Theo nhiều nhà quản lý đô thị, những mâu thuẫn trên đã đến lúc cần được tháo “ngòi nổ” nếu không muốn ảnh hưởng đến mục tiêu xây dựng một đô thị văn minh, thông minh, giàu bản sắc văn hóa.
“Ông trời con” tại các dự án chung cư
Tại hội thảo mới đây về “Ai bảo vệ quyền lợi cư dân trong chung cư?”, nhiều nhà quản lý đô thị và luật nhìn nhận, những tranh chấp pháp lý giữa ban quản trị và cư dân ảnh hưởng không nhỏ tới cả hai.
Tại hội thảo, anh Nguyễn Tấn Bảo (cư dân chung cư Masteri Thảo Điền, TP Thủ Đức) lên tiếng tố cáo Ban Quản trị chung cư Masteri Thảo Điền có nhiều sai phạm. Không công bố báo cáo thu chi tài chính hàng tháng.
Không tổ chức hội nghị nhà chung cư thường niên trong 2 năm qua. Sử dụng quỹ quản lý vận hành do cư dân đóng góp sai mục đích. Ban quản trị còn ra quy định rằng, những trao đổi giữa ban quản trị và ban quản lý là thông tin mật, không được phép công khai, thảo luận.
“Những sai phạm rõ như ban ngày nhưng gần 1 năm qua, cư dân đã phản ánh đến rất nhiều nơi vẫn chưa được xử lý dứt điểm. Gần đây nhất, tháng 12/2020, cư dân đã gửi đơn tố cáo đến Thanh tra Sở Xây dựng TP đề nghị kiểm tra, xử lý nhưng đến nay vẫn không nhận được phản hồi của sở” - anh Bảo nói.
Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) cho rằng, nhiều chung cư mâu thuẫn giữa chủ đầu tư và cư dân là khá gay gắt. Nhiều dự án có ban quản trị nhưng chưa tổ chức hội nghị nhà chung cư, đối thoại… để tháo gỡ những bức xúc. Việc này khiến những tranh chấp ngày thêm trầm trọng.
Số liệu thống kê của HoREA, cả nước có trên 3.000 khu nhà chung cư. Riêng TPHCM có khoảng 1.440 khu nhà chung cư. Những khu chung cư xây trước Luật Nhà ở năm 2005 gần như không có ban quản trị. Từ khi có Luật Nhà ở năm 2005 đến nay mới có quy định là các dự án (DA) nhà chung cư sau khi đưa vào quản lý vận hành phải tổ chức hội nghị nhà chung cư. Từ đó bầu ra ban quản trị để đại diện quyền lợi, trách nhiệm đối với cộng đồng nhà cư dân theo nghị quyết của Hội nghị nhà chung cư.
Tuy nhiên, không nhiều ban quản trị thực hiện đầy đủ quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm với cư dân của mình. Những tranh chấp hiện nay chủ yếu đến từ phí bảo trì chung cư (hàng chục tỉ đồng) không được minh bạch. Chủ đầu tư và ban quản trị khai thác kinh tế từ các dịch vụ công không thông qua cư dân. Lấn chiếm, xây dựng trái phép các quỹ đất vốn dĩ thuộc về không gian công cộng.
Ai bảo vệ cư dân?
Ông Nguyễn Mạnh Hùng - Phó phòng Quản lý nhà và công sở, Sở Xây dựng TPHCM cho biết, mâu thuẫn nảy sinh chủ yếu từ sự thiếu minh bạch về tài chính, không gian chung... “Qua khảo sát, nhiều ban quản trị đi thu kinh phí quản lý hàng tháng, tiền quảng cáo, tự ý quyết định đơn vị quản lý vận hành... Việc này là sai vì ban quản trị không được đụng vào số tiền này. Họ không được tự ý đứng ra thuê đơn vị quản lý vận hành. Những bất cập này, Sở Xây dựng TP đã ghi nhận và báo cáo Bộ Xây dựng” - ông Hùng nói.
Theo ông Nguyễn Hoàng Anh - một chuyên gia về luật, giải pháp là, khi chủ đầu tư thu tiền của khách hàng, buộc phải có một tài khoản là quỹ bảo trì tại ngân hang. Khách hàng chuyển 2% giá trị căn hộ vào quỹ bảo trì và quỹ này sẽ được phong tỏa.
Để sử dụng có hiệu quả thì nên điều chỉnh cho phép chủ đầu tư được quyền gửi quỹ bảo trì vào ngân hàng theo kỳ hạn 13 tháng để sinh lợi. Sau khi có ban quản trị (ban quản trị nên phải trải qua khóa học về quản lý vận hành nhà chung cư) thì chủ đầu tư phải thực hiện thủ tục hành chính là chuyển giao quyền quản lý cho ban quản trị trên hình thức giấy tờ, chứ không phải “tiền tươi, thóc thật” để tránh sự thiếu minh bạch.
Trước những bức xúc của các cư dân sống trong chung cư, Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA khẳng định, Nhà nước là người bảo vệ quyền lợi của dân cư thông qua thể chế pháp luật. Quy định đã phân rõ trách nhiệm của UBND phường, quận... Tuy nhiên, ông Châu nhấn mạnh, cư dân trong các chung cư cũng phải hiểu quyền của mình để tự bảo vệ mình. Đầu tiên nên tham gia các cuộc họp của chung cư, không cử người giúp việc đi thay...
“Hiện mô hình ban quản trị nhà chung cư được tổ chức theo mô hình hội đồng quản trị trong công ty cổ phần hoặc ban chủ nhiệm hợp tác xã. Trước đây quy định hội nghị nhà chung cư lần đầu phải có 75% cư dân nay sửa lại 50% và chỉ tổ chức 1 lần không thành thì phường đứng ra tổ chức là hợp lý.
Cư dân khi bức xúc có căn cứ pháp luật, thực tiễn gửi lên phường thì không cần lấy ý kiến 50% nữa mà phường có thể tổ chức hội nghị bất thường. Vì vậy, để bảo vệ quyền lợi của mình, cư dân phải cố gắng tham gia các hội nghị này, tham gia tích cực trong các hoạt động chung. Khi đó ban quản trị chung cư sẽ không dám làm sai, không dám tự tiện chủ trương những vấn đề bất lợi...” - ông Châu chia sẻ.
Ông Nguyễn Trung Tín - Phó Tổng Giám đốc CTCP Bất động sản An Gia cho rằng, muốn bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình thì chính cư dân phải là người có trách nhiệm bầu ra ban quản trị có kiến thức, hiểu biết pháp luật và có trách nhiệm để đồng hành cùng cư dân dài lâu.
“Việc bầu ban quản trị rất quan trọng nhưng hầu như người dân khá thờ thơ, như kiểu đó là việc của ai chứ không liên quan đến mình. Thường trong năm đầu tiên sau khi bàn giao nhà thì chủ đầu tư sẽ quản lý và sau đó giao lại cho ban quản trị. Nhưng khi chúng tôi mời cư dân dự hội nghị nhà chung cư để bầu ra ban quản trị thì đa số người dân không tham gia dù chúng tôi cho nhân viên lên từng nhà để mời” - ông Tín nói.
