Đầu tư bất chấp rủi ro
Mang gần 1 tỷ đồng từ Kon Tum xuống Đà Nẵng mua đất, anh Phan.V.D. được các nhân viên một công ty môi giới bất động sản có trụ sở tại Đà Nẵng giới thiệu khu đất tại dự án Bình An 2, phường Điện Nam Trung, thị xã Điện Bàn, tỉnh Quảng Nam. Anh D. quyết định mua khu đất rộng 75m2 với giá 900 triệu đồng theo hình thức thỏa thuận góp vốn.
Các căn cứ pháp lý mà nhân viên môi giới cung cấp chỉ là một quyết định phê duyệt điều chỉnh quy hoạch khu dân cư mới Bình An 2 tại khu đô thị Điện Nam - Điện Ngọc và văn bản thỏa thuận giữa công ty môi giới bất động sản với chủ đầu tư. Anh D. cho biết: “Tôi mua lô đất này chỉ là một hợp đồng thỏa thuận góp vốn, đặt cọc. Hiện lo đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nhân viên môi giới cho biết rằng lô đất sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau 7 tháng nữa”.
Trường hợp của anh D. cũng tương tự như gần 1.000 khách hàng góp tiền mua đất nền tại các dự án khu đô thị do Công ty TNHH Sản xuất và Thương mại Bách Đạt, số 42 Nguyễn Du, quận Hải Châu, TP Đà Nẵng làm chủ đầu tư và môi giới là Công ty CP đầu tư Hoàng Nhất Nam. Mặc dù, đã thanh toán gần hết giá trị lô đất, đến thời điểm giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (CNQSDĐ) nhưng hiện nay, các dự án đô thị vẫn chưa hoàn thành hạ tầng, còn chủ đầu tư và công ty môi giới… xảy ra sự cố. Những rủi ro xảy ra khiến gần 1.000 khách hàng này có nguy cơ mất trắng tài sản.
Nhìn nhận về vấn đề này, ông Võ Văn Cường - Phó Chủ tịch thường trực Hiệp hội Bất động sản Đà Nẵng cho rằng: Trong trường hợp các dự án đất nền chưa có giấy CNQSDĐ thì chủ đầu tư có muốn chuyển nhượng cũng không có cơ quan quản lý Nhà nước nào công chứng và đăng ký. Các bên chỉ thỏa thuận, hứa hẹn chuyển nhượng trong tương lai, qua hình thức đăng ký, góp vốn đầu tư, hay đặt cọc giữ chỗ, hợp tác đầu tư… nên khi thị trường giá chênh lệch cao thì xảy ra việc đền cọc, trả lại tiền.
Theo ông Nguyễn Đạt - Phó Chủ tịch UBND thị xã Điện Bàn, hiện nay, các dự án Sakura Central Park (dự án 7D mở rộng), Eco Park (dự án Bách Đạt 1), Hera Central Park Riveside (của chủ đầu tư Công ty CP Bách Đạt An) và dự án Bình An 2 (của chủ đầu tư Công ty TNHH Đại Việt) đều chưa có sổ, hạ tầng vẫn chưa hoàn thiện, công tác giải phóng bàn giao mặt bằng vẫn đang còn thực hiện.
“Hiện nay, trên toàn thị xã Điện Bàn có khoảng 120 dự án, thì tại khu đô thị Điện Nam - Điện Ngọc có trên 70 dự án đô thị, bất động sản, trong đó chỉ mới có 2 dự án nghiệm thu hoàn thành, 7 dự án cơ bản hoàn thành, chuẩn bị nghiệm thu bàn giao, số còn lại thì đang triển khai đầu tư xây dựng giải phóng mặt bằng, hoặc đang làm thủ tục đầu tư”, ông Nguyễn Đạt cho biết thêm.
 |
|
Cần thanh, kiểm tra các dự án
Theo luật sư Lê Cao - Đoàn Luật sư Đà Nẵng, chỉ khi chủ đầu tư hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai thì mới được UBND cấp tỉnh cho phép thực hiện dự án. Do đó, những dự án chưa thực hiện xong nghĩa vụ, chưa được chính quyền cấp phép mà đã mở bán là vi phạm quy định pháp luật.
Theo quy định tại Điều 13, Điều 67, Điều 72 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thì nhà môi giới, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản trước khi bán sản phẩm cho khách hàng phải “Bảo đảm bất động sản được đưa lên sàn giao dịch phải có đủ điều kiện được giao dịch”. Như vậy, nếu khách hàng tham gia mua bất động sản tại sàn giao dịch nhưng có rủi ro xảy ra, thì trách nhiệm bồi thường đầu tiên là chủ đầu tư, tiếp đó là bên môi giới, nếu có cơ sở để chứng minh rằng, người mua đã không được cung cấp đầy đủ thông tin về dự án, bị lừa dối. Trong trường hợp, nếu các bên không tìm ra được cách thức để giải quyết tranh chấp, thì có thể lựa chọn tòa án để giải quyết.
Luật sư Lê Cao cho hay: Để được thực hiện các dự án về bất động sản, xây dựng các khu dân cư, khu đô thị thì chủ đầu tư phải thực hiện nhiều thủ tục pháp lý, phải được cơ quan có thẩm quyền thẩm định, cấp phép. Một trong những điểm chủ đầu tư phải thể hiện khi thực hiện dự án là chứng minh được năng lực của mình, trong đó có năng lực tài chính. Tuy nhiên, có những chủ đầu tư, nguồn vốn hạn chế, nên khi nhận được sự chấp thuận chủ trương trên mặt giấy tờ từ chính quyền địa phương đã thực hiện ngay việc huy động vốn, phân lô, bán nền cho người dân. Và khi dự án bị trục trặc, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bị kéo dài, hoặc bị hoãn, thì tranh chấp giữa người mua và chủ đầu tư diễn ra thường xuyên.
“Khi mua đất tại các dự án chưa đủ điều kiện để được mở bán, chưa có giấy CNQSDĐ thì người mua sẽ gặp rủi ro về pháp lý, rủi ro về tài chính. Rủi ro về pháp lý như chủ đầu tư tranh chấp với bên môi giới, bị thu hồi dự án, bán trùng cho người mua khác, hoặc chủ đầu tư viện lý do hợp đồng vô hiệu để hủy giao dịch với người mua bởi dự án chưa được mở bán, tài sản chưa được hình thành và chưa được phép giao dịch…
Tiếp đó là rủi ro về tài chính, có thể chủ đầu tư sử dụng nguồn vốn huy động từ người mua để thực hiện các công việc không liên quan đến dự án, do vậy dự án bị kéo dài, chậm tiết độ. Và nếu người mua trước đó có vay mượn tạm để mua đất dự án và trông vào việc có giấy CNQSDĐ để thế chấp vay vốn thì với việc dự án bị treo thì sẽ chịu thêm chi phí lãi vay. Hoặc trường hợp chủ đầu tư phá sản, không có nguồn vốn để đầu tư dự án thì cũng không có tiền để trả lại”, Luật sư Lê Cao cảnh báo.
Nói về trách nhiệm của các cơ quan quản lý Nhà nước, chính quyền địa phương đối với các dự án đất nền, Luật sư Lê Cao cho rằng: Do việc cấp phép thuộc về cơ quan chính quyền, do vậy trong trường hợp để xảy ra việc huy động vốn, mở bán khi chưa đủ điều kiện là có phần trách nhiệm, buông lỏng trong quản lý.
UBND tỉnh, các sở, ban, ngành địa phương cần vào cuộc quyết liệt, sớm có những cảnh báo người dân tránh đầu tư vào các dự án chưa đủ điều kiện mở bán. Sở Xây dựng có thể thông báo danh sách những dự án đủ điều kiện được bán. Tiến hành việc thanh tra, kiểm tra các dự án có dấu hiệu sai phạm về đất đai, xử lý việc phân lô bán nền trái phép. Tiến hành thu hồi các dự án sai phạm, không đúng tiến độ. Cơ quan công an có thể điều tra các trường hợp có dấu hiệu lạm dụng vốn huy động, lừa đảo, để bảo vệ quyền lợi của người dân.
