Hiện tượng nêu trên gây nên nhiều vụ tranh chấp, kiện cáo. Để ngăn chặn những việc cố tình làm trái với quy định của các chủ dự án, Phó Chủ tịch UBND TP Lê Hòa Bình đã chỉ đạo các sở, ban, ngành thanh tra “siết” vấn đề trên.
Nhan nhản dự án “tay không bắt cá”
Điển hình cho hiện tượng "bán hàng khống" nêu trên là dự án D – Aqua ở Quận 8, toạ lạc trên khu đất chưa giải phóng mặt bằng. Dự án được Công ty TNHH MTV Cảng sông TPHCM bán đấu giá cho bà Đ.K.P thông qua thẩm định giá từ Sở Tài chính TP. Hiện, Dự án D - Aqua đã được chuyển nhượng cho Tập đoàn DHA (chủ đầu tư).
Tuy chưa có giấy phép xây dựng, nhưng dự án đã được các sàn giao dịch bất động sản quảng cáo một cách tràn lan để huy động vốn bằng một dạng hợp đồng “thoả thuận quyền chọn”.
Tương tự là Dự án Khu cao ốc căn hộ xã Nhơn Đức, huyện Nhà Bè (tên thương mại là La Partenza) được UBND TPHCM chấp thuận cho Công ty TNHH Giao Hưởng Xanh (do Khải Hoàn Land sở hữu 100% vốn điều lệ) làm chủ đầu tư vào năm 2015.
Dù được cấp phép đã lâu, nhưng doanh nghiệp này đã không triển khai thực hiện dự án. Năm 2020, khi dự án vẫn trên giấy, Khải Hoàn Land đã tiến hành nhận “giữ chỗ thiện chí” đối với dự án La Partenza. Tuy nhiên, pháp lý của dự án vẫn còn đang là dấu hỏi lớn.
Bởi dự án chưa có giấy phép xây dựng, Sở Xây dựng TPHCM cũng ra văn bản dự án chưa đủ điều kiện huy động vốn, nhưng công ty này vẫn bán hết toà nhà Alba và hai tòa nhà còn lại đã bán được khoảng 60%.
“Chết lâm sàng” lâu năm sau một thời gian xây dựng là Dự án Diamond Lotus Lake View (số 96 Lũy Bán Bích, quận Tân Phú, TPHCM) của Công ty TNHH Bất động sản Ngôi Nhà Xanh – một thành viên của Phúc Khang Corporation làm chủ đầu tư.
Dù đã được chủ đầu tư mở bán từ tháng 7/2016 nhưng sau 5 năm trôi qua, khu đất dự án vẫn nằm “bất động”. Nhiều khách hàng trót “xuống tiền” đang tìm cách tháo chạy để thu hồi vốn.
Điển hình cho việc lách luật khi dự án còn trên giấy là dự án D-Homme tại quận 6 do Công ty Bất động sản Minh Anh làm chủ đầu tư. Dù còn đang xin chấp thuận chủ trương đầu tư, thế nhưng, chủ đầu tư đã vượt mặt cơ quan chức năng tung ra hợp đồng “thoả thuận quyền chọn” rồi thu tiền từ khách hàng.
Tại TP Thủ Đức, dự án The 9 Stellars đang mở bán rầm rộ giai đoạn 1, có giá rất cao khoảng 46 triệu đồng/m2, còn giá đất Villa là 230 triệu/m2. Dự án đang quảng cáo những lời “có cánh” để thu hút khách hàng đặt cọc giữ chỗ, nhưng rủi ro về mặt pháp lý thì rất lớn. Bởi hiện trạng thực tế chỉ là bãi đất trống được quây tôn.
Sẽ thanh tra những dự án chưa đủ điều kiện mở bán
Thời gian qua, không ít trường hợp chủ đầu tư đã chiếm dụng vốn của người mua, thậm chí lừa đảo, chiếm đoạt khoản tiền đặt cọc khi “vẽ” ra dự án để bán.
Chiêu thức huy động vốn mà nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thực hiện với dự án chưa có hoặc chưa thực hiện đầy đủ thủ tục pháp lý theo quy định là các hợp đồng giữ chỗ, hợp đồng đặt cọc, hợp đồng hứa chuyển nhượng, hứa nhận chuyển nhượng, hợp đồng góp vốn đầu tư, hợp đồng quyền chọn mua, hợp đồng thoả thuận điều kiện chuyển nhượng bất động sản…
Với các phương thức trên, nhiều chủ đầu tư nhận tiền ứng trước từ các hợp đồng của khách hàng với số tiền rất lớn, có trường hợp chiếm 80% giá trị căn hộ. Vì vậy, khi dự án không thể triển khai, triển khai chậm tiến độ hoặc phát sinh rủi ro, tranh chấp, thường là người mua nhà gánh chịu.
Theo ông Huỳnh Thanh Khiết - Phó Giám đốc Sở Xây dựng TPHCM, việc xác định mục đích sử dụng tiền đặt cọc của chủ đầu tư còn vướng nhiều hạn chế, không thuộc thẩm quyền của Sở Xây dựng. Do đó, Sở rất khó khăn trong việc xử lý vi phạm đối với chủ đầu tư trong hoạt động kinh doanh bất động sản.
“Để thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh trong thời gian tới, cũng như kịp thời phát hiện các sai phạm của chủ đầu tư các dự án phát triển nhà ở, Sở Xây dựng TP đã kiến nghị thực hiện thanh tra, kiểm tra điều kiện ký hợp đồng huy động vốn các dự án nhà ở theo quy định tại Nghị định 99/2015/NĐ-CP và xử lý vi phạm. Nếu việc kiểm tra và giám sát sâu hơn vào vấn đề trên sẽ hạn chế những dự án “bán nhà trên giấy””, ông Khiết nói.
Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) cho biết, nhiều dự án tính pháp lý chưa rõ ràng (chưa có giấy phép xây dựng), chưa đủ điều kiện giao dịch, kinh doanh (chưa có văn bản xác nhận đủ điều kiện huy động vốn) nhưng chủ đầu tư vẫn đưa ra giao dịch, ký hợp đồng với các hình thức nêu trên. Nhiều trường hợp dự án sau khi nhận tiền góp vốn của khách hàng nhưng không có tiền triển khai thực hiện.
“Nói một cách thẳng thắn, đây là hình thức làm ăn không đàng hoàng, lừa dối khách hàng, ảnh hưởng xấu đến thị trường. Các hình thức huy động vốn kiểu này sẽ gây rủi ro rất lớn cho khách hàng. Nếu chủ đầu tư không thực hiện được, khách hàng sẽ mất trắng”, ông Lê Hoàng Châu nói.
Để khắc phục và hạn chế những rủi ro, đồng thời làm minh bạch thị trường, Phó Chủ tịch UBND TP Lê Hòa Bình đã chỉ đạo thanh tra, kiểm tra đột xuất các dự án bị phản ánh để bảo đảm quyền lợi khách hàng.
Cụ thể, UBND TP yêu cầu các cơ quan chức năng nhanh chóng vào cuộc nhằm chấn chỉnh các hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản trên địa bàn TP. Hàng loạt dự án, chủ đầu tư bị phản ánh có dấu hiệu huy động vốn trái phép sẽ bị thanh tra trong thời gian tới.
Theo đó, Phó Chủ tịch UBND TPHCM yêu cầu các chủ đầu tư dự án nhà ở, cao ốc, căn hộ có trách nhiệm phải đăng ký hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo mẫu quy định; Các sở, ngành phải tổ chức thanh tra, kiểm tra thường xuyên hoặc đột xuất đối với các trường hợp báo chí hoặc người dân phản ánh.
Điều này nhằm bảo đảm quyền lợi khách hàng mua bán nhà ở, tránh xảy ra tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện gây ảnh hưởng đến an ninh trật tự.
