Nhà siêu mỏng ở Hà Nội, triệt tiêu thế nào?

Theo quy định mới của UBND TP Hà Nội, mảnh đất sau thu hồi có diện tích dưới 15m2, mặt tiền hoặc chiều sâu so với chỉ giới xây dựng là 3m sẽ không được tồn tại.

Thu hồi thửa đất không đủ điều kiện tồn tại

UBND TP Hà Nội vừa ban hành Quyết định 61/2024/QĐ-UBND quy định về một số nội dung thuộc lĩnh vực đất đai trên địa bàn thành phố, có hiệu lực từ 7/10/2024.

Theo quyết định trên, các trường hợp không đủ điều kiện tồn tại đối với đất ở, thửa đất sau thu hồi có ít nhất một cạnh tiếp giáp tuyến đường giao thông và có diện tích đất nằm ngoài chỉ giới đường đỏ dưới 15m², kích thước mặt tiền hoặc chiều sâu so với chỉ giới xây dựng dưới 3m.

Thửa đất sau thu hồi không có lối đi và có diện tích đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa cũng sẽ không được tồn tại. Đối với đất khác, thửa đất sau khi thu hồi có diện tích đất nằm ngoài chỉ giới đường đỏ dưới 50m2 không đủ điều kiện tồn tại.

UBND TP Hà Nội cũng quy định rõ điều kiện hợp thửa cho các mảnh đất không đủ điều kiện tồn tại. Thời gian thực hiện thỏa thuận hợp thửa đất quy định nêu trên là 180 ngày đối với đất phi nông nghiệp và 90 ngày đối với đất nông nghiệp, kể từ ngày UBND cấp huyện ban hành thông báo thu hồi đất.

Trường hợp không thực hiện được việc hợp thửa đất theo quy định do xét thấy không đủ điều kiện để cho phép hợp thửa đất hoặc người sử dụng đất không có nhu cầu, không thực hiện được thỏa thuận hợp thửa đất, UBND cấp huyện quyết định thu hồi đất và thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ, quản lý diện tích đất này theo quy định của pháp luật.

Trường hợp Nhà nước áp dụng biện pháp thu hồi đất để xử lý các trường hợp đất không đủ điều kiện về mặt bằng xây dựng thì trình tự, thủ tục thu hồi đất và việc bồi thường, hỗ trợ tái định cư được thực hiện theo quy định của pháp luật đất đai.

Thực tế, tình trạng những căn nhà có diện tích siêu nhỏ (siêu mỏng) sau khi thu hồi đất làm đường nhiều năm nay vẫn là vấn đề nhức nhối ở các thành phố lớn. Để xử lý nhà siêu mỏng, siêu méo nhiều năm qua Hà Nội ban hành, đưa ra hàng loạt văn bản, thậm chí giao trách nhiệm cho người đứng đầu ở hệ thống chính quyền cơ sở, nhưng vẫn không giải quyết được tận gốc vấn đề.

Chẳng hạn, năm 2016, UBND TP Hà Nội ban hành Chỉ thị 20/CT-UBND, trong đó nêu rõ, Chủ tịch UBND các quận, huyện chịu trách nhiệm trước Chủ tịch UBND TP về tình trạng tồn tại hoặc phát sinh thêm các trường hợp nhà, đất siêu mỏng, siêu méo trên các tuyến đường thuộc địa bàn quản lý.

Năm 2022, UBND TP Hà Nội tiếp tục ban hành Kế hoạch 218/KH-UBND, trong đó yêu cầu UBND các quận, huyện kiên quyết không để phát sinh nhà, đất thuộc diện này ở hai bên đường, nhất là với những tuyến phố mới, các dự án mở đường. Thế nhưng, tại nhiều dự án mở đường, tuyến phố mới vẫn xuất hiện những căn nhà, mảnh đất chỉ vài mét vuông, làm mất mỹ quan đô thị.

Cần sự quyết liệt từ địa phương

Theo thống kê từ Sở Xây dựng Hà Nội, trên toàn thành phố hiện có khoảng 192 ngôi nhà siêu mỏng, siêu méo, tập trung chủ yếu ở những quận như Ba Đình, Tây Hồ, Hai Bà Trưng và Thanh Xuân… Những căn nhà này thường xuất hiện sau các dự án mở đường, mở rộng nút giao thông, các công trình cơ sở hạ tầng đô thị.

Nhiều chuyên gia nhìn nhận, tình trạng nhà siêu mỏng, siêu méo tại Hà Nội đã trở thành vấn đề đáng lo ngại từ gần 30 năm nay. Sở dĩ những căn nhà này vẫn còn tồn tại là bởi trong quy chuẩn Việt Nam, để được cấp phép xây dựng, các khu quy hoạch mới phải đảm bảo diện tích lô đất tối thiểu là 36m2, khu đô thị cũ là 25m2.

Tuy nhiên, việc mở đường dựa trên cơ sở nền của các thửa đất được công nhận từ hàng chục năm về trước, khiến những ngôi nhà hình dạng “thập, thò” xuất hiện càng nhiều.

Theo TS KTS Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch và Phát triển đô thị Việt Nam, thực tế đã có hành lang pháp lý nhưng thực tiễn vẫn không thể xử lý được triệt để nhà siêu mỏng, siêu méo, thậm chí nó còn trở thành vấn đề “nóng” trong quản lý đô thị suốt nhiều năm qua. Điều này một phần là do thiếu sự kiên quyết xử lý của chính quyền địa phương; phần khác do các quy định của pháp luật còn chung chung, chưa đáp ứng yêu cầu thực tiễn.

Ông Trần Xuân Bảy, Giám đốc Công ty bất động sản CT cho rằng, sự xuất hiện của các ngôi nhà siêu mỏng, siêu méo chủ yếu do thiếu sự phối hợp đồng bộ và kịp thời giữa các cơ quan chức năng khi lập dự án mở rộng đường.

Việc không có phương án xử lý đối với các ô đất không đủ điều kiện xây dựng đã dẫn đến sự chênh lệch lớn về giá trị đất trước và sau khi mở đường, gây khó khăn cho việc thỏa thuận hợp thửa giữa các hộ dân.

“Vai trò của chính quyền địa phương rất quan trọng trong việc tạo điều kiện cho người dân thỏa thuận hợp thửa, hợp khối. Nếu chính quyền không can thiệp hiệu quả, việc này sẽ trở nên khó khăn hơn. Nguyên nhân là do các hộ dân phía ngoài có xu hướng xây dựng tường đặc hoặc nhà siêu mỏng để tận dụng lợi thế kinh doanh và ép giá với các hộ dân ở lớp trong”, ông Bảy thông tin.

Những quy định mới sẽ giúp loại bỏ tình trạng nhà siêu mỏng, siêu méo, từ đó cải thiện mỹ quan đô thị. Thời gian qua, việc quy hoạch chi tiết và cụ thể chưa được chú trọng, dẫn đến bộ mặt đô thị trở nên lộn xộn và thiếu trật tự.

Tuy nhiên, các chuyên gia vẫn lưu ý, dù đã có quy định, nhưng việc sử dụng những mảnh đất siêu nhỏ sau thu hồi này thế nào cũng là bài toán nan giải.