Tháo gỡ vướng mắc, khơi thông dòng tiền
HoREA cho rằng, sớm ban hành Quy trình đầu tư xây dựng đối với dự án nhà ở thương mại sẽ tháo gỡ “ách tắc” cho nhà ở thương mại như trong thời gian qua. Điều này phù hợp với các quy định của Luật Đầu tư 2020 và Luật Xây dựng (sửa đổi) 2020.
Các kiến nghị này được HoREA đề xuất sau khi có văn bản truyền đạt ý kiến chỉ đạo của Phó Chủ tịch TP Võ Văn Hoan về nội dung bất cập giữa Luật Quy hoạch đô thị và Luật Đầu tư theo báo cáo của Sở Quy hoạch và Kiến trúc.
HoREA nhận thấy, từ ngày 1/1/2021, khi Luật Đầu tư năm 2020 và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Xây dựng sẽ có hiệu lực thì không còn bất cập giữa Luật Quy hoạch đô thị và Luật Đầu tư.
Tuy nhiên, vấn đề bất cập là từ nay đến ngày 31/12, Sở Quy hoạch Kiến trúc có thể không nhận giải quyết hồ sơ đề xuất quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 của nhà đầu tư, mặc dù đã có Quyết định chủ trương đầu tư của UBND TPHCM. Việc này dẫn đến 126 dự án nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp trên địa bàn khó có thể tìm được hướng ra theo chỉ đạo của UBND TPHCM trong cuộc gặp với các doanh nghiệp bất động sản hồi đầu năm.
“Việc quy định không rõ khái niệm của chữ chủ đầu tư và nhà đầu tư đã khiến 126 dự án nhà ở bị “đứng hình”. Quy định của Luật Quy hoạch đô thị chỉ có chủ đầu tư dự án mới được lập quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500. Trong khi đó, chỉ có Luật Đầu tư và Luật Quản lý sử dụng tài sản công sử dụng khái niệm nhà đầu tư. Các luật khác như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Xây dựng… đều sử dụng khái niệm chủ đầu tư. Do xung đột này, Sở Xây dựng, Sở QH-KT một số địa phương không nhận hồ sơ đề xuất quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 của nhà đầu tư” - ông Lê Hoàng Châu cho biết.
Vì vậy, HoREA kiến nghị từ nay đến ngày 31/12, để giải quyết hồ sơ đề xuất quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 của các dự án nhà ở thương mại mà nhà đầu tư đã có Quyết định chủ trương đầu tư thì UBND TP cần chỉ đạo Sở Quy hoạch Kiến trúc TPHCM thực hiện “Bước 2: Lập quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 hoặc thỏa thuận quy hoạch tổng mặt bằng phương án kiến trúc công trình theo quy định của Luật Quy hoạch đô thị”, sau khi “nhà đầu tư” đã thực hiện xong “Bước 1: Lập thủ tục Quyết định chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư”.
Cần rút ngắn thủ tục còn 4 bước
Thực tế, 126 dự án có đất xen cài đang “đứng hình” tại TPHCM đã khiến cho các doanh nghiệp điêu đứng vì bị chôn vốn hàng chục nghìn tỉ đồng. Thiếu dự án mới triển khai đã khiến thị trường bất động sản TPHCM 6 tháng đầu năm thiếu nguồn cung, tính thanh khoản giảm mạnh.
Vì vậy, trong công văn kiến nghị, HoREA cũng cho rằng Quy trình đầu tư xây dựng đối với dự án nhà ở thương mại chỉ cần 4 bước. Thực tế, Quy trình 5 bước là do UBND TP yêu cầu Sở Kế hoạch & Đầu tư và Sở Xây dựng TPHCM đưa ra. Quy trình này phụ thuộc nhiều vào bước tính tiền sử dụng đất, riêng bước này phải mất ít nhất hai năm. Như vậy, một dự án triển khai nhanh nhất cũng ba năm mới xong pháp lý. Tuy nhiên, với cách làm của các sở, ngành như hiện nay theo ông Lê Hoàng Châu có thể kéo dài đến 4, thậm chí 5 năm.
“Thủ tục kéo dài sẽ khiến doanh nghiệp bị chôn vốn, chi phí đầu tư, vốn, quản lý... tăng lên, làm tăng giá thành sản phẩm, cuối cùng người mua nhà phải gánh. Chính vì vậy, HoREA đề nghị UBND TPHCM xem xét Quy trình đầu tư xây dựng đối với dự án nhà ở thương mại gồm 4 bước để phù hợp với thực tiễn hơn” - ông Châu nói.
Theo đó, Quy trình 4 bước theo HoREA là hợp lý, tháo gỡ được những bất cập cho Doanh nghiệp gồm; Bước 1: Lập thủ tục Quyết định chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư (Ghi chú: Từ ngày 1/1/2021, gọi là thủ tục “chấp thuận chủ trương đầu tư”). Bước 2: Lập quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 hoặc thỏa thuận quy hoạch tổng mặt bằng phương án kiến trúc công trình theo quy định của Luật Quy hoạch đô thị.
Bước 3: Thực hiện song song và nối tiếp liên tục các thủ tục hành chính sau đây: Lập thủ tục giao thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai; Công nhận chủ đầu tư, chấp thuận đầu tư; Thẩm định thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật, cấp Giấy phép xây dựng và được khởi công xây dựng công trình, theo quy định tại Nghị định số 59/2015/NĐ-CP ngày 18/6/2015 của Chính phủ; Xác định nghĩa vụ tài chính, nộp tiền sử dụng đất (từ ngày 1/1/2021, bỏ thủ tục thẩm định thiết kế kỹ thuật, mà lồng ghép trong thủ tục cấp Giấy phép xây dựng). Bước 4: Lập thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”.
Bà Lâm Thị Vẹn - Trưởng phòng Dự án, Công ty Quốc Cường Gia Lai cũng cho biết về sự nhiêu khê của các quy trình trên. Theo bà Vẹn, hiện tại bước tính tiền sử dụng đất trong 5 bước là nhiêu khê nhất. Đơn cử, dự án gần 9.000 m2 ở huyện Bình Chánh của công ty đóng tiền theo bảng giá đất do UBND TPHCM quy định, nhưng vẫn gặp đủ thứ vướng mắc. Vì vậy bà cho rằng quy trình 4 bước như đề xuất của HoREA là hợp lý nhất.
