Siết nguồn cung
Thời gian qua, để tránh bong bóng bất động sản (BĐS) và ngăn chặn rủi ro nên nguồn tín dụng BĐS được các ngân hàng siết lại. Cũng chính vì thế, các dự án xây dựng nhà ở dường như chậm lại hơn, tạo cho người ta cảm giác thiếu nguồn cung.
Nhưng, theo giới chuyên gia BĐS, tới thời điểm này nguồn cung vẫn dồi dào, kể cả ở những đô thị lớn như Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh. Sở dĩ như vậy là do trước đó, có quá nhiều dự án đầu tư vào BĐS, ở hầu hết các phân khúc và nhiều nhất là phân khúc căn hộ cao cấp.
Kể từ năm 2018, tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn giảm từ 50% xuống 45%. Cùng với đó, quan điểm của Ngân hàng Nhà nước là thắt chặt hơn dòng vốn chảy vào BĐS. Ngân hàng Nhà nước đã nhiều lần yêu cầu các ngân hàng siết chặt tín dụng BĐS, đưa ra cảnh báo thanh tra những ngân hàng mạnh tay cho vay BĐS.
Mới hơn, theo chuyên gia kinh tế, TS Nguyễn Trí Hiếu, do ảnh hưởng của quy định giảm tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn từ 45% xuống còn 40% (có hiệu lực từ ngày 1/1/2019), các ngân hàng sẽ giảm lượng tín dụng rót vào BĐS. Do vậy, lãi suất cho vay đối với BĐS sẽ tăng. Đối với người mua nhà, họ cũng hiểu rằng nhiều ngân hàng “mời” các gói vay mua nhà lãi suất hấp dẫn, song chỉ áp dụng từ 6 tháng đến 1 năm, sau đó là lãi suất thả nổi với thời hạn vay dài và áp dụng phí phạt trả trước rất cao.
Có lẽ vì thế mà ông Nguyễn Tiến Dũng - Tổng Giám đốc Công ty Savista cho rằng, trong năm 2019, với các chủ đầu tư, việc tiếp cận vốn cũng sẽ trở nên khó khăn hơn trước do lãi suất tăng cao và nguồn vốn dành cho BĐS ít hơn.
Tới nay, một số địa phương cũng đã hạn chế cấp phép cho các dự án mới, từ đó có khả năng lượng hàng được tung ra thị trường hạn hẹp. Nói như ông Trương Anh Tú - Giám đốc Kinh doanh Phúc Khang Group thì rất khó để có con số chắc chắn nguồn cung BĐS tương lai khi TP Hồ Chí Minh đang hạn chế xây nhà trong nội thành và những nơi hạ tầng không đồng bộ.
Khó như đi “săn nhà”
Một nhân viên IT, quê Nam Định, làm việc tại Hà Nội kể rằng, sợ giáp Tết giá nhà “tâng” lên, anh đã rậm rịch mua nhà hơn 3 tháng nay, cũng là để có nhà mới đón Tết. Anh đã đăng tin trên mạng tìm mua nhà với giá từ 1,2 - 1,6 tỷ đồng.
“Cũng được nhiều lời giới thiệu, nhưng thật khó vừa ý, vì không khác gì “ma trận” - người này cho biết. “Do làm việc ở khu vực Thái Hà nên chính anh cũng bỏ thời gian đi tìm hiểu trực tiếp các dự án được quảng cáo mời mua tại khu vực Hà Đông. Song, cái thích thì không với tới, dự án giá hợp lý lại ở quá xa”.
Nhiều chuyên gia lĩnh vực BĐS, tài chính - ngân hàng cho rằng thị trường BĐS vẫn trong tình trạng mất cân bằng cung - cầu, có nghĩa là “cung” vẫn không khớp được với “cầu”. Đáng chú ý, phần đông người tìm nhà có nhu cầu sở hữu căn hộ vừa và nhỏ (1 - 2 phòng ngủ), giá cả vừa phải nhưng thị trường lại mở bán phần lớn là các căn hộ cao cấp và trung cấp.
Theo các nhà dân số học, tới năm 2030, 69% dân số Việt Nam sẽ sinh sống tại khu vực đô thị. Quy mô hộ gia đình ngày càng thu hẹp cũng đem đến cho thị trường nhà ở nguồn cầu mới từ các gia đình nhỏ tách hộ (bao gồm các hộ gia đình 1 người). Một tính toán cho biết, trong năm 2018, số lượng hộ gia đình mới có nhu cầu nhà ở tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh lần lượt là 81.000 và 63.000.
Như vậy, số người có nhu cầu mua nhà (nhà diện tích nhỏ) là rất lớn.
Một cặp vợ chồng trẻ từ Bến Tre lên Thành phố Hồ Chí Minh lập nghiệp cho biết, thu nhập hàng tháng của hai vợ chồng là 40 triệu đồng. Trừ chi phí sinh hoạt, chăm nuôi 1 con nhỏ, tiền thuê nhà..., thì mỗi tháng họ có thể để ra được 15 triệu đồng. Trong vòng 10 năm, nếu không có sự cố gì thì họ có thể mua nổi một căn hộ chung cư cách trung tâm 15km. Nhưng nói như người chồng thì có cảm giác thị trường BĐS Việt Nam đang hướng về người giàu nhiều hơn là người nghèo.
Còn người vợ thì than rằng, nếu vay ngân hàng thì phải thế chấp, mà lãi mẹ đẻ lãi con cũng quá tội. “Đã có người vì thiếu 200 triệu góp đủ mua 1 căn hộ sau khi đã vay hết đầu nọ tới đầu kia, đã liều vay “nóng”. Hàng tháng méo mặt vì nợ. Hơn 5 năm rồi vẫn không trả hết lãi, mà nhà thì cũng chỉ có trong mơ thôi” - người vợ nói.
Phía trước đường còn rất xa
Theo GS Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, việc phát triển các dự án nhà ở xã hội để đáp ứng đủ nhu cầu thị trường không ngân sách nào chịu nổi. Vì vậy, phải chuyển sang nhà ở thương mại giá rẻ, nên khuyến khích phân khúc này. Ông Hùng Võ cho rằng, Nhà nước cần hỗ trợ nhà ở thương mại bằng chính sách như giảm thuế, hỗ trợ thủ tục hành chính... Từ đó thu hút doanh nghiệp đầu tư nhiều hơn vào phân khúc này, giúp người nghèo thu nhập thấp mua được nhà giá rẻ.
Theo Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh (HoRE), vấn đề đáng quan ngại nhất của thị trường BĐS năm 2019 là tình trạng mất cân bằng cung - cầu. HoRE khuyến nghị các doanh nghiệp cần quan tâm phân khúc thị trường nhà ở vừa và nhỏ (1 - 2 phòng ngủ), có giá bán vừa túi tiền. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoER cho rằng, các doanh nghiệp cần xem xét chuyển đổi thành công ty cổ phần để có điều kiện gọi vốn ngoài xã hội và định hướng trở thành công ty đại chúng để đủ điều kiện niêm yết trên sàn giao dịch chứng khoán. Điều đó cũng có nghĩa là tìm cách dần bớt sự phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng.
Như vậy, nguồn cung phân khúc căn hộ loại nhỏ, vừa túi tiền nhiều người sắp tới có thể sẽ giảm. Cộng với việc vay tín dụng BĐS lãi suất tăng cao, nên có thể nói con đường phía trước còn xa lắm, giấc mơ có được căn hộ mới đón Tết và kể cả trong 2019 cũng không dễ dàng.
