Doanh nghiệp ít lựa chọn phát triển nhà ở xã hội
Để giải quyết thách thức về thiếu nguồn cung nhà ở xã hội, Nghị định số 49 đã siết chặt hơn với các dự án phải dành 20% quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội. Cụ thể, các dự án nhà ở thương mại quy mô từ 2 hécta trở lên tại đô thị đặc biệt và loại I và từ 5 hécta trở lên tại đô thị loại II và III, thì phải bố trí 20% quỹ đất làm nhà ở xã hội.
Theo đại diện Bộ Xây dựng, quy định trên đã góp phần tăng nguồn cung quỹ đất 20% dành để phát triển nhà ở xã hội. Đồng thời, gián tiếp tăng nguồn cung nhà ở xã hội và góp phần giảm giá bán nhà ở xã hội.
Quy định trên cũng đã tạo điều kiện cho các đối tượng là người thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp có nhiều cơ hội tiếp cận và mua, thuê, thuê mua nhà ở, yên tâm an cư lạc nghiệp.
Ông Trần Hoàng Quân, Giám đốc Sở Xây dựng TPHCM, khẳng định, chương trình phát triển nhà ở giai đoạn 2016 – 2020 của thành phố đã vượt các chỉ tiêu về diện tích nhà ở bình quân đầu người mà thành phố đề ra. Riêng nhà ở xã hội không đạt chỉ tiêu đề ra, chỉ đạt 69%, tương đương 15 nghìn căn.
Theo UBND TPHCM, trong 5 năm (2016 - 2020) dân số toàn thành phố tăng thêm 983.406 người. Diện tích nhà ở bình quân đầu người vẫn tăng từ 16,7 m2/người lên 20,8 m2/người. Tuy nhiên, nhà ở xã hội của thành phố lại không đạt kế hoạch đề ra.
Cụ thể, diện tích nhà ở xã hội tăng thêm giai đoạn 2016 - 2020 chỉ đạt 1.231.949. Trong khi mục tiêu đề ra là 1.780.000 m2. UBND TPHCM cho rằng, nguyên nhân phân khúc nhà ở xã hội chưa đạt được mục tiêu phát triển là do chưa thu hút được các nhà đầu tư.
Việc đầu tư phát triển nhà ở xã hội có lợi nhuận thấp, thủ tục thực hiện dự án kéo dài. Vì vậy, các doanh nghiệp ít lựa chọn phát triển nhà ở xã hội. Qua rà soát, TPHCM có khoảng 33 dự án nhà ở xã hội, nếu xây dựng xong sẽ có khoảng 70.000 căn nhà ở xã hội.
Về nhà lưu trú công nhân, Chính phủ đã cho thành phố sử dụng đất thương mại dịch vụ trong khu công nghiệp, khu chế xuất để xây nhà lưu trú cho công nhân.
Nhiều chuyên gia đánh giá thị trường bất động sản hiện đang gặp hạn chế về nguồn cung, giá trị đang còn cao, thị trường thứ cấp lại không nhiều. Đối với các thành phố lớn như TPHCM và Hà Nội, nhu cầu nhà ở trung cấp rất lớn nhưng hiện vẫn chưa thể đáp ứng được do quỹ đất và vấn đề pháp lý.
Do đó, nếu có những dự án mới ở các vùng ven, giá cả hợp lý, dòng tiền sẽ tập trung mạnh vào phân khúc này. Tuy nhiên, sẽ rất khó để giải quyết vấn đề trong khoảng thời gian từ đây đến cuối năm 2022.
Chủ động rà soát quỹ đất phát triển nhà ở
Trên địa bàn Hà Nội đang có sự gia tăng nhanh chóng của nhà ở thương mại và nhà ở riêng lẻ giá cao trong khi số lượng nhà ở xã hội, nhà ở giá bình dân hạn chế. Điều này khiến tình trạng mất cân bằng giữa các loại hình nhà ở ngày càng nghiêm trọng.
Cụ thể, nhà ở xã hội được Hà Nội đặt mục tiêu phát triển 6,22 triệu m2, song chỉ thực hiện được 1,25 triệu m2. Đối với nhà tái định cư, Hà Nội thực hiện được 371.000m2 so với mục tiêu 1,2 triệu m2.
Đại diện lãnh đạo Sở Xây dựng Hà Nội cho biết, nguyên nhân của sự phát triển lệch pha do chính sách phát triển nhà ở xã hội còn bất cập, thiếu đồng bộ. Đơn cử như nguồn vốn ưu đãi gần như chưa được bố trí. Trong khi nếu vay thương mại, chi phí xây dựng sẽ rất lớn. So với giai đoạn trước năm 2016, số dự án nhà ở xã hội giảm rất nhiều. Một số dự án đã hoàn thành có vị trí xa trung tâm.
Tại dự thảo Chương trình phát triển nhà ở giai đoạn 2021 - 2030, định hướng đến năm 2045, Hà Nội đặt mục tiêu phấn đấu đến năm 2025, diện tích sàn nhà ở bình quân đạt 29,5m2/người.
Cụ thể, trong 3 năm tới, Hà Nội đặt mục tiêu phát triển mới khoảng 1,25 triệu m2 sàn nhà ở xã hội, xấp xỉ 0,57 triệu m2 nhà ở tái định cư và 19,69 triệu m2 nhà ở thương mại. Đến năm 2030, Hà Nội dự kiến nâng diện tích sàn nhà ở bình quân đạt 32m2/người, cơ bản đáp ứng nhu cầu nhà ở xã hội trên địa bàn.
Đồng thời, phấn đấu 100% khu công nghiệp, khu chế xuất có nhà ở xã hội phục vụ công nhân, người lao động. Bên cạnh đó, ưu tiên phát triển nhà ở theo dự án tại khu vực ngoại thành, đẩy mạnh phát triển các khu đô thị vệ tinh...
Về nguồn lực đầu tư, thành phố dự kiến sẽ huy động nguồn vốn từ các thành phần kinh tế tham gia và có cơ chế rõ ràng, cụ thể để thu hút nguồn lực đầu tư.
Để giải quyết bài toán lệch pha cung - cầu, Bộ Xây dựng cho biết, đã phối hợp với các bộ, ngành nghiên cứu hoàn thiện cơ chế, chính sách về tín dụng, tài chính, thuế liên quan đến nhà ở và bất động sản.
Khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia đầu tư phát triển hàng hóa bất động sản. Đặc biệt là đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ. Cùng với đó là công trình sản xuất, kinh doanh, hạ tầng kỹ thuật và xã hội tại đô thị.
Ông Nguyễn Thế Điệp, Ủy viên Ban Chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho rằng, cần phát triển đa dạng các loại hình bất động sản đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Đồng thời bảo đảm cân đối cung - cầu của từng phân khúc, từng địa phương và trong từng giai đoạn.
Cũng theo ông Điệp, Nhà nước chủ động kiểm soát, điều tiết và định hướng sự phát triển ổn định thị trường bất động sản, khắc phục tình trạng thị trường ngầm, phát triển tự phát và đầu cơ bất động sản. Bên cạnh đó, cần chủ động rà soát quỹ đất phát triển nhà ở. Đồng thời cân đối việc cấp phép cho các dự án, ưu tiên quỹ đất cho những chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá thấp.
