Theo Viện KSND quận Tân Bình (TPHCM), vụ án được giao về TAND quận Tân Bình giải quyết là đúng quy định pháp luật.
Chưa nhận đủ tiền đã giao giấy tờ nhà
Theo hồ sơ vụ án, tháng 10/2014, ông Trần Vũ Trường mua căn nhà mặt tiền 335 bis Lê Văn Sỹ, P.1, Q.Tân Bình, TPHCM của vợ chồng ông Nguyễn Văn Quyện với giá 58 tỷ đồng.
Cụ thể, ngày 2/10/2014, ông Quyện nộp tiền trả nợ trước hạn cho ngân hàng. Cùng ngày, vợ chồng ông Quyện ký công chứng chuyển nhượng và giao bản chính giấy tờ nhà, đất cho ông Trường.
Theo hợp đồng thì ông Trường phải trả 10 tỷ đồng ngay sau khi công chứng, 48 tỷ đồng còn lại phải thanh toán không quá 45 ngày kể từ ngày hoàn tất đăng bộ, sang tên. Trường cam kết nếu không thực hiện đúng thì phải chuyển lại giấy tờ hoặc mất tiền đã trả.
Tuy nhiên, ngay ngày hôm sau (3/10/2014), ông Trường bán lại căn nhà giá 28 tỷ đồng và cập nhật, sang tên xong cho bà Hoàng Ngọc Điệp. Khi ông Quyện đến Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất quận Tân Bình nộp hồ sơ xóa thế chấp thì mới phát hiện việc xóa thế chấp đã được thực hiện trước đó ba ngày.
Từ đây, ông Quyện khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng nhưng hai cấp tòa (sơ thẩm, phúc thẩm) xử bác đơn và buộc gia đình ông phải ra khỏi căn nhà. Đồng thời, tòa cũng kiến nghị xem xét hành vi của ông Trần Vũ Trường để xử hình sự. Ông Trường liên tục vắng mặt tại các phiên tòa.
Được biết trong thời gian này, ông Trường đi thi hành án phạt tù ở trại giam Bến Giá, Trà Vinh. Tại đây, ông Trường có văn bản gửi TAND quận Tân Bình cho rằng mình chỉ cầm nhà lấy 28 tỷ, hợp đồng giữa ông và người mua sau là hợp đồng giả tạo. Ông chấp nhận hủy hợp đồng, chấp nhận mất cọc và đề nghị chuyển chính chủ căn nhà lại cho vợ chồng ông Quyện.
Tháng 10/2018, TAND quận Tân Bình đã bác yêu cầu của ông Quyện trong việc đề nghị tòa tuyên hủy hợp đồng chuyển nhượng nhà. Nhận định hợp đồng giữa hai bên có hiệu lực nên tòa không chấp nhận yêu cầu của ông Quyện đối với việc ông Trường phải mất tiền cọc 11 tỷ đồng. Tòa cũng tuyên cho người thứ ba mua nhà từ ông Trường được nhận nhà.
Sau đó, TAND cấp cao tại TPHCM xử giám đốc thẩm (GĐT), tuyên hủy cả hai bản án phúc thẩm và sơ thẩm, giao hồ sơ cho TAND quận Tân Bình (TPHCM) xử lại từ đầu. Đây là vụ án gây sự chú ý lớn của dư luận quan tâm bởi những tình tiết pháp lý và số tiền trong giao dịch dân sự khá lớn.
Trước đó, Viện KSND cấp cao tại TPHCM đã có kháng nghị GĐT, đề nghị tòa cùng cấp xử theo hướng hủy cả hai bản án. Phía Viện KSND cấp cao tại TPHCM cho rằng đây là tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng đất có tài sản gắn liền trên đất nên cần áp dụng Luật Đất đai 2013 để giải quyết.
Giải quyết theo Luật Đất đai 2013
Theo quyết định GĐT, tranh chấp trong vụ án này là tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng đất có tài sản gắn liền trên đất nên cần áp dụng Luật Đất đai 2013 để giải quyết.
Đồng thời, cần chấp nhận yêu cầu hủy hợp đồng giữa ông Nguyễn Văn Quyện và Trần Vũ Trường vì hai bên đã có thỏa thuận hủy bỏ hợp đồng trong trường hợp ông Trường không thực hiện đúng nghĩa vụ thanh toán.
“Căn cứ Điều 122, Điều 168 BLDS 2005, Điều 188 Luật Đất đai 2013 thì hợp đồng chuyển nhượng đất sau đó giữa Trường và bà Hoàng Ngọc Điệp chưa có hiệu lực do bà Điệp vẫn chưa đăng bộ, sang tên. Vì vậy, bà Điệp chưa được chuyển giao quyền sở hữu nhà, đất của ông Quyện…” - quyết định GĐT nêu.
Ngoài ra, phiên tòa GĐT nhận định cần cho đối chất giữa ông Trường và bà Điệp để làm rõ có hay không việc xác lập giao dịch giả tạo nhằm che giấu cho giao dịch cầm cố tài sản. Bởi lẽ ông Trường khẳng định chỉ cầm cố nhà, đất với lãi suất 3%/tháng cho bà Điệp. Đồng thời, giá chuyển nhượng nhà, đất cũng không hợp lý.
Bởi chỉ sau 14 ngày nhận chuyển nhượng với giá 58 tỷ đồng từ ông Quyện, ông Trường đã chuyển nhượng cho bà Điệp với giá chỉ 28 tỷ đồng. Ngoài ra, tại các phiên xử ở hai cấp tòa, người đại diện của bà Điệp thừa nhận sau khi ký hợp đồng thì bà vẫn đồng ý cho Trường chuộc lại nhà trong vòng ba tháng.
Từ những lập luận này, TAND cấp cao tại TPHCM cho rằng có cơ sở xác định ông Trường không có ý chí chuyển nhượng nhà, đất này cho bà Điệp. Khi giải quyết vụ án, tòa án hai cấp không cho các bên đối chất (ông Trường ra tù vào tháng 5/2017) để làm rõ có hay không việc ông Trường và bà Điệp xác lập giao dịch giả tạo nhằm che giấu cho giao dịch cầm cố tài sản. Do đó, bà Điệp có quyền khởi kiện ông Trường trong một vụ án khác.
Sau khi có quyết định GĐT của TAND cấp cao tại TPHCM, ông Nguyễn Văn Quyện cho hay, hiện TAND quận Tân Bình đã quyết định giữ vụ án của ông lại để tiếp tục thụ lý giải quyết.
Trước đó, TAND quận Tân Bình ban hành quyết định chuyển hồ sơ vụ án của ông lên TAND TPHCM, nhưng Viện KSND quận Tân Bình đã có văn bản kiến nghị yêu cầu chánh án TAND quận Tân Bình thu hồi, hủy bỏ quyết định chuyển vụ án này lên TAND TPHCM.
Theo Viện KSND quận Tân Bình, TAND quận Tân Bình chuyển hồ sơ lên TAND TPHCM với lý do trước khi khởi kiện, vợ chồng ông Quyện ký hợp đồng hợp tác kinh doanh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất với năm người con; khi tòa thụ lý vụ kiện của ông thì một người đang cư trú ở Hoa Kỳ, do người liên quan ở nước ngoài nên vụ kiện không thuộc thẩm quyền giải quyết của TAND quận Tân Bình.
Theo Khoản 3 Điều 35, Điểm c Khoản 1 Điều 37 BLTTDS 2015 thì vụ án mà đương sự hoặc tài sản ở nước ngoài không thuộc thẩm quyền của tòa cấp huyện.
Tuy nhiên, vụ án được thụ lý sau khi có quyết định giám đốc thẩm của TAND cấp cao tại TPHCM, giao cho TAND quận Tân Bình giải quyết lại. Do đó, căn cứ tiểu mục 8 mục IV Công văn 01 ngày 25/7/2016 của TAND tối cao thì thẩm quyền giải quyết vụ án là của TAND quận Tân Bình nên việc chuyển vụ án là không đúng.
Tính đến thời điểm hiện tại, vụ án bước sang năm thứ tám và ông Quyện đã trên 70 tuổi. Ông lo ngại sức khỏe của mình không đảm bảo để theo kiện lâu hơn nữa.
Liên quan đến vụ án này, Viện KSND cấp cao tại TPHCM đã ban hành văn bản yêu cầu các Viện KSND trên địa bàn và trong khu vực nghiên cứu, rút kinh nghiệm nhằm nâng cao chất lượng công tác kiểm sát giải quyết các vụ án dân sự.
