Khả năng thu hồi vốn không cao
Năm 2008, thực hiện công tác quy hoạch bãi giữ xe ở khu vực trung tâm, UBND TPHCM đã chọn 8 địa điểm để kêu gọi đầu tư xây dựng các bãi đỗ xe ngầm kết hợp với các trung tâm thương mại, dịch vụ. Tuy nhiên, sau nhiều điều chỉnh quy hoạch đến nay TP chỉ còn 4 bãi giữ xe ngầm. Đó là sân vận động Hoa Lư, Công viên Tao Đàn, sân khấu Trống Đồng và Công viên Lê Văn Tám. Điều đáng nói, đến thời điểm hiện tại số bãi giữ xe ngầm được TP quy hoạch vẫn chỉ nằm trên giấy.
Bãi giữ xe ngầm có quy mô lớn nhất, duy nhất được động thổ khởi công vào năm 2010 tại công viên Lê Văn Tám. Thế nhưng đến nay sau 10 năm nó vẫn nằm ở giai đoạn khởi công động thổ. Dự án này do Công ty ty CP Đầu tư phát triển không gian ngầm (IUS) triển khai có tổng mức đầu tư trên 110 triệu USD. Dự án có tổng diện tích ngầm là 29.240 m2, gồm 5 tầng hầm với 28 chỗ đỗ xe buýt và xe tải, 1.250 chỗ đỗ xe con, 2.024 chỗ đỗ xe máy và phần hạ tầng kỹ thuật. Phần còn lại được xây dựng với 3 tầng hầm với mục đích thương mại, dịch vụ công cộng. Ngay sau lễ khởi công IUS đã rút hết thiết bị thi công và “phơi bụng” dự án cho đến nay.
Câu trả lời từ chủ đầu tư cho nguyên nhân đang “tắc dự án” là chưa thể xác định được phương án tài chính phù hợp. Ông Lê Tuấn - Chủ tịch HĐQT, Tổng Giám đốc IUS thừa nhận dự án khó triển khai vì thu không đủ bù chi. “Với mức giá trông giữ xe thành phố dự kiến ban hành là 11.000 ngày đêm với xe máy, 75.000 ngày đêm đối với xe ô tô thì phải mất vài chục thậm chí cả trăm năm doanh nghiệp mới có thể hoàn vốn. Đó là chưa kể nhu cầu cho thuê hoặc khai thác diện tích sàn thương mại hiện nay cũng không còn quá hấp dẫn nên đơn vị đang nghiên cứu phương án tài chính phù hợp” – ông Tuấn chia sẻ.
Ngoài việc vướng mắc trong đối ứng chi phí đầu tư bỏ ra với nguồn thu vào chưa thu hút doanh nghiệp tham gia thì các chính sách ưu đãi, hỗ trợ TP chưa cao cũng là nguyên nhân khiến các dự án bãi giữ xe ngầm nằm im bất động hơn chục năm nay. Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM, cái mà TP đang thiếu khi triển khai dự án chính là chính sách ưu đãi, mời gọi các nhà đầu tư.
Ông Vũ Xuân Nguyên - Trưởng phòng Quản lý xây dựng công trình giao thông Sở GTVT TPHCM cũng thừa nhận những dự án bãi giữ xe ngầm lớn tại đang rơi vào bế tắc, vì chủ đầu tư chưa tìm ra giải pháp tài chính phù hợp. “Nút thắt lớn nhất là nhà đầu tư không xây dựng được tỉ lệ diện tích làm bãi đậu xe và tỉ lệ diện tích thương mại phù hợp để đảm bảo phương án thu hồi vốn khả thi nhất nên họ ngán ngại” - ông Nguyên cho biết.
Thống kê từ Sở GTVT TPHCM cũng cho thấy, các bãi giữ xe cá nhân trên địa bàn hiện chỉ mới đáp ứng được 1% nhu cầu của người dân. Việc này lý giải cho sự xuất hiện của nhiều bãi trông giữ xe lấn chiếm lòng đường vỉa hè trái phép hay tình trạng dừng đậu sai quy định tràn lan tại nhiều tuyến đường.
Cần sự chung vai từ nhiều phía
Việc tìm ra lời giải cho bài toán bãi đậu xe ngầm của TP là một thách thức rất lớn. Nhưng theo nhiều chuyên gia đô thị và quy hoạch thì TP vẫn buộc phải sớm đưa những dự án bãi giữ xe ngầm trên vào hoạt động nếu muốn sự phát triển kinh tế - xã hội - hạ tầng của TP đồng bộ và hiệu quả.
Theo ông Lê Hoàng Châu, UBND TPHCM phải chung tay cùng các doanh nghiệp gỡ những nút thắt mang tên pháp lý, thiết kế hay hiệu quả đầu tư dự án. Bởi nếu để cho doanh nghiệp tiếp tục tự bơi như trước đây thì sẽ không biết đến bao giờ TPHCM mới có được một bãi đậu xe ngầm đúng nghĩa.
“Thực tế, việc mời gọi đầu tư các công trình ngầm tại TPHCM là không đơn giản vì với địa hình thổ nhưỡng TP có mực nước ngầm cao, nền địa chất yếu chi phí đầu tư sẽ tốn kém gấp đôi, thậm chí gấp ba nơi khác. Do đó, nếu không có chính sách hỗ trợ thì sẽ rất khó thu hút nhà đầu tư tham gia. Bởi thẳng thắn mà nói, ai làm cũng phải tính toán đến khả năng lợi nhuận. Không thấy lợi nhuận trả về họ sẽ ngán ngại đầu tư” - ông Châu phân tích.
Khai thác không gian ngầm chính là một phần quan trọng trong quy hoạch chung nhằm giải quyết các vấn đề ùn tắc giao thông, gia tăng diện tích cho giao thông ngầm, kết nối với các không gian tiện ích khác như đi bộ, thương mại mà nhiều đô thị khác trên thế giới đã làm. Đặc biệt, là khi TP đã có chủ trương, kế hoạch đẩy mạnh việc khai thác kinh tế đêm…theo KTS Ngô Viết Nam Sơn, việc TPHCM sớm đưa ra được một bản quy hoạch không gian ngầm, được xem là lời giải khả dĩ nhất cho bài toán giao thông nói chung và các dự án bãi đậu xe ngầm nói riêng.
“Nếu việc xây dựng các bãi giữ xe ngầm gặp khó, TP nên nghĩ đến việc xây dựng các bãi giữ xe nổi, tích hợp tự động hóa. Mặt khác, việc đầu tư bãi xe nổi nhanh và ít tốn kém hơn so với bãi xe ngầm. TP.HCM nên đa dạng hóa các hình thức bãi đậu xe như bãi xếp xe tự động nhiều tầng chẳng hạn, hay nhà giữ xe tầng sẽ nhanh chóng có lời giải cho việc thiếu chỗ đậu xe hiện nay của TP” – KTS Nam Sơn nói.
