Tuy nhiên, đến nay số chung cư cũ xây dựng lại rất ít, chủ yếu là những công trình rất nguy hiểm, có nguy cơ sụp đổ, buộc di dời khẩn cấp. Việc triển khai cải tạo, sửa chữa lại đã vấp phải rất nhiều khó khăn, rào cản, đặc biệt là giải quyết lợi ích giữa “3 nhà”: Nhà nước – người dân và DN...
Nhiều rào cản
Những bức tường bong tróc, vôi vữa rơi cả tảng, những mảng bê tông trơ lõi thép hoen rỉ phải gia cố bằng thanh chống… là hình ảnh nhan nhản tại các chung cư cũ hiện nay ở Hà Nội như: Quỳnh Mai, Nguyễn Công Trứ, Ngọc Khánh, Thành Công, Tân Mai, Giảng Võ, Khương Thượng, Văn Chương…
Song, điều rất khó hiểu là dù thành phố đã có cơ chế ưu đãi cho các chủ đầu tư nếu tham gia thi công cải tạo lại nhà chung cư đã cũ nát, nhưng không mấy doanh nghiệp (DN) mặn mà tham gia. Điều lạ lùng hơn nữa là người dân ở những khu tập thể này cũng không muốn thay đổi nơi cư trú, cho dù biết nguy hiểm luôn rình rập...
Hiện phần lớn số chung cư nói trên đã chuyển đổi hình thức sở hữu của các căn hộ từ Nhà nước sang tư nhân, hay cho thuê theo Nghị định 61/NĐ-CP. Đây cũng là một trong những lý do khiến nhiều DN khó tiếp cận để cải tạo, bởi với việc sở hữu tư nhân thì họ phải tiến hành thoả thuận đền bù với từng hộ dân và đương nhiên chỉ cần một hộ không đồng tình thì DN có thể không triển khai được dự án...
Thực tế cho thấy, phần lớn những hộ từ tầng 2 trở lên rất nhiệt tình với chủ trương hợp tác với DN cải tạo, nâng cấp chung cư cũ. Song, các hộ tầng 1 thì ngược lại, họ không muốn cải tạo nâng cấp vì hiện vẫn tận dụng mặt bằng (nhiều trường hợp sử dụng diện tích tại sân chung tầng 1) để cho thuê cửa hàng, làm chỗ gửi xe, bán hàng… Đấy là chưa kể nhiều hộ diện tích trên giấy chỉ có 30m2, nhưng cơi trước nới sau – trước đến 70 - 80m2; thậm chí có gia đình còn chia tách ra 2 - 3 hộ cùng trên một sổ đỏ khiến thoả thuận phương án chuyển đổi vô cùng nan giải.
Mặt khác, khi tham gia cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, hầu hết DN phải tự huy động nguồn vốn đầu tư lớn mà không được vay ưu đãi của Nhà nước. Cùng đó, khi thoả thuận với các chủ sở hữu về bố trí tái định cư, tạm cư cũng đòi hỏi phải chi phí đầu tư rất lớn, trong khi rủi ro kéo dài tiến độ do các bất đồng phát sinh rất cao. Điển hình như dự án một số khu tập thể cũ tại Giảng Võ kéo dài gần 5 năm, thậm chí có dự án tiến hành cải tạo tới 11 năm mà vẫn chưa thể xây dựng…
Cần cơ chế để thu hút nhà đầu tư
Đề cập đến một nguyên nhân khác, một DN xây dựng cho biết những khu chung cư cũ bị xuống cấp nghiêm trọng tại Hà Nội chủ yếu tập trung tại khu vực trung tâm. Vì vậy, các công trình xây dựng mới phải đáp ứng các quy định hiện hành về hạn chế chiều cao, hạn chế hệ số sử dụng đất nhằm tránh tình trạng quá tải về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội.
Trong khi đó, theo tính toán của các chủ đầu tư, với dự án chung cư 5 tầng phải được cải tạo, xây dựng lại với quy mô từ 15 - 20 tầng mới có khả năng cân đối để đảm bảo hiệu quả kinh doanh dự án, dễ dàng thoả thuận với người dân. Và đó cũng chính là nguyên nhân khiến cho chương trình cải tạo nhà chung cư cũ, nát của thành phố qua hơn 10 năm thực hiện mới cải tạo được 1% số nhà cần cải tạo.
Theo TS Phạm Sỹ Liêm - Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam, khi có chủ trương xã hội hoá đầu tư, cải tạo chung cư cũ, các DN chỉ lựa chọn những vị trí đẹp, đất vàng tại đô thị để cải tạo từng block chung cư cũ đơn lẻ, nhằm tối đa hoá lợi nhuận. Tại nhiều dự án, cư dân không được tham gia vào quá trình lập dự án đầu tư, kiểm tra, giám sát thực hiện dự án đầu tư, gây ra tranh cãi, phản đối của người dân.
Ngoài ra, cơ chế đền bù chưa hợp lý cũng khiến việc cải tạo chung cư cũ gặp khó. Cụ thể, theo quy định, người dân được đền bù tài sản căn hộ bằng chỉ số cộng thêm diện tích căn hộ do thành phố quy định là 1,3 và hệ số chuyển tầng K.
“Trước đây, tiêu chuẩn diện tích nhà ở bình quân 6m2/người, căn hộ chung cư cũ thiết kế 4 người, thường có diện tích 24m2/căn hộ. Hiện nay, mức tối thiểu là 12m2/người, nên để đáp ứng nhu cầu sống tối thiểu, gần như căn hộ nào cũng được cơi nới. Nếu tính theo mức đền bù 1,3 diện tích sổ sách, người dân cho rằng, sẽ không đủ tiền để tìm chỗ an cư mới. Do đó, việc cải tạo chung cư cũ phải đặt ra trong bài toán kết hợp hài hoà giữa các lợi ích xã hội - Nhà nước - người dân và nhà đầu tư” – ông Liêm nói.
Để “gỡ vướng” cho công tác cải tạo chung cư cũ, Chính phủ đã ban hành NĐ 101/2015/NĐ-CP (có hiệu lực từ 10/12/2015), trong đó có nhiều thay đổi tích cực, như trao quyền chủ động cho các cư dân toà nhà để được tham gia, có quyền lợi và gắn liền trách nhiệm, nghĩa vụ sau khi chung cư cũ được cải tạo, không hạn chế chiều cao công trình nếu quy hoạch của khu vực dự án cho phép…
Tuy nhiên, dù Nghị định đã có hiệu lực, nhưng hiện vẫn đang phải chờ Thông tư hướng dẫn của Bộ Xây dựng, nên những “nút thắt” trong việc cải tạo chung cư cũ vẫn chưa thể được gỡ.
