Giá thực đắt gấp nhiều lần khung ban hành
Ngày 15/1, HĐND TPHCM đã tiến hành kỳ họp bất thường để xem xét hai tờ trình của UBND TP HCM về hệ số điều chỉnh giá đất và quy định bảng giá đất mới cho chu kỳ 5 năm (2020 - 2024).
Sau khi xem xét, lắng nghe các ý kiến phản biện, HĐND TP HCM đã chính thức thông qua 2 tờ trình trên. Theo đó, giữ nguyên bảng giá đất giai đoạn 2020 - 2024 theo mức giá đất hiện hành. Có điều chỉnh giá một số tuyến đường trên 15 quận, huyện.
Ông Nguyễn Toàn Thắng - Giám đốc Sở Tài nguyên Môi trường TPHCM cho biết, bảng giá đất năm 2020 vẫn được xây dựng theo quy tắc theo các tuyến đường, đoạn đường. Đối với các hẻm thì ngoài giá đất mặt tiền đã được xây dựng, các vị trí hẻm, cấp hẻm vẫn không thay đổi. Riêng đối với đất nông nghiệp thì tính theo khu vực.
Ngoài ra, TPHCM cũng quyết định bổ sung vào bảng giá đất những tuyến đường mới được đặt tên. Điều chỉnh mặt bằng giá đất của bảng giá đất ở năm 2015 cho phù hợp với khung giá đất của Chính phủ. Điều chỉnh giá đất giáp ranh giữa các quận - huyện chưa phù hợp với điều kiện cơ sở hạ tầng, kinh tế - xã hội của khu vực. Phối hợp với các tỉnh (Long An, Đồng Nai, Bình Dương, Tây Ninh) lập bản đồ vùng giáp ranh phân theo từng loại đất. Khảo sát giá từng loại đất trong vùng giáp ranh giữa 2 tỉnh. Thống nhất giá các loại đất vùng trong vùng giáp ranh.
Tại kỳ họp, nhiều đại biểu cũng thẳng thắn nhìn nhận, giá đất mà TPHCM ban hành chỉ có giá trị căn cứ định khung, chứ giá trị thị trường tại các tuyến đường “hot” nhất của TPHCM như Lê Lợi, Nguyễn Huệ, Nguyễn Trãi hay Trần Hưng Đạo… gấp gần 10 lần giá đất ban hành.
“Giá đất ban hành hiện thấp hơn nhiều giá của thị trường, theo từng khu vực và địa điểm. Theo Nghị định 104 quy định giá đất tối đa, thì TPHCM liệt vào nhóm đô thị đặc biệt có mức cao nhất là 162 triệu đồng mỗi mét vuông. Nếu áp dụng mức giá cao nhất không vượt quá 30% thì cũng chỉ tương đương 210 triệu đồng/m2. Còn nếu cộng thêm hệ số biến động 2,1 cho 3 tuyến đường này, mức kịch trần, giá đất cũng chỉ dừng lại ở ngưỡng 442 triệu đồng/m2, vẫn còn cách rất xa giá có thể mua bán trên thị trường” - đại biểu Quận 1 nói.
Giá không tăng nhưng rất khó sở hữu nhà tại TPHCM
Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM, bảng giá các loại đất (do UBND cấp tỉnh xây dựng định kỳ 5 năm một lần và công bố công khai vào ngày 1/1 của năm đầu kỳ) được xác định làm căn cứ tính tiền sử dụng đất, thuế đất, phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất. Nó cũng là căn cứ tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai. Bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai. Tính tiền bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất...
Vì vậy, khi giá đất tăng, chi phí đầu vào của sản phẩm bất động sản đương nhiên sẽ tăng theo. Với bảng giá đất vừa thông qua, theo ông Châu, tuy giá quy định chưa đổi nhưng biên độ trượt giá của thị trường thì không thể đo đếm được. Với khung giá như vậy, rất khó hy vọng mặt bằng giá đất tại TPHCM được ‘kìm cương”.
“Thực tế thì giá đất tại TP HCM trong vòng 5 năm qua chưa bao giờ chững. Mức tăng bình quân từ 10 - 27% tùy từng khu vực. Riêng với các dự án bất động sản nhà ở, tiền đất thường chiếm 10 - 14% giá thành. Do đó, khi mặt bằng chuẩn giá đất Nhà nước quy định có sự dịch chuyển con số chi phí mà doanh nghiệp bất động sản bỏ ra chắc chắn phải tăng theo. Biên độ chi phí có thể lên tới 20 - 25% giá thành nên giá bán chắc chắc phải tăng”, ông Châu phân tích.
Đồng quan điểm với ông Lê Hoàng Châu, ông Nguyễn Văn Đực - Phó Giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành cho rằng, với xu hướng đầu cơ và giá trị đất không ngừng tăng như hiện nay, một người dân có mức thu nhập trung bình khá rất khó để sở hữu nhà riêng.
“Hiện nay, căn hộ nhà ở thương mại 2 phòng ngủ có giá vừa túi tiền từ 1,6 -2 tỉ đồng/căn. Với cặp vợ chồng có tiền lương khoảng 20 triệu đồng/tháng, tằn tiện lắm chỉ có thể tiết kiệm được khoảng 5 - 6 triệu đồng/tháng (60 - 70 triệu đồng/năm), thì giấc mơ tạo lập nhà ở càng xa vời, nếu không được hỗ trợ ưu đãi tín dụng nhà ở xã hội.
Ngoài ra, mức giá đất quá cao, sẽ đẩy giá thị trường bất động sản lên rất cao, đặc biệt là đẩy giá đất của các dự án (trên thị trường sơ cấp), tác động tiêu cực đến các doanh nghiệp, các ngành kinh tế khác và môi trường đầu tư, kể cả trong việc thu hút dòng vốn FDI. Nên dù bảng giá đất mới của TP HCM không thay đổi nhiều cũng khó kỳ vọng vào việc giá nhà đất sẽ bình ổn” - ông Đực đánh giá.
