Ước tính sẽ có hàng ngàn dự án trên cả nước bị đình trệ vì có đất công xen cài được “cởi trói”.
Tháo gỡ điểm nghẽn lớn nhất
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), Nghị định 148 giúp khai thông bế tắc cho hàng ngàn dự án nhà ở trong cả nước. Ông nói: “Nghị định 148 quy định, những thửa đất xen cài trong các dự án bất động sản sẽ không phải thông qua đấu giá mà được giao, cho thuê. Quy định mới này đã tháo điểm nghẽn lớn nhất của vấn đề bao năm nay. Vì vậy, quy định mới này được kỳ vọng tháo gỡ cho hàng ngàn dự án bất động sản đang “đứng hình” vì vướng đất xen cài”.
Nghị định này có quy định, từ ngày 8/2, để được giao đất, cho thuê các thửa đất nhỏ hẹp do Nhà nước quản lý, các tổ chức, cá nhân phải đáp ứng 5 tiêu chí. Thứ nhất, đất thuộc quỹ đất đã thu hồi theo quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, đất chưa giao, đất chưa cho thuê hoặc đất đang giao quản lý theo quy định. Thứ hai, đất có diện tích, hình dạng không đủ tiêu chuẩn diện tích, kích thước tối thiểu được phép tách thửa theo quy định của UBND cấp tỉnh.
Thứ ba, đất phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn, quy hoạch xây dựng xã nông thôn mới đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Thứ tư, không thuộc khu vực đất thực hiện các dự án, công trình đã được xác định trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, công bố công khai. Thứ năm, đất dự kiến giao, cho thuê không có tranh chấp, khiếu nại, vi phạm hoặc có tranh chấp, khiếu nại, vi phạm nhưng đã có văn bản giải quyết theo quy định của pháp luật.
Ngoài ra, Nghị định cũng nêu rõ, ưu tiên sử dụng các thửa đất nhỏ hẹp do Nhà nước quản lý vào mục đích công cộng. Trường hợp không sử dụng được vào mục đích công cộng, thực hiện việc giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất cho người sử dụng đất liền kề. Trong trường hợp thửa đất nhỏ hẹp có từ 2 người sử dụng đất liền kề trở lên có nhu cầu sử dụng, phải tiến hành đấu giá quyền sử dụng đất và chỉ giao đất, cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất đối với các trường hợp chỉ có 1 người có nhu cầu sử dụng đất.
Việc giao đất, cho thuê đất đối với các thửa đất nhỏ hẹp cho người sử dụng đất liền kề được thực hiện sau khi UBND các cấp đã tổ chức rà soát, công bố công khai và lấy ý kiến của người dân nơi có đất. Đồng thời, phải căn cứ vào đơn đề nghị giao đất, cho thuê đất của người sử dụng liền kề và phải được thực hiện công khai, minh bạch và dân chủ. Sau khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, người sử dụng đất liền kề phải thực hiện thủ tục hợp thửa đất theo quy định.
Thời hạn sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với các thửa đất nhỏ hẹp được xác định thống nhất với thời hạn sử dụng của thửa đất người sử dụng đất liền kề đang sử dụng. Trường hợp giao, cho thuê các thửa đất nhỏ hẹp gắn với việc chuyển mục đích sử dụng của thửa đất liền kề với thửa đất nhỏ hẹp, thời hạn sử dụng đất được xác định theo quy định tại Điều 125 và Điều 126 của Luật Đất đai.
Giá đất để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất; giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi giao đất, cho thuê đất là giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh quyết định theo quy định tại Điều 114 của Luật Đất đai và các văn bản quy định chi tiết thi hành.
Kỳ vọng gỡ vướng mắc ám ảnh chủ đầu tư
Hiện TPHCM đang có 158 dự án nhà ở thương mại chậm tiến độ do vướng các phần đất công thuộc Nhà nước quản lý nằm xen cài rải rác trong các dự án. Quỹ đất công xen cài nằm rải rác, bất định hình chiếm tỉ lệ khoảng trên dưới 10% diện tích dự án. Khi chưa xử lý xong thủ tục đối với những mảnh đất công này, chủ đầu tư không thể triển khai dự án.
Qua tổng hợp các vướng mắc của doanh nghiệp, HoREA đã đưa ra nhiều đề xuất trình Chính phủ phương án để xử lý đối với đất xen cài. Phương án thứ nhất, giao cho chủ đầu tư để thực hiện dự án mà không phải thực hiện đấu giá. Giá trị phần đất này khi tính tiền sử dụng đất dự án để nộp ngân sách Nhà nước, được xác định theo “giá đất cụ thể” phù hợp giá thị trường theo quy định của pháp luật đất đai, như cách làm hiện nay.
Phương án thứ hai, thực hiện chuyển đổi quyền sử dụng đất công xen cài theo cơ chế “chuyển đổi quyền sử dụng đất” và “dồn điền đổi thửa” được quy định theo Luật Đất đai. Thực hiện cơ chế đổi ngang “đất thô” này, các thửa đất có hình dạng bất định hình được dồn lại thành một thửa đất mới ở giáp ranh khu vực đất dự án, để Nhà nước sử dụng hoặc bán đấu giá. Sau khi “dồn điền đổi thửa”, doanh nghiệp sẽ chỉ lập dự án nhà ở thương mại trên phần đất còn lại. Nếu tổ chức đấu giá thì doanh nghiệp (đã có quỹ đất liền kề) sẽ tham gia và chấp nhận cả mức giá cao nhất để sau đó hợp thửa vào dự án.
Ông Lê Hoàng Châu cho biết nhiều năm qua hiệp hội đã có văn bản gửi UBND TP trình bày về vướng mắc phổ biến của nhiều dự án bất động sản có quỹ đất rạch, bờ đất, đường xen cài rải rác, bất định hình bên trong. Tuy nhiên vẫn chưa có giải pháp. Vì những vướng mắc về thể chế pháp luật, tại TPHCM từ tháng 12/2015 đến 9/2020 đã có 158 dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp bị ngừng triển khai vì bị ách tắc thủ tục đầu tư xây dựng.
Là người phải chịu nhiều mệt mỏi, khó khăn vì dự án vướng đất công xen cài, bà Nguyễn Thị Hồng Thắm - Giám đốc Công ty TNHH An Hạ (huyện Củ Chi) tin tưởng Nghị định 148 sẽ giúp nhà đầu tư như bà bớt vất vả và mệt mỏi.
“Ba năm dự án Nhà máy giết mổ gia súc Xuyên Á tại huyện Củ Chi, TPHCM của công ty gần như bị đứng hình dù vốn đầu tư đổ vào gần 100 tỉ đồng. Nguyên do là trong khu đất dự án có một con mương và đường bờ với diện tích chưa đến 390 m2 là đất công xen cài. Tôi ngóng chờ Nghị định này bởi nó gần như sẽ tháo gỡ mọi vướng mắc, khó khăn cho công ty suốt 3 năm qua” - bà Thắm nói.
Ông Lâm Thành Phát - Chủ tịch Công ty Bất động sản Tiến Phát Land tin rằng, Nghị định này còn giúp ngăn ngừa được thất thoát tài sản Nhà nước. Đây là căn cứ pháp lý giúp cán bộ công chức chuyên ngành đất đai, quy hoạch có cơ sở thực thi công vụ, từ đó thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản.
“Nghị định mới ban hành sẽ là cơ sở để giải quyết các thửa đất do Nhà nước quản lý nằm xen kẽ trong các dự án đầu tư, dự án bất động sản, giúp khai thông bế tắc cho hàng ngàn dự án nhà ở trong cả nước, vừa bảo đảm không làm thất thoát tài sản công (đất đai), vừa tạo điều kiện để các nhà đầu tư triển khai thực hiện dự án” - ông Phát nói.
