Vẫn còn hạn chế tài chính ở lĩnh vực bất động sản
Chủ tịch VCCI Vũ Tiến Lộc, trong phân tích (tại diễn đàn về BĐS vào giữa quý II năm 2018, tại Hà Nội) cho biết đã và đang có những thay đổi về chính sách giúp thị trường BĐS Việt Nam ngày càng hấp dẫn các nhà đầu tư, nhất là nhà đầu tư nước ngoài. Dòng vốn đầu tư trong và ngoài nước vào BĐS đang ngày càng tăng.
Nhiều nhà đầu tư nước ngoài đến từ Nhật Bản, Hàn Quốc đang quan tâm đến cơ chế cởi mở, thông thoáng để đầu tư. Tại TP Hồ Chí Minh có một số dự án đang hợp tác đầu tư thành công. Số liệu thống kê được các tổ chức quốc tế công bố cho thấy thị trường BĐS Việt Nam thu hút gần nửa tỷ USD (từ tháng 1 đến tháng 4 năm nay), chiếm 12,8% tổng vốn FDI của cả nước trong giai đoạn này.
Dự báo giai đoạn 2018 - 2020, thị trường BĐS Việt Nam tiếp tục có sự điều chỉnh lớn nhằm giải quyết tình trạng lệch pha cung - cầu, giúp thị trường trở lại hướng phát triển lành mạnh, bền vững hơn. Các đô thị lớn như Hà Nội và TP Hồ Chí Minh đang tập trung phát triển hệ thống hạ tầng đô thị, tạo ra dư địa lớn cho các doanh nghiệp đầu tư, phát triển thị trường BĐS cả trong trung hạn và dài hạn.
Ông Cấn Văn Lực (Chuyên gia kinh tế trưởng BIDV, thành viên Hội đồng tư vấn tiền tệ và chính sách tài chính quốc gia) cũng chỉ ra thực tế nguồn vốn “rót” cho lĩnh vực BĐS vẫn còn nhiều vấn đề cần quan tâm. Chẳng hạn, với nguồn vốn ngân sách Nhà nước, quỹ tiết kiệm nhà ở chưa phát triển được (lúng túng cách làm).
Năm 2018, Chính phủ có kế hoạch giải ngân 1.000 tỷ đồng đối với chương trình cho người thu nhập thấp vay ưu đãi mua nhà ở xã hội, với vốn Nhà nước cấp là 500 tỷ đồng. Còn về nguồn vốn ngoại, có vốn đầu tư gián tiếp nước ngoài (FII), đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) với khoảng 12 quỹ. Đến hết 4 tháng đầu năm 2018, FDI đăng ký đạt 807,5 triệu USD vào lĩnh vực BĐS, chiếm 10% tổng vốn FDI đăng ký.
Theo phân tích của chuyên gia, hiện vẫn còn một số tồn tại hạn chế trong hệ thống tài chính ở lĩnh vực BĐS. Chẳng hạn, quỹ tiết kiệm nhà ở không phát triển được chủ yếu do thiếu vốn mồi, cơ chế, cách làm... Hệ thống các định chế tài chính (ĐCTC) chưa đa dạng (chưa có hoặc chưa phát triển các ĐCTC, như quỹ tín thác đầu tư, cơ quan cho vay thế chấp nhà ở…).
Rủi ro từ đòn bẩy tài chính do phụ thuộc nhiều vào vốn vay ngân hàng, trong khi thị trường trái phiếu và cổ phiếu chưa phát triển, doanh nghiệp gặp khó khăn huy động vốn trung và dài hạn.
Chưa có thị trường tài chính như mua - bán nợ BĐS, chứng khoán hóa BĐS, mua bán chứng chỉ đầu tư BĐS... Các thị trường liên quan đến BĐS như: Vật liệu xây dựng, xây dựng, lao động… phát triển chưa đồng bộ, chưa tương thích với thị trường BĐS. Trong khi đó, hệ thống thông tin, dự báo về thị trường BĐS còn chưa thống nhất, thiếu tin cậy. ĐCTC khó khăn trong thẩm định, quản lý cho vay. Vấn đề định giá, xử lý tài sản là BĐS còn khó khăn, kéo dài…
Ông Nguyễn Việt Cường (Chủ tịch HĐQT, Tổng Giám đốc KOSY
Group) tham gia phân tích với các chuyên gia tài chính, đầu tư và BĐS vào hồi tháng 5 năm nay cũng cho rằng: Thị trường BĐS Việt Nam đang có những dấu hiệu phát triển đầy tiềm năng đến từ sự khởi sắc của nền kinh tế.
Tốc độ đô thị hóa theo đó cũng diễn ra nhanh hơn, cùng với mặt bằng dân số trẻ, đang tạo những áp lực không nhỏ lên thị trường BĐS (khi nhu cầu nhà ở đô thị và nhu cầu gia tăng diện tích nhà ở trên đầu người ngày một tăng cao). Việt Nam hiện đang có mức diện tích nhà ở trung bình 22,8m2/người (thấp hơn so với chuẩn của thế giới 25m2/người).
Số lượng các dự án BĐS đang và sắp triển khai là rất nhiều, nhưng không phải doanh nghiệp nào cũng đủ năng lực tài chính để chủ động triển khai thành công dự án mà không gặp phải bài toán về huy động vốn.
Giải pháp nào cho nguồn vốn?
Trong gợi ý về giải pháp, ông Cấn Văn Lực cho rằng: Đẩy nhanh tiến trình tái cơ cấu (nhất là nâng cao năng lực tài chính và xử lý nợ xấu); Đẩy nhanh áp dụng tiêu chuẩn quốc tế. Cũng cần chủ động định hướng nguồn vốn tín dụng BĐS vào lĩnh vực phân khúc có nhu cầu thực; giảm thiểu cho vay lĩnh vực có xu hướng đầu cơ cao, phát triển không bền vững. Cần thiết nghiên cứu thiết kế các sản phẩm tín dụng, dịch vụ phù hợp hơn cho thị trường BĐS (về kỳ hạn, lãi suất, theo chuỗi kinh doanh BĐS gồm chủ đầu tư, nhà thầu xây dựng, đại lý môi giới, người mua).
Đối với doanh nghiệp đầu tư, kinh doanh BĐS, ông Cấn Văn Lực cho rằng: Cần đa dạng nguồn vốn đầu tư (từ thị trường chứng khoán, quỹ đầu tư, FDI… thay vì phụ thuộc quá nhiều vào nguồn vốn Nhà nước). Doanh nghiệp cũng cần quản lý tài chính tốt hơn trong quay vòng vốn, quản lý rủi ro… Tập trung đầu tư vào lĩnh vực, phân khúc BĐS có nhu cầu thực và được Nhà nước quan tâm hỗ trợ cũng là điểm mà doanh nghiệp nên lưu ý.
Bên cạnh đó, cần nâng cao chất lượng quản trị doanh nghiệp, nguồn nhân lực, tiềm lực tài chính và ứng dụng công nghệ thông tin. Tăng cường vai trò, trách nhiệm tham gia xây dựng thị trường… Doanh nghiệp cũng cần lành mạnh, bền vững (trong việc đáp ứng các tiêu chí về quy hoạch, giao thông, môi trường, phòng cháy chữa cháy)
Đối với các nhà đầu tư cá nhân, theo chuyên gia, cần tìm hiểu sâu hơn về thị trường, sản phẩm BĐS trước khi đầu tư, xem xét kỹ phương án đầu tư và đánh giá đúng mức dòng tiền thu nhập từ dự án để đảm bảo cân đối dòng vốn đầu tư.
Nhà đầu tư cá nhân cũng cần tăng cường hiểu biết về giá trị BĐS, thực hiện chiến lược đầu tư giá trị thay vì lướt sóng ngắn hạn. Không chạy theo tâm lý đám đông, cân nhắc không sử dụng quá nhiều vốn vay trong đầu tư nhằm giảm thiểu rủi ro dòng tiền và gánh nặng lãi suất… là điều mà chuyên gia lưu ý với nhà đầu tư cá nhân.
Còn ông Nguyễn Việt Cường thì cho rằng: Để doanh nghiệp đầu tư BĐS có thể tự chủ được nguồn vốn, theo ông Nguyễn Việt Cường, doanh nghiệp cần tập trung vào nhóm các giải pháp chủ động, tự tạo lợi thế so sánh, chẳng hạn: Xây dựng và phát triển các giá trị doanh nghiệp, tạo dựng niềm tin nơi đối tác, khách hàng và cán bộ nhân viên bằng uy tín, thái độ nghiêm túc, trung thực. Đây chính là sức mạnh cạnh tranh khác biệt nhất, giúp doanh nghiệp nâng cao uy tín và duy trì vị thế.
