Thiếu thông tin tích cực để tạo bong bóng
Theo thống kê của Bộ Xây dựng, trong 2019 tổng số giao dịch nhà đất thành công giảm 26,1% so với 2018 - cụ thể đạt khoảng 83.136 giao dịch. Số lượng bất động sản nghỉ dưỡng (căn hộ, biệt thự) cũng giảm 20% so với 2018 – đạt khoảng 6.280 giao dịch. Tại TPHCM, giá nhà ở riêng lẻ tăng khoảng 9% và giá căn hộ chung cư tăng khoảng 3,52% so với cùng kỳ.
Riêng trong quý I, tổng sản phẩm nhà ở chào bán trên cả nước (gồm cả hàng tồn kho và mới mở bán) đạt 53.236 sản phẩm. Lượng giao dịch là 7.641 sản phẩm với tỉ lệ hấp thụ đạt 14,3%. Đây là lượng giao dịch thấp nhất trong 4 năm qua.
Thống kê của Jones Lang LaSalle Vietnam (JLL - một công ty nghiên cứu về thị trường bất động sản) cho thấy, tổng lượng bán nhà liền thổ tại TPHCM trong quý I giao dịch thành công chỉ đạt 366 căn (thấp hơn mức trung bình hàng quý trong 5 năm qua). Riêng thị trường căn hộ chung cư, giá bán bình quân thị trường sơ cấp đạt 2.452 USD mỗi m2. Cụ thể, căn hộ hạng sang có giá bình quân 7.237 USD/m2, căn hộ trung – cao cấp là 2.206 - 3.551 USD/m2 và căn hộ bình dân đạt 1.204 USD/m2. Mức bình quân này giảm 15% so với quý IV/2019.
Mặc dù thị trường vô cùng trầm lắng song giá bán bất động sản liền thổ (phân khúc sơ cấp) không sụt giảm và chưa có bất cứ doanh nghiệp nào công bố chính sách giảm giá sản phẩm.
Dự báo mới nhất của HoREA cũng cho rằng, thị trường bất động sản TPHCM sẽ chỉ phục hồi và tăng trưởng trở lại từ quý III. Ít có nguy cơ bong bóng bất động sản nhưng có thể xảy ra tình trạng “sốt” giá đất nền cục bộ.
Theo ông Trần Phương Bình - Giám đốc sàn giao dịch bất động sản Hưng Thành Land, các thông tin tích cực chưa nhiều. Thị trường chủ yếu vẫn là các giao dịch cũ, “qua tay” cắt lời của nhà đầu tư. TPHCM thật sự vẫn chưa “rã đông” khi chưa có nhiều sản phẩm.
“Việc thành phố yêu cầu theo dõi thị trường bất động sản chủ yếu là nhằm bảo đảm thị trường phát triển ổn định, lành mạnh sau dịch, vì một vài nơi đã xuất hiện tượng làm giá. Tôi cho rằng khó xảy ra “bong bóng” vì sản phẩm không nhiều, dòng tiền thanh khoản không tốt (ngân hàng siết, dân bị ảnh hưởng vì dịch) nền kinh tế thì còn nhiều khó khăn…” – ông Bình nhận định.
Lệch pha cung cầu chưa giúp găm hàng, làm giá
Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA để xảy ra hiện tượng “bong bóng” cần phải xuất hiện 4 yếu tố cơ bản. Đó là chỉ số thu nhập bình quân đầu người (GDP) phải cao. GDP tăng ở mức rất cao đồng nghĩa với việc doanh nghiệp và người dân dễ dàng kiếm tiền. Từ đó, họ chọn bất động sản như một kênh đầu tư sinh lời và cất trữ tài sản (năm 2007, GDP đạt 8,48%, tăng trường GDP của TPHCM đạt mức 12,6% - tăng rất cao).
Chính sách nới lỏng tín dụng xuất hiện (hiện các ngân hàng vẫn chưa “mở van” tín dụng một cách mạnh mẽ cho thị trường như giai đoạn 2007 - 2010). Muốn tăng trưởng tín dụng, các ngân hàng phải hạ tiêu chuẩn vay, dễ dàng cấp vốn cho tổ chức/cá nhân đầu tư vào bất động sản. Ngoài việc “tháo van” tín dụng, các ngân hàng sẽ sẽ bớt siết, kiểm soát nguồn vốn vay (hiện chưa có).
Các đợt tăng giá bất động sản xảy ra liên tục. Đây là dấu hiệu rõ nhất cho thấy thị trường đã bắt đầu bị làm giá và đầu cơ mạnh (xuất hiện nhiều nhà đầu tư bất động sản thứ cấp, cò đất, môi giới làm ăn kiểu “chụp giật”) khiến cho quá trình thổi giá bất động sản tăng nhanh chóng mặt. Hiện nay, dấu hiệu này chưa nhiều.
Lệch pha cung – cầu là nguyên nhân giữ tới 50% của nguy cơ nảy sinh “bong bóng” bất động sản. Bởi khi nguồn cung sản phẩm không đủ cầu sẽ dẫn đến khan hàng, găm hàng, làm giá… Hiện thị trường TPHCM đang khan hiếm sản phẩm mới. Nhưng sản phẩm tồn kho của các doanh nghiệp rất nhiều, nhất là phân khúc trung và cao cấp (tính đến cuối năm 2019, tổng giá trị hàng tồn kho của các doanh nghiệp lên đến 223.474 tỷ đồng - tăng 38%). Do đó, khi TPHCM thực hiện việc tháo gỡ vướng mắc cho các doanh nghiệp, lượng sản phẩm tung ra thị trường vẫn là rất nhiều.
“Hiện các dấu hiệu của thị trường chưa cho thấy sự bất ổn, dù một vài nơi phân khúc đất nền có tăng nhẹ. Nhưng đây là mức tăng do nhiều chi phí nảy sinh cộng dồn. Năm 2020 rất khó nảy sinh “bong bóng” bất động sản tại thị trường TPHCM” – ông Châu nhận định.
Ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn cũng nhận định, 2020 sẽ là năm nhiều thách thức do tín dụng siết chặt, nguồn cung mới khan hiếm, các loại hình bất động sản như condotel bị mất niềm tin đối với nhà đầu tư. Tuy nhiên, vẫn sẽ có những “điểm sáng” và có thể duy trì sự ổn định khi UBND TPHCM tháo gỡ khó khăn về pháp lý cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.
Đại diện của Hiệp hội môi giới bất động sản Việt Nam cho biết, trong quý II, nguồn cung mới từ các dự án bất động sản đủ điều kiện gia nhập thị trường chắc chắn cũng không nhiều. Thị trường căn hộ tại TPHCM vẫn tiếp tục có giao dịch nhưng số lượng sẽ nhỏ giọt và chủ yếu diễn ra ở phân khúc trung cấp và bình dân vì nhu cầu ở của người dân vẫn ở mức cao.
“Đánh giá thị trường cho thấy, giá nhà ở phân khúc trung cấp và bình dân không tăng vì lực cầu giai đoạn này vẫn yếu, lượng hàng không nhiều. Giá căn hộ phân khúc cao cấp có thể giảm do lực bán chậm (do ngâm từ giai đoạn trước dịch Covid-19 đến nay) buộc chủ đầu tư phải giảm giá để thu hồi vốn trả nợ ngân hàng. Do đó, rất khó nảy sinh “bong bóng” tại thị trường TPHCM trong năm nay” – đại diện Hiệp hội môi giới bất động sản Việt Nam nói.
