Tòa án Nhân dân cấp cao TPHCM vừa ban hành Quyết định giám đốc thẩm 45/2021/KDTM-GĐT ngày 15/11 về việc yêu cầu hủy kết quả bán đấu giá và tranh chấp hợp đồng tín dụng tại dự án khu dân cư Hòa Lân (thị xã Thuận An, Bình Dương).
Thế chấp sai quy định 24,68 ha đất Nhà nước giao
Theo đó, tại quyết định vừa ban hành, Tòa án Nhân dân cấp cao TPHCM đã chấp thuận toàn bộ kháng nghị của Viện trưởng Viện Kiểm sát Nhân dân cấp cao TP về việc hủy toàn bộ bản án kinh doanh thương mại phúc thẩm số 264 của Tòa án Nhân dân TP và hủy toàn bộ bản án kinh doanh thương mại sơ thẩm số 99 của Tòa án Nhân dân Quận 7, TPHCM. Bên cạnh đó, giao Tòa án Nhân dân Quận 7 giải quyết sơ thẩm lại theo đúng quy định pháp luật.
Trước đó, đầu 2019, Công ty TNHH sản xuất thương mại Thiên Phú (Công ty Thiên Phú) đã có đơn khởi kiện Công ty CP Dịch vụ đấu giá Nam Sài Gòn ra TAND Quận 7 cùng với nhiều đơn vị khác trong vai trò người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan gồm: Công ty CP Đầu tư và Phát triển địa ốc Kim Oanh (Công ty Kim Oanh Quận 9, TP Thủ Đức); Agribank Chợ Lớn; Văn phòng công chứng TP mới (Bình Dương).
Theo hồ sơ, sau khi được UBND tỉnh Bình Dương chấp thuận cho thực hiện dự án khu dân cư Hòa Lân (thị xã Thuận An, Bình Dương), Công ty Thiên Phú thế chấp hơn 400.000 m2 đất dự án để vay Agribank Chợ Lớn nhưng không có khả năng trả nợ. Tính đến 26/4/2013, Công ty này còn nợ ngân hàng hơn 1.117 tỉ đồng. Tháng 4/2015, Công ty Thiên Phú buộc phải giao tài sản cho Agribank Chợ Lớn thu hồi nợ theo luật định.
Ngay sau khi thu hồi tài sản thế chấp, tháng 6/2015, Agribank Chợ Lớn và Công ty CP Dịch vụ đấu giá Nam Sài Gòn ký hợp đồng bán đấu giá toàn bộ sổ đỏ dự án với giá khởi điểm hơn 1.467 tỉ đồng. Phải tới phiên đấu giá thứ 12, Công ty CP Xây dựng Đông A (nay đổi tên là Công ty Kim Oanh) trúng đấu giá với số tiền hơn 1.350 tỉ đồng.
Ngay sau khi Công ty Kim Oanh trúng đấu giá, Công ty Thiên Phú đã khởi kiện cho rằng Agribank Chợ Lớn đo thiếu hơn 8.400m2 đất dự án, đưa giá khởi điểm cuộc đấu giá lần 2 sai.
Thiên Phú cũng cho rằng, Công ty CP Dịch vụ đấu giá Nam Sài Gòn chưa có văn bản chấp thuận của cơ quan thẩm quyền nhưng chuyển nhượng cho Công ty Kim Oanh là trái luật.
Tuy nhiên, điều đáng chú ý là tại quyết định giám đốc thẩm vừa được ký ban hành, Tòa án Nhân dân cấp cao tại TPHCM cho biết, theo hợp đồng thế chấp tài sản số 300/TC và 301/TC thì tài sản Công ty TNHH sản xuất thương mại Thiên Phú (Công ty Thiên Phú) thế chấp tại Agribank Chợ Lớn, TPHCM là toàn bộ 49,07 ha đất dự án khu dân cư Hòa Lân, trong đó có 24,39 ha đất Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất và 24,68 ha đất Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất.
Theo quy định tại Điều 109 của Luật Đất đai năm 2003 thì tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất không có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Vì vậy, việc Công ty Thiên Phú và Agribank Chợ Lớn ký hợp đồng thế chấp phần đất Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất (24,68 ha) là không đúng pháp luật.
Quá nhiều thiếu sót trong đấu giá tài sản
Bên cạnh việc thế chấp sai quy định hơn 24 ha đất do Nhà nước giao, theo Tòa án Nhân dân cấp cao TPHCM, khi đấu giá đất đai tại dự án Hòa Lân, Agribank Chợ Lớn đã thuê Công ty CP Dịch vụ đấu giá Nam Sài Gòn tiến hành các thủ tục định giá, đấu giá toàn bộ 49,07 ha đất khu dân cư Hòa Lân, bao gồm cả phần diện tích Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất không đúng quy định pháp luật về đấu giá tài sản.
Việc thẩm định giá trước khi bán đấu giá tài sản tại dự án Hòa Lân để thu hồi nợ Công ty Tân Phú đã vay Agribank Chợ Lớn theo Tòa án Nhân dân cấp cao TP cũng cần xem lại để tránh nguy cơ thất thoát tài sản đất đai. Vì vậy, Tòa án Nhân dân cấp cao TPHCM cho rằng cần xem lại chứng thư thẩm định giá số 246 đối với giá đất tại dự án Hòa Lân đã đúng giá đất thực tế tại thời điểm đấu giá hay chưa.
Ngoài ra, Tòa án Nhân dân cấp cao TPHCM cho biết: Việc Công ty Kim Oanh (đơn vị trúng đấu giá) đất dự án Hòa Lân vào năm 2017 nhưng đến giữa năm 2019 mới thanh toán hết tiền trúng đấu giá đất tại dự án Hòa Lân là vi phạm quy định Nghị định số 17/2010/NĐ-CP về đấu giá tài sản.
Mặt khác, Công ty CP Dịch vụ đấu giá Nam Sài Gòn (đơn vị tổ chức đấu giá tài sản) dự án Hòa Lân do ông Nguyễn Việt Hưng làm Chủ tịch Hội đồng Quản trị, nhưng ông Hưng cũng đảm nhiệm chức vụ Phó phòng Hành chính nhân sự của Agribank (một trong 7 thành viên của Hội đồng xử lý tài sản Agribank) đã quyết định chọn Công ty Nam Sài Gòn làm đơn vị tổ chức đấu giá tài sản là vi phạm nguyên tắc khách quan về đấu giá tài sản.
Đặc biệt, sau khi bán đấu giá tài sản tại dự án Hòa Lân, Công ty Thiên Phú vẫn thiếu nợ Agribank Chợ Lớn (DN Nhà nước) hơn 1.230 tỉ đồng. Trong khi đó, đến nay Công ty Thiên Phú không còn hoạt động nên Nhà nước gần như bị thất thoát số tiền lớn hàng nghìn tỉ đồng. Do đó, Tòa án Nhân dân cấp cao TPHCM đã yêu cầu hủy các bản án đã tuyên để xét xử lại theo đúng quy định pháp luật.
Vụ việc tranh chấp tại dự án Khu dân cư Hòa Lân, Bình Dương những tưởng đã khép lại giữa Công ty Thiên Phú và Công ty Kim Oanh sau khi Tòa án Nhân dân TPHCM đình chỉ xét xử phúc thẩm. Thế nhưng, một bất ngờ nữa lại xảy ra, khi Viện Kiểm sát Nhân dân cấp cao tại TPHCM ra quyết định kháng nghị Giám đốc thẩm và kết quả là Tòa án Nhân dân cấp cao TPHCM đã chấp thuận toàn bộ kháng nghị của Viện trưởng Viện Kiểm sát Nhân dân cấp cao TP.
