Đà Nẵng: Nhà đầu tư gặp khó sau hàng chục năm chậm trễ từ chính quyền

13 năm chậm trễ

Năm 2007, Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Hàn Quốc (sau đây viết tắt là Công ty KID) được UBND TP. Đà Nẵng cho thuê khu đất rộng hơn 10.700 m² tại phường Thuận Phước để đầu tư xây dựng tổ hợp nhà ở, văn phòng và thương mại cao tầng – Dự án True Friends Park – Blooming Tower. Theo Hợp đồng thuê đất và Giấy chứng nhận, thời hạn thuê là 50 năm, đã thanh toán một lần toàn bộ 750.000 USD – không còn nghĩa vụ tài chính nào phát sinh.

Đến năm 2010, theo Công văn số 4228/UBND-QLĐTh và Phụ lục hợp đồng số 118/PLHĐ, UBND TP. Đà Nẵng chính thức đồng ý về mặt chủ trương nâng thời hạn thuê đất lên 70 năm và tái khẳng định: Doanh nghiệp không phải nộp thêm tiền thuê đất.

Tuy nhiên, chỉ hai năm sau khi UBND TP. Đà Nẵng ban hành văn bản cho phép kéo dài thời hạn thuê đất từ 50 năm lên 70 năm và khẳng định không phải nộp thêm tiền, Thanh tra Chính phủ đã ban hành Kết luận số 2852/KL-TTCP (năm 2012), xác định việc UBND thành phố không truy thu nghĩa vụ tài chính bổ sung là sai phạm.

Lưu ý rằng, quyết định điều chỉnh thời hạn thuê và miễn bổ sung nghĩa vụ tài chính hoàn toàn do chính quyền thành phố ban hành, không phải do doanh nghiệp tự ý thực hiện.

Về phía Công ty KID, doanh nghiệp không chỉ không né tránh trách nhiệm mà còn nhiều lần chủ động kiến nghị được nộp bổ sung phần chênh lệch nghĩa vụ tài chính theo đúng quy định của pháp luật. Tuy nhiên, việc chậm trễ trong xác định giá đất và hướng dẫn nghĩa vụ tài chính từ phía cơ quan Nhà nước đã khiến doanh nghiệp rơi vào thế bị động kéo dài hơn một thập kỷ, ảnh hưởng nghiêm trọng đến tiến độ dự án, quyền lợi người mua và môi trường đầu tư.

Trên thực tế, từ năm 2012 đến nay (tức 13 năm trôi qua), UBND TP. Đà Nẵng vẫn chưa xác định được giá đất bổ sung để truy thu nghĩa vụ tài chính, dù các văn bản chỉ đạo, báo cáo, họp tổ công tác liên ngành diễn ra liên tục qua nhiều năm.

Ông Shin Yong Kyu - Tổng Giám đốc Công ty KID khẳng định: “Doanh nghiệp chúng tôi không bao giờ chối bỏ nghĩa vụ. Trái lại, doanh nghiệp đã chủ động nhiều lần đề nghị nộp bổ sung. Thế nhưng, đến năm 2025, doanh nghiệp vẫn chưa nhận được một thông báo chính thức nào về số tiền cần nộp”.

Trong khi đó, nghĩa vụ chưa xác định thì quyền sử dụng đất bị rơi vào trạng thái "cấm lưu thông" – tức không thể thế chấp, chuyển nhượng, cũng không được cấp sổ hồng cho người mua căn hộ. Đó không chỉ là thiệt hại tài chính, mà còn là rủi ro pháp lý kéo dài cho hàng trăm khách hàng đã mua căn hộ từ hơn một thập kỷ trước.

Doanh nghiệp không sai, nhưng phải chịu hậu quả

Theo văn bản số 2750 (ký ngày 12/5/2025) thì rõ ràng đến nay chính quyền TP Đà Nẵng vẫn chưa giải quyết xong việc thu nghĩa vụ tài chính đối với khu đất thực hiện Dự án True Friends Park – Blooming Tower của Công ty KID.

Đặc biệt, trong khi nghĩa vụ tài chính bổ sung chưa được xác định cụ thể và chính quyền vẫn đang chỉ đạo các sở ngành tiếp tục hoàn thiện phương án tính toán thì doanh nghiệp đứng trước nguy cơ bị thi hành án.

Liên quan đến việc Cục Thi hành án dân sự TP. Đà Nẵng ban hành quyết định cưỡng chế, kê biên quyền sử dụng đất của Công ty KID để thi hành án theo bản án dân sự với Ngân hàng SeABank, giới chuyên môn bày tỏ nhiều quan ngại về tính phù hợp của quy trình này trong bối cảnh các vấn đề pháp lý cốt lõi vẫn chưa được xử lý dứt điểm.

Luật sư Lê Thanh Yên, Đoàn luật sư TP Hà Nội nhận định: “Chúng tôi hoàn toàn hiểu rằng cơ quan thi hành án có trách nhiệm thực thi bản án đã có hiệu lực pháp luật. Tuy nhiên, trong trường hợp cụ thể này, có ba yếu tố pháp lý quan trọng cần được cân nhắc trước khi triển khai cưỡng chế:

Thứ nhất, quyền sử dụng đất hiện đang trong tình trạng chưa hoàn tất nghĩa vụ tài chính – do các cơ quan chức năng vẫn chưa xác định rõ khoản tiền sử dụng đất bổ sung phải nộp. Theo quy định của Luật Đất đai 2024, tài sản chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính thì chưa đủ điều kiện để thực hiện các giao dịch, bao gồm cả kê biên và đấu giá.

Thứ hai, việc định giá tài sản kê biên lại được thực hiện trên cơ sở thời hạn thuê đất 50 năm, trong khi hồ sơ pháp lý của chính UBND TP. Đà Nẵng thể hiện rõ doanh nghiệp đã được chấp thuận kéo dài thời gian thuê đất lên 70 năm. Việc không phản ánh đúng giá trị thực tế có thể dẫn đến thiệt hại lớn cho doanh nghiệp và ngân sách Nhà nước.

Cuối cùng, không thể bỏ qua thực tế là dự án đang bị tranh chấp tại Tòa án giữa doanh nghiệp và người mua căn hộ. Theo quy định của Luật Thi hành án dân sự, đây là một trong những căn cứ buộc phải hoãn thi hành án.”

Cũng theo luật sư, việc tiếp tục tiến hành các bước thi hành án trong khi những điều kiện pháp lý tiên quyết chưa được bảo đảm “rất dễ tạo ra tiền lệ không tốt, ảnh hưởng đến môi trường đầu tư và quyền lợi của các bên thứ ba liên quan – đặc biệt là người dân mua căn hộ trong dự án”.

“Việc thi hành án lúc này rất có thể trở thành hành vi xâm phạm quyền dân sự hợp pháp của bên thứ ba – một rủi ro pháp lý lớn cho chính cơ quan thi hành án và ngân hàng được thi hành”, luật sư Lê Thanh Yên nói.

Đã đến lúc TP. Đà Nẵng cần có một quyết định dứt khoát, rõ ràng và công bằng. Sự chậm trễ không đơn thuần chỉ là thủ tục, mà thiệt hại là có thật cho nhà đầu tư và cho người dân.