Thời gian qua, Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) do Thủ tướng Chính phủ giao Bộ Xây dựng soạn thảo vấp phải nhiều ý kiến trái chiều từ người dân.
Tại phiên họp của Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho ý kiến về dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) ngày 17/3, mặc dù quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư đã được Ủy ban Thường vụ Quốc hội đề nghị bác bỏ, tuy nhiên nhiều vấn đề liên quan đến việc tổ chức thực hiện việc di dời, phá dỡ, cải tạo chung cư xuống cấp vẫn đang được dư luận quan tâm.
Luật sư Lê Minh Trung, Phó Giám đốc Công ty TNHH IP Leader (Đoàn Luật sư TPHCM) đã có những chia sẻ xung quanh vấn đề này.
 |
| Chân dung Luật sư Lê Minh Trung. |
PV:Thưa luật sư, Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) có những ưu điểm nào nổi bật?
Luật sư Lê Minh Trung: Dự thảo Luật Nhà ở về cơ bản có những điểm mới sau:
Dự thảo đưa ra 2 phương án sở hữu nhà chung cư.
Trong đó, phương án 1 bổ sung quy định mới về thời hạn sở hữu nhà chung cư được căn cứ vào thời hạn sử dụng công trình theo quy định của pháp luật về xây dựng
Phương án 2 thì không quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư, người mua nhà chung cư được sở hữu nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ổn định, lâu dài.
Theo Bộ Xây dựng, phương án 1 sẽ gỡ được nút thắt về cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ đang rất vướng mắc.
Dự thảo đề xuất bỏ quy định chỉ được bán nhà ở xã hội (NƠXH) sau 5 năm. Quy định cũ phải dành tỷ lệ tối thiểu 20% diện tích nhà ở xã hội để cho thuê trong các dự án nhà ở xã hội và chủ đầu tư chỉ được bán sau 5 năm đưa vào sử dụng dẫn đến tình trạng quỹ nhà ở xã hội để cho thuê để không, lãng phí. Trong khi đó chủ đầu tư không được bán dẫn đến không thu hồi được vốn, dự thảo đề xuất bỏ quy định này thì có thể giải quyết được vấn đề thu hồi vốn.
Dự thảo đề xuất quy định rõ các loại đất khác ngoài đất ở để làm dự án nhà ở thương mại. Việc làm rõ quy định này theo đề xuất mới của Bộ Xây dựng được cho là có thể tháo gỡ nút thắt, tăng nguồn cung dự án nhà ở thương mại đang khan hiếm về vốn.
Về trách nhiệm quy hoạch bố trí quỹ đất nhà ở xã hội. Việc lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội và thẩm định giá nhà ở xã tại dự thảo, Bộ Xây dựng đề xuất 2 phương án.
Phương án 1 là quy định trách nhiệm quy hoạch bố trí quỹ đất nhà ở xã hội thuộc UBND cấp tỉnh;
Phương án 2 là giữ nguyên các quy định hiện hành theo hướng đưa các quy định tại Nghị định số 100/2015/NĐ-CP và Nghị định số 49/2021/NĐ-CP lên Luật.
PV: Vì sao Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) vấp phải nhiều sự tranh cãi từ người dân, thưa ông?
Luật sư Lê Minh Trung: Chính sách về sở hữu nhà chung cư có thời hạn vẫn còn nhận nhiều ý kiến trái chiều vì quy định này có khả năng tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản vốn đang gặp nhiều khó khăn.
Quy định có thể dẫn đến xu hướng “mua đất” thay mua nhà, phát triển hình thức phân lô, bán nền khiến cho giá nhà đất tăng cao, cản trở mục tiêu chính sách phát triển nhà chung cư, nhất là ở các đô thị lớn.
Đồng thời, căn hộ chung cư là tài sản có giá trị rất lớn mà đa số người dân muốn sử dụng lâu dài, đặc biệt đối với các gia đình nhiều thế hệ. Do đó, nếu quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư dựa trên thời hạn sử dụng công trình thì sẽ dẫn đến tâm lý bất an cho người mua căn hộ và làm thị trường bất động sản nhà ở biến động.
PV: Trên quan điểm cá nhân, luật sư cho rằng Luật Nhà ở (sửa đổi) cần cập nhật, thay đổi những điểm nào để phù hợp đưa vào thực tiễn?
Luật sư Lê Minh Trung: Như đã phân tích, đối với quy định thời hạn sở hữu chung cư, trong hai phương án mà Dự thảo đưa ra, cơ quan dự thảo nên cân nhắc lựa chọn phương án không quy định về thời hạn cụ thể đối với sở hữu nhà chung cư.
Song song đó, cần nghiên cứu đảm bảo tính thống nhất giữa dự thảo và các văn bản pháp luật có liên quan để tránh dẫn đến tình trạng xung đột khi áp dụng. Ví dụ: quy định của dự thảo và quy định liên quan về sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài.
Thời gian làm thủ tục đề nghị cấp giấy chứng nhận cho người mua nhà ở có thể quy định theo hướng: bên cạnh quy định cụ thể (ấn định) về thời hạn phải làm thủ tục đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận, bổ sung thêm trường hợp có thể cho các bên thỏa thuận về thời hạn này.
PV: Xin cảm ơn luật sư.
