Trong bối cảnh dự án chung cư mới khan hiếm nguồn cung, giá phân khúc chung cư cũ đã qua sử dụng tại Hà Nội liên tục “nhảy múa” trong thời gian qua và chưa có dấu hiệu thuyên giảm.
Giá chung cư “nhảy múa”
Theo dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), trong những năm qua, bình quân mỗi năm, giá căn hộ tăng trưởng hai chữ số. Tính riêng năm 2023, chỉ số giá căn hộ tại Hà Nội vào thời điểm cuối năm 2023 đã tăng 16 điểm phần trăm so với hồi đầu năm.
Cũng theo đơn vị này, dự án căn hộ tại các thành phố liên tục thiết lập mặt bằng giá mới, giá thuê căn hộ cũ và mới tại các khu dân cư vẫn không ngừng tăng. Đặc biệt là kể từ giai đoạn giữa năm 2022, khi các hợp đồng thuê nhà trong giai đoạn đỉnh dịch - đáo hạn và được gia hạn nếu hai bên tiếp tục có nhu cầu. Nhiều căn hộ đã tăng giá tới 40% so với giai đoạn đỉnh dịch, và tăng khoảng 20% so với giữa năm 2022.
Từ cuối năm 2023, giá căn hộ chung cư đã tăng nhanh không chỉ diễn ra ở những dự án mới, mà còn diễn ra ở các dự án đã qua sử dụng. Anh Hoàng Minh Công (huyện Thanh Trì, Hà Nội) cho biết, tháng 11 năm ngoái, anh có ý định mua một căn hộ chung cư khu vực quận Hoàng Mai (Hà Nội) để cho thuê.
Chưa đủ tiền mua nên anh chờ. Lúc đó, môi giới tư vấn cho anh Công một căn hộ 70m2 giá 2,7 tỷ đồng (khoảng 38 triệu đồng/m2). Đầu tháng 3 thì giá đã tăng lên 2,9 tỷ đồng, tăng cả 200 triệu đồng chỉ sau vài tháng.
Anh Nguyễn Văn Chung (huyện Chương Mỹ, Hà Nội) cho biết, lùng mua căn hộ chung cư mới được gần 1 năm nay, tuy nhiên, do mặt bằng chung giá chung cư tại Thủ đô quá cao, anh đã chuyển sang tìm mua chung cư cũ.
“Nhiều căn hộ chung cư cũ tại TP Hà Nội đang có mức giá bán trên 3 tỷ đồng. Năm ngoái, lãi suất cho vay của ngân hàng cao nên tôi quyết định chuyển sang tìm mua chung cư cũ để đỡ phải vay mượn, nhưng không ngờ giá chung cư cũ cũng cao ngất ngưởng”, anh Chung bộc bạch.
Với nhiều năm kinh nghiệm làm môi giới bán nhà phân khúc chung cư ở Hà Nội, chị Lê Bích Ngọc cũng phải thừa nhận, diễn biến tăng giá căn hộ thời gian qua là điều khó ngờ tới. Theo chị Bích, không ít khách hàng của chị đã “đánh mất” hàng trăm triệu đồng khi bán căn hộ của mình từ 2 - 3 tháng trước.
“Trước Tết Nguyên đán, tôi bán cho khách hàng căn hộ ở quận Thanh Xuân có diện tích 70m2 với giá 3,5 tỷ đồng. Bây giờ, căn hộ tương tự cùng chung cư trên đang được rao bán với giá 3,8 tỷ đồng, tương đương khoảng 54 triệu đồng/m2”, chị Ngọc lấy ví dụ.
Theo khảo sát, trên một số trang thông tin bất động sản hiện nay, tại quận Thanh Xuân, Hoàng Mai, Hà Đông, giá bán căn hộ tại những chung cư cũ từ 35 - 60 triệu đồng/m2.
Một số căn hộ chung cư cũ tại huyện Hoài Đức có giá mềm hơn cũng lên tới 35 - 42 triệu đồng/m2. Tương tự, giá bán các căn hộ thuộc dự án mới đưa vào sử dụng tại huyện Thanh Trì là 3 - 5 tỷ đồng; chung cư cũ hơn cũng lên đến 2,5 - 3 tỷ đồng cho một căn 65m2.
Chênh lệch cung cầu
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS nhìn nhận, nguồn cung căn hộ tại thành phố Hà Nội đang thực sự khan hiếm. Số lượng dự án ngày càng hạn chế trong những năm gần đây, trong khi nhu cầu của khách hàng, đặc biệt là các gia đình trẻ còn lớn.
Theo ông Đính, nguyên nhân còn do cơ cấu sản phẩm trên thị trường lại thiếu cân đối khiến giá căn hộ chung cư ở phân khúc sơ cấp và thứ cấp bị đẩy lên cao. Hệ quả dẫn đến người có nhu cầu thực về nhà ở mất đi khả năng tiếp cận.
Trong ngắn hạn, ông Đính dự báo, giá căn hộ tại trung tâm các thành phố lớn sẽ tiếp tục duy trì đà tăng, nhất là tại phân khúc bình dân, trung cấp. Trong khi giá mua đi, bán lại của các dự án cao cấp, hạng sang có thể ghi nhận mức giảm nhẹ.
Theo chuyên gia đầu tư bất động sản Phạm Hoàng Tùng, thời gian qua, hạ tầng đô thị phát triển, nhiều dự án cao tốc, đường vành đai, các cây cầu vượt sông Hồng... được đầu tư xây dựng đã làm cho khả năng kết nối giữa các khu vực này với trung tâm ngày càng thuận lợi, qua đó khiến bất động sản tăng giá.
Liên quan tới vấn đề này, thống kê của Bộ Xây dựng cho thấy, với tốc độ tăng dân số và nhu cầu nhà ở như hiện nay, cả nước cần thêm khoảng 70 triệu mét vuông nhà ở đô thị mỗi năm.
Tuy nhiên, trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm, con số thiếu hụt hằng năm sẽ khoảng 300.000 đơn vị nhà ở. Chính điều này đang đẩy giá nhà chung cư tăng cao, đặc biệt ở phân khúc chung cư bình dân và trung cấp.
Nhiều chuyên gia bất động sản dự báo, do nguồn cung chưa thể sớm được cải thiện nên áp lực giá nhà tại các đô thị lớn, trong đó có Hà Nội sẽ tiếp tục tăng trong năm 2024, thậm chí tiếp tục kéo dài thêm trong một vài năm tới.
Tại cuộc họp tổ công tác của Thủ tướng tổ chức họp về rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án bất động sản. Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà nhấn mạnh, những khó khăn, vướng mắc của thị trường bất động sản có ảnh hưởng nghiêm trọng đến nhiều ngành nghề như ngân hàng, xây dựng, sản xuất vật liệu xây dựng, hàng tiêu dùng…
Phó Thủ tướng cũng nhấn mạnh, Nhà nước sẽ làm hết sức, quyết tâm cao, nỗ lực lớn để thực hiện những gì thuộc trách nhiệm, thẩm quyền.
Đồng thời, Phó Thủ tướng đề nghị các nhà đầu tư, doanh nghiệp bất động sản phải nhìn nhận trách nhiệm của mình trong việc khắc phục “nghịch lý” thừa phân khúc cao cấp, thiếu sản phẩm dành cho người thu nhập trung bình và thấp, giải quyết tình trạng “thổi giá”, “đẩy giá” để cung và cầu gặp nhau…
Ngoài ra, Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà khẳng định, việc phát triển thị trường bất động sản lành mạnh góp phần vào tăng trưởng kinh tế, xã hội, tạo công ăn việc làm, bảo đảm quyền được tiếp cận nhà ở của người dân.
