Lệch pha cung - cầu
Câu chuyện khan hiếm nguồn cung căn hộ giá bình dân không hề mới. Bởi năm 2016, đại diện Bộ Xây dựng đã đưa ra cảnh báo về lệch pha cung - cầu của thị trường bất động sản (BĐS). Mới đây, tại cuộc họp BCH Hiệp hội BĐS Việt Nam, đại diện của Hiệp hội cho biết, tính từ đầu năm đến nay, 70% nhu cầu khách mua nhà là phân khúc nhà giá rẻ tại các TP lớn và đô thị địa phương nhưng thị trường lại đối lập khi 80% nguồn cung lại là BĐS cao cấp.
Tại thị trường Hà Nội, thời gian qua nguồn cung căn hộ được tung ra thị trường vẫn rất lớn, chủ yếu nằm ở địa bàn quận Bắc Từ Liêm, Nam Từ Liêm, Hà Đông… chiếm đến 63% tổng nguồn cung mới. Căn hộ trung cấp nguồn cung lớn, rất nhiều dự án BĐS được chào bán như: Việt Hưng Green Park, Ecolake View, Imperial Plaza… Tổng quan về thị trường BĐS, nhiều đơn vị tư vấn đều đưa ra nhận định, nguồn cung mới có khoảng gần 7.000 căn hộ được mở bán, tuy nhiên thị trường không có thêm các dự án nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội mới nên nguồn cung ở phân khúc này vẫn rất khan hàng.
Lý giải vì sao khan hiếm căn hộ giá thấp, ông Nguyễn Văn Ngọc - Tổng Giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư Nhà Phát cho rằng, do lợi nhuận của phân khúc này thấp nên không thu hút chủ đầu tư. Trong khi đó, từ khi bắt đầu một dự án, hoàn thành thủ tục phải mất một thời gian khá dài, có khi đến vài năm, bỏ ra rất nhiều chi phí nhưng lợi nhuận thu về thấp nên nhiều doanh nghiệp (DN) ngại không muốn tham gia.
Bên cạnh đó còn là việc nhiều người lo ngại vì tình trạng kém chất lượng của những chung cư giá rẻ. Một nguyên nhân nữa khiến các dự án nhà ở giá rẻ khan hiếm trong thời gian vừa qua là do sự tác động của các chính sách, đặc biệt là chính sách tín dụng. Trong đó, có việc gói 30.000 tỷ đồng bị tạm ngừng giải ngân và dừng ký vay mới đã ảnh hưởng không nhỏ tới tâm lý chung của cả nhà đầu tư, lẫn người mua nhà...
DN không mặn mà vì thiếu... ưu đãi
Theo ông Ngọc, việc để DN tham gia mạnh mẽ vào phân khúc nhà giá rẻ sẽ khó, bởi đầu tư vào nhà giá rẻ nhưng thực chất vẫn chỉ là nhà ở thương mại giá rẻ mà không phải nhà ở xã hội nên không được hưởng các ưu đãi. Do đó, để hạ giá thành, chủ đầu tư các dự án dạng này chắc chắn sẽ phải lựa chọn phương án thiết kế các căn hộ có diện tích nhỏ, tận dụng tối đa các chỉ tiêu xây dựng.
“Việc điều chỉnh các dự án đã có quy hoạch 1/500 được phê duyệt hiện nay là không đơn giản, đấy là chúng ta chưa nói đến việc điều chỉnh chia nhỏ căn hộ, tăng mật độ xây dựng dẫn tới vượt định mức các chỉ tiêu về dân số so với quy hoạch phân khu, có khả năng gây quá tải công suất đáp ứng của hạ tầng kỹ thuật trong và ngoài khu vực dự án” - ông Ngọc nói.
Ông Ngọc cho biết thêm, hiện thị trường BĐS đang phát triển khá ổn định. Tuy nhiên đa số các dự án vẫn là ở phân khúc trung bình và trên trung bình. Để khả năng chi trả của người dân có thể đáp ứng được thì phân khúc giá rẻ vẫn tiếp tục được kỳ vọng. Tuy nhiên, phân khúc này khó có điều kiện tăng cung vì yếu tố thị trường không cao, phụ thuộc rất nhiều vào sự trợ giúp của Nhà nước mà khả năng trợ giúp này lại luôn có hạn. Bởi vậy, một thị trường muốn bền vững thì phải cân đối cung cầu. Một mặt đáp ứng được nhu cầu của nhà đầu tư, nhưng mặt khác cũng phải có nguồn cung nhà ở phù hợp với túi tiền và nhu cầu ở thực của người dân, nhất là những người có thu nhập thấp, khó khăn về nhà ở...
“Việc một số “ông lớn” BĐS thời gian gần đây liên tục tuyên bố làm nhà giá rẻ, bắt đầu là Vingroup, rồi FLC... thực sự là tín hiệu mừng cho đông đảo người dân. Tuy nhiên, để thực sự được nhìn thấy sản phẩm thì vẫn còn phải chờ. Và cái giá gọi là rẻ được làm từ những thương hiệu này, nhiều người dự đoán, hẳn không thể dưới 20 triệu đồng/m2 như một số DN vừa và nhỏ đã và đang làm hiện nay” - ông Ngọc cho biết.
