Bán đất bằng hình thức vay vốn
Như Báo Giáo dục và Thời đại đã phản ánh, dự án Rùa Vàng City tên đầy đủ là Khu Đô thị phía Tây thị trấn Vôi thuộc thị trấn Vôi, huyện Lạng Giang, tỉnh Bắc Giang. Tổng diện tích là 79,06 ha. Dự án có trên 110 căn shophouse và trên 2.800 lô đất nền. Diện tích các lô từ 70 - 137 mét vuông.
Chủ đầu tư là Công ty Cổ phần Thương mại Tuấn Mai. Dự án Rùa Vàng City được chia làm 3 giai đoạn. Trong đó, giai đoạn 2 và 3 vẫn chưa hoàn thành giải phóng mặt bằng.
Theo ông Nguyễn Văn Bằng, Chủ tịch UBND huyện Lạng Giang, hiện còn 16 hộ dân chưa thống nhất được phương án đền bù giải phóng mặt bằng.
Huyện cũng đã lập các tổ công tác đến tuyên truyền, vận động 16 hộ dân nêu trên, nhưng nhiều gia đình đòi hỏi mức đền bù không phù hợp với quy định.
Dự kiến thời gian tới, UBND huyện sẽ tiến hành cưỡng chế các hộ dân nêu trên để lấy mặt bằng bàn giao cho chủ đầu tư dự án.
Theo nhân viên sàn bất động sản THQ Bình Nguyên - đơn vị bán hàng ngay cổng Dự án Rùa Vàng City, giai đoạn 2, 3 chưa đủ điều kiện, vì vậy người mua phải làm hợp đồng cho Công ty Cổ phần Thương mại Tuấn Mai vay vốn.
Số tiền bên mua cho vay bằng với số tiền lô đất đã thỏa thuận. Nhân viên bán hàng sàn THQ Bình Nguyên cũng khẳng định, người mua phải trả tiền mặt chứ không được ngân hàng cho vay do đất chưa đủ điều kiện.
Trước sự việc trên, Chủ tịch UBND huyện Lạng Giang Nguyễn Văn Bằng cho biết, sẽ kiểm tra Dự án trên và thông tin lại cho báo chí khi có kết quả chính thức.
Khi được hỏi về hoạt động bán hàng bằng hình thức vay vốn của Công ty Cổ phần Thương mại Tuấn Mai tại Dự án Rùa Vàng City, ông Nguyễn Văn Bằng khẳng định: Đó là hoạt động hợp pháp, pháp luật không cấm công ty vay vốn.
Nguy cơ mất an ninh trật tự
Luật sư Trần Tuấn Anh, Công ty Luật Minh Bạch, Đoàn Luật sư Hà Nội cho rằng: Trong Luật Kinh doanh bất động sản quy định; Chủ đầu tư khi chưa đủ điều kiện thì chưa được huy động vốn.
Việc huy động vốn trái phép được coi là hành vi vi phạm pháp luật và có thể bị xử phạt. Đối với các dự án phân lô bán nền thì phải hoàn thành xong hạ tầng, đối với dự án nhà cao tầng phải xong phần móng.
Quy định là rõ ràng, để chống việc chủ đầu tư “tay không bắt giặc” và huy động vốn trái phép. Tuy nhiên, trong quá trình triển khai dự án, đã có rất nhiều chủ đầu tư huy động vốn núp dưới hình thức như: Góp vốn vào doanh nghiệp để kinh doanh, đặt cọc, vay vốn... Trong đó, hình thức vay vốn khá phổ biến.
Nếu xét về góc độ kinh doanh thương mại và pháp luật dân sự, đương nhiên một doanh nghiệp hoàn toàn có quyền vay vốn của cá nhân để phục vụ mục đích kinh doanh. Pháp luật không cấm, hoàn toàn hợp pháp. Tuy nhiên, phải xem xét doanh nghiệp vay vốn là doanh nghiệp nào? Mục đích vay vốn là gì?
Đối với Dự án Rùa Vàng City bán hàng bằng hình thức vay vốn thì rõ ràng đây là giao dịch giả cách để che đậy một giao dịch khác. Đó là giao dịch tạm ứng tiền mua bán bất động sản với nhau.
Đã là giao dịch giả cách thì pháp luật nghiêm cấm. Đó là hành vi vi phạm pháp luật. “Anh thực hiện một giao dịch giả cách để che đậy một giao dịch khác”. Đây vẫn là hành vi huy động vốn. Tuy nhiên, lại không bị pháp luật xử lý theo hình thức huy động vốn trái phép.
Hậu quả của giao dịch giả cách là sẽ bị tòa án tuyên vô hiệu nếu xảy ra tranh chấp. Khi đó, phần thiệt hại bao giờ cùng thuộc về người mua bất động sản.
“Anh tự nguyện xác nhận vào một giao dịch vô hiệu và hậu quả của giao dịch vô hiệu là hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Nếu có thiệt hại - ở đây có thể thiệt hại là phần lãi. Khi đưa ra tòa án sẽ được tính lỗi là 50/50. Như vậy, người cho vay tiền tự đưa mình vào rủi ro pháp lý”, Luật sư Trần Tuấn Anh phân tích.
Theo Luật sư Trần Tuấn Anh, có thể xảy ra trường hợp, doanh nghiệp sử dụng tiền đi đầu tư dự án khác dẫn đến mất vốn, thua lỗ thì người dân không có cách nào để đòi lại.
Trong trường hợp này, người mua là bên chịu thiệt thòi, rủi ro và có thể mất toàn bộ tài sản. Kể cả khi chủ đầu tư không chuyển giao lô bất động sản theo hợp đồng giả cách thì người dân có kiện cũng không được. Vì giao dịch dân sự giả cách là vô hiệu.
Một trường hợp khác có thể xảy ra là lô đất hôm nay có giá 1 tỷ, nhưng mai giá lên 2 tỷ thì bên mua có thể phải bỏ ra 2 tỷ mới được sở hữu lô đất, nếu không thì hợp đồng vô hiệu.
Đối với chính quyền địa phương, Luật sư Trần Tuấn Anh cho rằng: Chính quyền địa phương là cơ quan quản lý Nhà nước trên địa bàn, phải có trách nhiệm cảnh báo cho người dân những rủi ro có thể xảy ra.
Nếu thấy đây có dấu hiệu của việc huy động vốn để thực hiện dự án thì chính quyền địa phương phải có cảnh báo cho người dân và ngăn chặn hành vi đó. Nếu không sau này sẽ đối mặt với hàng loạt các vụ kiện gây mất an ninh trật tự ở địa phương.
Chính quyền địa phương không thể nói đây là hành động được phép và chối bỏ trách nhiệm quản lý Nhà nước tại địa phương.
“Nếu đợi đến lúc người dân đi căng băng rôn, biểu ngữ, kiện cáo, đánh chém nhau lúc đó cơ quan Nhà nước mới thể hiện vai trò thì chỉ là giải quyết phần ngọn. Trong khi phần gốc bây giờ là phân tích cho người dân hiểu các rủi ro pháp lý thì lại không làm.
Đây cũng là bài học đã xảy ra ở rất nhiều nơi, hậu quả là tình trạng mất an ninh trật tự và kiện cáo kéo dài”, Luật sư Trần Tuấn Anh cho biết.
