Luật đang bị “đầu nậu” lợi dụng
Khoản 2 Điều 46 Luật Nhà ở 2014 quy định: “Hộ gia đình, cá nhân tại khu vực đô thị phải thực hiện xây dựng, cải tạo nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng và tự chịu trách nhiệm về chất lượng nhà ở.
Trường hợp được phép xây dựng nhà ở có từ hai tầng trở lên mà tại mỗi tầng được thiết kế, xây dựng từ hai căn hộ trở lên theo kiểu khép kín, có đủ tiêu chuẩn diện tích sàn xây dựng tối thiểu mỗi căn hộ theo quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng và có phần diện tích thuộc sở hữu riêng, phần diện tích thuộc sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định của luật này thì được Nhà nước công nhận quyền sở hữu đối với từng căn hộ trong nhà ở đó”.
Theo Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), chính quy định này đã dẫn đến tình trạng các chủ đầu tư đã xây dựng tràn lan các chung cư mini tại các đô thị lớn. Từ đó, làm phá vỡ quy hoạch phát triển đô thị, đồng thời gây mất mỹ quan và không bảo đảm an toàn phòng cháy chữa cháy cũng như thiếu các tiện ích, dịch vụ phục vụ cư dân.
Do vậy, HoREA đề nghị sửa đổi Khoản 2 Điều 46 Luật Nhà ở 2014 theo hướng bỏ hẳn việc cấp sổ đỏ cho chung cư mini, chỉ cho phép kinh doanh cho thuê nhà.
Thống kê của HoREA, trong hơn 10 năm qua, tình trạng xây dựng chung cư mini tại các đô thị, quận nội thành tăng hàng chục nghìn căn. Trong đó, có không ít công trình nhà chung cư mini xây dựng trái phép, sai phép.
Nó làm phá vỡ quy hoạch, gia tăng áp lực lên hệ thống hạ tầng đô thị, không bảo đảm an toàn phòng cháy chữa cháy. Những căn hộ này không đủ điều kiện để được cấp “sổ đỏ” cho người mua, làm phát sinh tranh chấp ảnh hưởng đến an ninh trật tự xã hội.
Vì vậy, HoREA cho rằng, đã đến lúc Chính phủ cần phải chỉnh sửa Khoản 2, Điều 46, Luật Nhà ở 2014. Cụ thể, Điều 46 cần quy định hộ gia đình, cá nhân tại khu vực đô thị phải thực hiện xây dựng, cải tạo nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng và tự chịu trách nhiệm về chất lượng nhà ở.
Trường hợp được phép xây dựng nhà ở có từ hai tầng trở lên mà tại mỗi tầng được thiết kế, xây dựng từ hai phòng ở trở lên theo kiểu khép kín, có đủ tiêu chuẩn diện tích sàn xây dựng tối thiểu mỗi phòng ở theo quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng, thì chủ sở hữu được kinh doanh cho thuê nhà ở theo quy định của pháp luật”.
Theo luật sư Lê Bá Thường - Đoàn Luật sư TPHCM, việc phát triển nhanh chóng, tràn lan căn hộ mini kéo theo gia tăng mật độ dân số, vượt nhiều lần tiêu chuẩn về diện tích mét vuông nhà ở trên đầu người… Từ đó gián tiếp gây hệ lụy khó lường cho cả khu vực và TP khi tắc nghẽn giao thông gia tăng, biến động dân số, rủi ro cháy nổ, tiềm ẩn mất an ninh xã hội…
Đó là chưa kể việc tập trung mật độ dân cư quá cao trong một không gian, diện tích đất giới hạn sẽ gây quá tải trong công tác quản lý đối với chính quyền địa phương, quá tải về hạ tầng hệ thống cấp thoát nước, cấp điện, ánh sáng công cộng, cây xanh, thông tin viễn thông, trường học, cơ sở khám chữa bệnh…
“Vì vậy, Chính phủ cần phải nhanh chóng siết chặt không chỉ trong việc cấp sổ đỏ mà còn trong cấp phép xây dựng các chung cư mini”, luật sư Thường nói.
Cần siết từ luật cho đến quy hoạch
Ông Huỳnh Thanh Khiết - Phó Giám đốc Sở Xây dựng TPHCM cho biết, pháp luật về nhà ở không có khái niệm về loại hình chung cư mini do các cá nhân, hộ gia đình xây dựng để bán như hiện nay.
Từ trước đến nay, Sở Xây dựng cũng không phê duyệt, không chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận đầu tư hoặc cấp giấy phép xây dựng cho chung cư mini. Tuy vậy, các đầu nậu, cá nhân bất chính lợi dụng để biến các công trình nhà ở riêng lẻ thành chung cư mini để bán, kinh doanh trái luật.
Theo ông Khiết, thời gian qua, các công trình xây dựng chung cư mini sai phạm bị phát giác, Thanh tra Sở và các lực lượng ban ngành chức năng đã kiên quyết yêu cầu chủ sở hữu công trình thực hiện tự tháo dỡ, nếu chủ đầu tư không thực hiện sẽ cưỡng chế hạng mục xây sai phép.
“Để siết và không nảy sinh thêm chung cư mini xây trái phép, thời gian qua, Sở Xây dựng TPHCM đã nhiều lần đề nghị UBND các quận, huyện chấn chỉnh công tác cấp giấy phép. Khi cấp phép nhà ở riêng lẻ có diện tích lớn cần rà soát nhu cầu ở thực sự của người xin cấp phép.
Song song đó là tăng cường kiểm tra, kịp thời ngăn chặn các hoạt động mua bán, chào mời mua chung cư mini và “nhà 3 chung” (chung giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chung giấy phép xây dựng và chung số nhà) tránh nảy sinh những hệ lụy”, ông Khiết nói.
Theo ông Trần Huy Bằng - Giám đốc Công ty Tư vấn và Thiết kế Huy Bằng, Quận 7, TPHCM, ngoài việc siết cấp phép xây dựng và đẩy mạnh công tác thanh tra thì các địa phương, nhất là các đô thị lớn cần có một quy hoạch bài bản.
“Các chung cư mini thường được xây dựng ở những khu đông đúc, chật chội, đường vào nhỏ hẹp trong khi địa phương thiếu một quy hoạch tổng thể sẽ dễ tạo thành những ổ chuột trong tương lai.
Vì vậy, để thúc đẩy văn minh đô thị, các khu nhà loại này nếu có triển khai thì nên tập trung tại những dự án quy mô lớn, có đủ diện tích đất để xây các công trình dịch vụ, ít nhất là đáp ứng tối thiểu nhu cầu sinh hoạt của người dân cũng như làm đường đủ rộng cho xe cứu thương, cứu hoả có thể tiếp cận được, tránh những hệ lụy đau lòng”, ông Bằng nói.
Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA nói: “Nếu chúng ta vẫn giữ nguyên các quy định của Luật Nhà ở 2014 thì phải kiểm soát kỹ ngay từ khi cấp phép. Chỉ khi đáp ứng đủ tiêu chuẩn về chung cư thì mới cho xây. Việc xây dựng cũng phải được giám sát chặt chẽ bởi cả chính quyền địa phương lẫn khách hàng.
Qua đó, nhằm đưa hoạt động tạo dựng loại hình nhà ở này vào quy củ, đồng thời tránh cơ chế xin - cho. Đặc biệt, các địa phương cần nhanh chóng tháo gỡ những vướng mắc về pháp lý để thúc đẩy nguồn cung nhà ở thuộc nhiều phân khúc nhằm đáp ứng đa dạng nhu cầu nhà ở của người dân”.
