẽ cần đưa ra những chính sách bán hàng với ưu đãi hấp dẫn để thanh lý nhóm hàng đó. Những dự án mới sẽ khó có chính sách bán hàng giá sốc hoặc hoạt động cắt lỗ.
Trong những tháng cuối năm, thị trường chung cư dự kiến sẽ diễn biến sôi động hơn so với những quý trước khi một số chủ đầu tư chính thức ra hàng sau thời gian dài chờ đợi.
Thị trường ghi nhận khoảng 10.000 căn hộ từ một dự án hiện tại và 11 dự án trong tương lai sẽ ra mắt, phân khúc trung cấp sẽ tiếp tục dẫn đầu về mặt sản phẩm. Dòng sản phẩm có giá dưới 20 triệu đồng/m2 vẫn sẽ không có nhiều sự lựa chọn.
