Điều tra, xử lý các đối tượng cung cấp thông tin sai sự thật về các dự án bất động sản hoặc có dấu hiệu lừa đảo trong việc môi giới, giao dịch bất động sản.
Thị trường tiềm ẩn rủi ro
Sở Xây dựng TP cho biết, kinh doanh bất động sản trên địa bàn TP thời gian qua vẫn có sự phát triển, dù có sự suy giảm chung. Đặc biệt, thị trường bất động sản đã khắc phục được một số hạn chế trong những năm qua, bước đầu đi vào phát triển theo chiều sâu.
Báo cáo tình hình thị trường bất động sản trên địa bàn TPHCM 6 tháng đầu năm 2021 của Sở Xây dựng TP cho biết: Trong năm 2020, Sở này xác nhận đủ điều kiện để huy động vốn nhà ở hình thành trong tương lai 31 dự án, tổng số 16.895 căn nhà. Trong đó có 7.114 căn thuộc phân khúc cao cấp; 9.618 căn phân khúc trung cấp và 163 căn nhà ở bình dân.
Sáu tháng đầu năm 2021, TP có 12 dự án đủ điều kiện huy động vốn nhà ở hình thành trong tương lai, với tổng số 6.541 căn. Phân khúc cao cấp có 3.586 căn, còn lại thuộc phân khúc trung cấp.
Tuy thị trường có sự phát triển, nhưng hệ thống các quy định pháp luật còn bất cập, thiếu đồng bộ. Nó gây khó khăn trong việc có giải pháp ngăn chặn và đề xuất giải pháp xử lý những vi phạm trong hoạt động kinh doanh bất động sản, có thể hình thành những điểm nóng, phức tạp.
“Trường hợp một căn hộ bán cho nhiều người là xuất phát từ sự bất cập của các quy định cũ Luật Nhà ở 2005, Nghị định 90/2006 của Chính phủ tạo điều kiện và giao nhiều thẩm quyền cho chủ đầu tư như phê duyệt thiết kế kỹ thuật, miễn phí xây dựng khi được phê duyệt dự án, nghiệm thu hoàn thành công trình, huy động vốn… không qua kiểm soát của cơ quan Nhà nước.
Đồng thời, quy định pháp luật về đầu tư, nhà ở, đất đai, quy hoạch đô thị chưa có sự thống nhất trong quá trình chuyển tiếp và ban hành”, ông Huỳnh Thanh Khiết, Phó Giám đốc Sở Xây dựng cho biết.
Theo Sở Xây dựng TPHCM, một kẽ hở nữa là hiện nhiều dự án đang ở trong quá trình điều tra, thanh tra, kiểm tra, kiểm toán, rà soát lại thủ tục pháp lý. Điều này dẫn đến có tình trạng đùn đẩy trách nhiệm, giải quyết chậm của một số cơ quan quản lý Nhà nước, chưa bảo đảm các quy trình phối hợp liên thông, đồng bộ.
Do đó, Nhà nước cần có giải pháp tháo gỡ vướng mắc kịp thời trong các thủ tục về đầu tư, xây dựng, quy hoạch đô thị, đất đai, nhà ở.
Nói về thực trạng trên, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) nhìn nhận, đây là vấn đề thuộc về kẽ hở của luật. Do đó, ngoài việc các sở, ngành phải siết chặt công tác quản lý, giám sát thì việc công khai các dự án đủ điều kiện mở bán trên các kênh thông tin truyền thông sẽ giúp người dân không bị mắc lừa. Người dân thì cần tỉnh táo và chủ động hơn trong việc xác tín các điều kiện hợp pháp của dự án trước khi đầu tư để tránh rủi ro.
Siết chặt hơn điều kiện huy động vốn
Theo Sở Xây dựng TPHCM, hình thức huy động vốn cho phát triển nhà hiện được quy định rất cụ thể tại Luật Nhà ở, Nghị định số 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ nhằm bảo đảm năng lực của chủ đầu tư trong phát triển nhà ở thương mại, hạn chế các chủ đầu tư yếu kém, huy động vốn tràn lan và bảo vệ quyền lợi chính đáng của người mua nhà.
Tuy nhiên, với các trường hợp giao kết hợp đồng dưới các hình thức đặt cọc, giữ chỗ, đăng ký mà chủ đầu tư (đang lách để giao dịch với khách) không sử dụng vốn để thực hiện xây dựng nhà ở nhưng việc đặt cọc phù hợp với pháp luật về dân sự đã nảy sinh nhiều bất cập.
Thực tế, hiện vẫn có hàng loạt các dự án chưa hoàn thiện đầy đủ giấy tờ đã rao bán rầm rộ trên các trang mạng xã hội, dưới nhiều tên gọi mỹ miều như: Dự án chung cư La Partenza tại xã Nhơn Đức, huyện Nhà Bè, TPHCM hay dự án chung cư West Gate (số 349, Tân Túc, thị trấn Tân Túc, huyện Bình Chánh).
Thậm chí, ngang nhiên hơn, tại quận 10 thời gian qua có 1 dự án nhà đất mang tên dự án Sunshine Continental chưa được cấp phép, đã rao bán căn hộ khiến UBND quận 10, TPHCM phải 3 lần phát thông tin cảnh báo ngăn chặn việc quảng cáo và rao bán này nhưng không thể xử lý.
Theo luật sư Lê Bá Thường - Đoàn Luật sư TPHCM, Thanh tra Sở Xây dựng TP muốn xử phạt các chủ đầu tư này phải có đủ chứng cứ sai phạm. Tuy nhiên, trong thực tế, nhiều trường hợp các doanh nghiệp mở bán dự án hoặc quảng cáo trên các phương tiện thông tin đại chúng nhưng cơ quan chức năng không tìm được bằng chứng để xử phạt (như hợp đồng góp vốn, hợp đồng mua bán, chuyển nhượng bất động sản). Chính vì lý do đó mà hiện tượng trên vẫn dai dẳng tồn tại.
Theo Sở Xây dựng TPHCM, rất nhiều chủ đầu tư hiện nay nhận tiền ứng trước, đặt cọc, thỏa thuận giữ chỗ cho khách hàng với số tiền rất lớn, có trường hợp chiếm 80% giá trị căn hộ.
Tuy nhiên, việc xác định mục đích sử dụng tiền đặt cọc của chủ đầu tư còn nhiều hạn chế, không thuộc quyền thẩm quyền của Sở Xây dựng TP, khó khăn trong việc xử lý phạm vi đối với chủ đầu tư trong hoạt động kinh doanh bất động sản.
Chính vì những bất cập trên, Sở Xây dựng TP kiến nghị UBND TP chỉ đạo các sở, ngành tăng cường công tác tuyên truyền, công khai thông tin pháp lý các dự án nhằm phòng ngừa và ngăn chặn các hoạt động kinh doanh bất động sản trái pháp luật như: Một căn hộ bán cho nhiều người; huy động vốn của khách hàng qua hình thức đặt cọc, giữ chỗ…
Đồng thời, kiến nghị Công an TPHCM điều tra, xử lý các đối tượng cung cấp thông tin sai lệch về các dự án bất động sản, hạ tầng kỹ thuật đô thị, các chủ đầu tư vi phạm pháp luật đến mức phải xử lý hình sự hoặc có dấu hiệu lừa đảo trong việc môi giới, giao dịch bất động sản.
