Theo đó, TP cần nguồn vốn gần 38.000 tỉ đồng để phát triển 35.000 căn nhà ở xã hội (NƠXH) và hơn 13.000 tỉ đồng xây mới gần 11.300 căn hộ chung cư trong giai đoạn 2021 - 2025.
Tham vọng “khổng lồ”
Sở Xây dựng TP cho biết, giai đoạn 2021 - 2025, chỉ tiêu phát triển NƠXH trong danh mục của TP là 47 dự án, trong đó, 10 dự án NƠXH sử dụng quỹ đất ở 20%.
TP Hồ Chí Minh đã phê duyệt kế hoạch phát triển NƠXH ở TP giai đoạn 2021 – 2025. Chỉ tiêu giai đoạn này dự kiến phát triển 2.500.000m2 sàn xây dựng NƠXH, tương đương 35.000 NƠXH (bao gồm cả nhà lưu trú cho công nhân và ký túc xá sinh viên). Trong đó, diện tích sàn NƠXH cho thuê phấn đấu đạt tối thiểu 500.000m2 sàn (chiếm tỉ lệ 20% diện tích NƠXH).
Định hướng khu vực phát triển NƠXH theo kế hoạch như sau: Khu vực trung tâm hiện hữu (Quận 1, 3), nếu có quỹ đất thì để thuận lợi cho việc di dời, tái định cư cho các hộ dân bị ảnh hưởng bởi các dự án chỉnh trang đô thị, công ích trên địa bàn.
Khu vực nội thành hiện hữu gồm; Quận 4, 5, 6, 8, 10, 11, Bình Thạnh, Gò Vấp, Phú Nhuận, Tân Bình, Tân Phú tiếp tục thúc đẩy việc phát triển NƠXH, trong đó kêu gọi đầu tư phát triển 2 dự án NƠXH phục vụ cho công nhân với tổng diện tích sàn xây dựng khoảng 29.448m2, tương ứng khoảng 370 căn hộ.
Khu vực nội thành phát triển gồm Quận 7, 12, Bình Tân và TP Thủ Đức khuyến khích, đẩy mạnh phát triển các dự án NƠXH. Trong đó, khu vực Quận 7, 12, Bình Tân kêu gọi đầu tư phát triển 5 dự án NƠXH cho công nhân với tổng diện tích sàn xây dựng mới khoảng 290.177m2 sàn, tương đương khoảng 3.955 căn hộ. Tại TP Thủ Đức kêu gọi đầu tư phát triển 5 dự án NƠXH cho công nhân với tổng diện tích sàn xây dựng mới khoảng 220.436m2, tương ứng khoảng 4.352 căn.
Khu vực huyện ngoại thành gồm; huyện Bình Chánh, Hóc Môn, Nhà Bè, Củ Chi, Cần Giờ khuyến khích, đẩy mạnh phát triển các dự án NƠXH, trong đó kêu gọi đầu tư phát triển 8 dự án NƠXH phục vụ cho công nhân với tổng diện tích sàn xây dựng mới khoảng 546.170m2 sàn, tương ứng khoảng 9.594 căn hộ.
Song song chương trình phát triển NƠXH, giai đoạn này TP cũng thực hiện chỉnh trang và phát triển đô thị với mục tiêu hoàn thành bồi thường, di dời 6.500 căn nhà ven, kênh rạch với tổng vốn đầu tư dự kiến gần 19.300 tỉ đồng. Các dự án này đã triển khai các bước chuẩn bị đầu tư giai đoạn 2016 - 2020.
Trong đó, đáng chú ý có nhóm 3 dự án giải quyết nhu cầu thoát nước, cải thiện môi trường kết hợp di dời nhà ven, trên kênh rạch với 3.220 căn, tổng vốn đầu tư dự kiến 12.530 tỉ đồng.
Cụ thể, dự án nạo vét, cải tạo môi trường, xây dựng hạ tầng rạch Xuyên Tâm (quận Bình Thạnh và Gò Vấp), với tổng mức đầu tư dự kiến 9.350 tỉ đồng; dự án cải tạo kênh Hy Vọng (quận Tân Bình) 1.980 tỉ đồng; dự án nạo vét, cải tạo rạch Văn Thánh (quận Bình Thạnh) 1.200 tỉ đồng.
Nhiều thách thức cho kế hoạch 35.000 căn nhà
Theo Sở Xây dựng TP, giai đoạn 2016 - 2020, TP đặt mục tiêu xây dựng hơn 2,2 triệu m2 diện tích sàn xây dựng NƠXH nhưng TP chỉ phát triển được hơn 1,2 triệu m2 sàn, đạt 56%. Kế đến, mục tiêu năm 2021 là phát triển thêm 6,6 triệu m2 diện tích sàn nhà ở nhưng chỉ đạt 4,5 triệu m2. Theo đó, mục tiêu năm 2022 là tiếp tục phát triển 6,6 triệu m2 sàn nhà ở.
Với những khó khăn và thực tế của công tác xây dựng và phát triển NƠXH thời gian qua, nhiều chuyên gia tỏ ra quan ngại với mục tiêu đạt 2,5 triệu m2 NƠXH giai đoạn 2021 - 2025.
Ông Nguyễn Trung Bình – chuyên gia quy hoạch đô thị, Trường ĐH Kiến Trúc TPHCM - cho biết, bình quân cứ 1 năm dân số TP ước tính tăng thêm khoảng 200.000 người. Vì vậy, 5 năm tới, dân số TP dự kiến tăng tới hơn 1 triệu người. Trong đó, phần lớn là những đối tượng có nhu cầu mua NƠXH như người có thu nhập thấp, sinh viên, người nhập cư, di cư... Tuy vậy, những năm gần đây quỹ đất, nguồn vốn và chính sách đầu tư đều khó khăn.
“Công tác quy hoạch dù đã có những điều chỉnh lớn nhưng thách thức và nút thắt trong phát triển đô thị bền vững trước áp lực di dân vẫn là rất lớn. Vì vậy, nếu chúng ta không có một giải pháp mang tính đồng bộ giữa quy hoạch các phân khu dân cư, quy hoạch và chỉnh trang đô thị một cách bài bản trên nền tảng là phát triển hạ tầng đô thị và NƠXH trong thời gian tới thì sẽ rất khó” - ông Bình chia sẻ.
Tại buổi làm việc với Bộ Xây dựng ngày 17/3 về tình hình triển khai Nghị quyết số 11 ngày 30/1/2022 của Chính phủ về Chương trình phục hồi, phát triển kinh tế – xã hội trong lĩnh vực nhà ở, UBND TP cùng nhiều doanh nghiệp bất động sản đã kiến nghị tháo gỡ nhiều nút thắt.
Cụ thể, về nghĩa vụ NƠXH tại các dự án thường mại, theo các doanh nghiệp các dự án thương mại có quy mô từ 2 đến dưới 10ha nền được giữ nguyên hình thức điều tiết NƠXH theo chấp thuận đầu tư ban đầu hoặc được lựa chọn một trong ba hình thức: Trực tiếp dành 20% quỹ đất ở trong dự án để đầu tư xây dựng NƠXH hoặc chuyển giao quỹ nhà ở tương đương với giá trị quỹ đất 20%; hoặc nộp bằng tiền tương đương giá trị quỹ đất 20% theo giá đất mà chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước để thực hiện nghĩa vụ về NƠXH.
Theo ông Nguyễn Văn Đực - Chủ tịch HĐQT Công ty Xây dựng Địa Ốc Xanh: Sức hút của NƠXH với doanh nghiệp không lớn bởi tính lợi nhuận của nó không cao, đó là chưa kể các thủ tục pháp lý khá rườm rà. Nghị định 49/2021 quy định doanh nghiệp được trích 20% quỹ đất làm nhà thương mại.
Tuy nhiên, lợi nhuận từ phần nhà thương mại lại phải tính gộp vào lợi nhuận chung của dự án (vốn bị khống chế 10%) chính điều này không khuyến khích chủ đầu tư xây NƠXH vì lợi nhuận quá thấp. Đó là chưa kể việc huy động nguồn vốn cho phân khúc này khá nan giải.
“Trên lý thuyết, doanh nghiệp được vay 70 - 85% vốn với lãi ưu đãi trung bình 5%. Nhưng thực tế từ 2016 đến nay, nguồn vốn tái cấp bù cho các ngân hàng không có nên doanh nghiệp vẫn phải vay mức 11%. Đó là lý do vì sao không nhiều doanh nghiệp mặn mà với mảng này” - ông Đực nói
Thực tế, từ nhiều năm qua, trên thị trường bất động sản luôn tồn tại một nghịch lý là thừa nhà cao cấp, thiếu nhà bình dân. Nguyên nhân là do mặt bằng giá đất đầu tư đầu vào ngày càng tăng cao, buộc các doanh nghiệp phải tính bài toán kinh tế và lợi nhuận.
Giá nhà vì thế ngày một tăng cao (vì cõng quá nhiều chi phí) nên mặt bằng giá cho phân khúc bình dân gần như mất tích khỏi thị trường. Chính sách có nhưng chưa đủ sức hấp dẫn theo các chuyên gia là nguyên nhân chính cho việc phát triển NƠXH chưa hút doanh nghiệp nhảy vào.
