Trong bối cảnh thị trường bất động sản (BĐS) gặp nhiều khó khăn, nhiều chuyên gia tin rằng, vẫn hoàn toàn có cơ hội hồi phục, vấn đề là khả năng hồi phục sớm hay muộn. Nhiều chuyên gia có cái nhìn khả quan việc thị trường BĐS “hồi sinh” vào thời điểm chậm nhất là nửa cuối năm 2023.
Niềm tin không lặp lại khủng hoảng
Dù trong năm 2022, gần 40% doanh nghiệp BĐS phá sản, giải thể, nhưng số lượng doanh nghiệp thành lập mới và quay trở lại cũng khá cao. Điều này cho thấy, cơ hội để doanh nghiệp BĐS lấy lại đà tăng trưởng trong năm 2023 vẫn còn rất lớn.
Nhiều chuyên gia kinh tế nhận định, các kênh dẫn vốn cho BĐS sẽ vẫn gặp ách tắc. Bởi hiện tại, các doanh nghiệp đang rất khó khăn trong việc bán hàng, không có dòng tiền quay vòng. Đồng thời, nhiều dự án gặp vướng mắc về pháp lý, chậm tiến độ, đội vốn do giá vật liệu tăng mạnh trong cả năm 2022.
TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam, nhận định tại Hội thảo bắt mạch thị trường BĐS Việt Nam và dự báo 2023, cho rằng, thị trường địa ốc 2023 sẽ còn nhiều áp lực do kinh tế Việt Nam vẫn sẽ chịu các tác động từ yếu tố bên ngoài.
Song, cơ hội để thị trường phục hồi vẫn có. Dự kiến, khoảng cuối quý II/2023, các giao dịch sẽ xuất hiện nhịp nhàng trở lại, nguồn cung ra thị trường nhiều hơn.
Theo vị chuyên gia này, thị trường BĐS Việt Nam giai đoạn này hoàn toàn không lặp lại chu kỳ khủng hoảng giai đoạn năm 2012. Hiện nay, phát triển đô thị cao, đầu tư hạ tầng diễn ra mạnh, cùng với đó nhu cầu về nhà ở, nhu cầu đầu tư kinh doanh BĐS lại rất cao. Đây là những yếu tố tạo nên động lực rất lớn cho khả năng hồi phục của thị trường BĐS.
Nhà đầu tư, doanh nghiệp kỳ vọng chỉ cần gỡ những vướng mắc mà thị trường đang gặp phải gồm: Pháp lý, điểm nghẽn về vốn, củng cố niềm tin… thì thị trường chắc chắn sẽ cân bằng trở lại. Tất nhiên bên cạnh những giải pháp khơi thông, Nhà nước vẫn phải đi kèm với các chính sách kiểm soát cần thiết để đảm bảo thị trường phát triển nhưng không “nóng”, phát triển một cách hiệu quả, bền vững.
TS Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính tiền tệ quốc gia, Kinh tế trưởng BIDV cũng nhìn nhận, nếu bây giờ Chính phủ tháo gỡ được những vướng mắc cho thị trường BĐS thì khả năng phục hồi trong năm 2023 rất nhanh. Chậm nhất là quý IV/2023, thị trường sẽ vực dậy.
Ở góc độ doanh nghiệp, bà Nguyễn Thị Thu Huyền, Chủ tịch HĐTV NewstarLand, lại cho rằng, không nhất thiết phải đến quý IV mà chỉ cần những tháng cuối quý II/2023, thị trường địa ốc sẽ xuất hiện những tín hiệu khởi sắc.
Tuy nhiên, theo doanh nhân này thì thị trường 2023 sẽ có sự thanh lọc mạnh mẽ. Các dự án đáp ứng nhu cầu thực, có pháp lý đầy đủ thì mới được chào bán trong năm tới và cộng đồng khách hàng mới quan tâm xuống tiền. Điều này thực chất là đang giúp cho thị trường phát triển bền vững hơn.
Cần được “bơm” các gói tín dụng đặc biệt
Có nhiều ý kiến đưa ra khác nhau khi nói về thị trường địa ốc giai đoạn tới, tuy nhiên, các chuyên gia đều cho rằng, thị trường BĐS hoàn toàn cơ hội hồi phục, vấn đề là khả năng hồi phục sớm hay muộn.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM (HoREA), cho rằng, hiện tại thị trường nhà đất đang rơi vào giai đoạn khó khăn nhất kể từ năm 2013 đến nay.
Trước mắt, để duy trì hoạt động, một số doanh nghiệp, tập đoàn lớn tại TPHCM, Đồng Nai, Bình Dương… đã bắt đầu thu hẹp quy mô đầu tư, dừng/hoãn thi công dự án mới, dừng phát hành cổ phiếu tăng vốn và tạm hoãn IPO. Một số doanh nghiệp đã bắt đầu tinh giản đến 50% nhân sự phụ trách kinh doanh để giảm áp lực chi phí hoạt động...
Ông Phạm Anh Khôi, Kinh tế trưởng kiêm Viện trưởng Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - BĐS Dat Xanh Services (FERI), cho rằng, trong quá khứ, khi thị trường BĐS gặp khủng hoảng, những chủ đầu tư lớn hiện nay đều đã vượt qua và phát triển mạnh mẽ sau giai đoạn thanh lọc.
Thời điểm này, các doanh nghiệp đã thực hiện tái cấu trúc danh mục đầu tư, tập trung hóa nguồn lực, định vị lại phân khúc thị trường, tập trung vào những sản phẩm có giá trung bình phục vụ nhu cầu thực.
Bên cạnh đó, họ chuẩn bị cho chu kỳ phục hồi mới bằng việc mở rộng quỹ đất liên tục. Đây là những biện pháp mà các doanh nghiệp, đặc biệt là những chủ đầu tư lớn có thể áp dụng trong giai đoạn hiện nay.
Chuyên gia tài chính, TS Đinh Thế Hiển từng chỉ ra, nếu lúc này vay thêm vốn mà vẫn không bán được hàng, tỷ lệ nợ sẽ càng tăng, sức ép tài chính sẽ nhiều hơn. Do đó, doanh nghiệp cần tái cấu trúc bằng cách “hy sinh” dự án, lĩnh vực không phải cốt lõi để thu gọn đầu tư, giảm nợ vay, chỉ tập trung một vài dự án chủ lực để phát triển.
Chia sẻ trên báo chí ở phạm vi rộng hơn, chuyên gia kinh tế Lê Bá Chí Nhân phân tích, nguy cơ “đóng băng” thị trường lớn dần. Các kênh dẫn vốn có thể sẽ chưa được khơi thông khi thị trường giao dịch vẫn chậm và giá cổ phiếu cũng như lợi nhuận của các doanh nghiệp liên tục sụt giảm.
Để doanh nghiệp BĐS phục hồi phát triển, Hội Môi giới BĐS Việt Nam đưa ra khuyến cáo, các doanh nghiệp cần chủ động điều chỉnh cơ cấu lại phân khúc sản phẩm, chú trọng vào phân khúc phù hợp.
Điều chỉnh các dự án cao cấp tương ứng theo nhu cầu thị trường... tập trung nguồn lực cho những dự án đã có giấy phép đầy đủ, pháp lý hoàn thiện, tránh việc đầu tư dàn trải, kéo dài tiến độ triển khai.
Hội Môi giới BĐS Việt Nam cũng kiến nghị cơ quan Nhà nước cần điều hành lãi suất linh hoạt. Theo đó, các đơn vị cần điều chỉnh giảm với các đối tượng có nhu cầu thực, đặc biệt là nhà ở xã hội.
Tạo cơ chế thông thoáng đối với người dân vay mua nhà ở thực, hạn chế và giảm thiểu tối đa các chi phí liên quan đến thủ tục vay vốn. Nghiên cứu, cung cấp các gói tín dụng đặc biệt nhằm kích cầu và thỏa mãn “lực cầu thực” hướng đến nhóm đối tượng người có thu nhập thấp vay mua nhà để ở, tương tự gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng năm 2013.
Thêm nữa, thông tin thị trường, quy hoạch, sử dụng đất cũng cần được công bố công khai và thường xuyên, đảm bảo có chất lượng, dễ tiếp cận, dễ sử dụng. Ngoài ra, các cơ quan Nhà nước cần tích cực phòng chống các hoạt động vi phạm pháp luật, lừa dối, đầu cơ, lũng đoạn thị trường, đẩy giá, thổi giá nhằm trục lợi, gây bất ổn cho thị trường BĐS.
