Đáng chú ý trong đề án TP đã mở ra việc thu hồi thêm đất ở 2 bên công trình hạ tầng để phục vụ tái định cư. Việc này sẽ giúp TP “xóa sổ” nhà siêu mỏng trong thời gian tới.
Bảo đảm công bằng, hài hòa lợi ích cho các bên
Theo đề án quản lý đất đai mà UBND TPHCM vừa phê duyệt, đại diện các sở, ngành liên quan đều nhận định TP không thể áp dụng giải pháp thuế để phân bổ giá trị đất tăng thêm do đầu tư hạ tầng mang lại. Giải pháp duy nhất có thể thực hiện là thu hồi đất rộng hơn hai bên hạ tầng, tái định cư tại chỗ cho người dân.
Cụ thể, theo đề án mới, TP sẽ thu hồi thêm đất ở hai bên công trình hạ tầng để thực hiện tái định cư tại chỗ cho những người bị thu hồi đất, cả người có đất trong phạm vi hạ tầng và người có đất kề bên hạ tầng. Mỗi người bị thu hồi đất đều được nhận lại một diện tích đất nhỏ hơn tỉ lệ nghịch với giá đất tăng thêm do hạ tầng mang lại. TP sẽ quy hoạch lại hai bên hạ tầng và phần đất dôi dư được bán đấu giá để thu tiền phục vụ triển khai thực hiện.
Phương án này cần được đưa ra lấy ý kiến cộng đồng những người bị thu hồi đất; khi đạt được đa số ý kiến của cộng đồng đồng thuận (đa số thường được lấy là 2/3) thì phương án được phê duyệt. Thiểu số người dân không đồng ý phải lựa chọn hoặc chấp thuận phương án hoặc bị Nhà nước thu hồi đất. Đây là cơ chế mang tên “đồng thuận cộng đồng theo đa số”, bảo đảm công bằng cao nhất và tiết kiệm chi phí đầu tư phát triển.
Đề án “Quản lý đất đai và phương hướng sử dụng đất đai hiệu quả trên địa bàn TPHCM” sẽ được thực hiện trong năm 2021. Quá trình triển khai đề án phải định kỳ 6 tháng, Sở Tài nguyên và Môi trường sẽ tổng hợp, điều chỉnh phù hợp thực tế và báo cáo UBND TP, Thành ủy.
Đại diện Sở Xây dựng TPHCM cho biết: Đề án đã được lấy ý kiến của tất cả các sở, ngành liên quan, cũng như thực hiện thăm dò ý kiến người dân suốt một thời gian dài. Bởi trong thực tế, mỗi khi TPHCM mở rộng hay thực hiện mở mới một con đường thì tình trạng nhà siêu mỏng, siêu nhỏ lại xuất hiện trên các con đường đó, khiến cho bộ mặt quy hoạch đô thị bị băm nát.
Theo KTS Nguyễn Hoài Phương - Trường ĐH Kiến trúc TPHCM thì việc TP ban hành đề án trên với điểm mở là thu hồi thêm đất ở hai bên công trình hạ tầng để tái định cư và bán đấu giá là rất hợp lý. Bởi TP không chỉ giải quyết bài toán mâu thuẫn tồn tại dai dẳng lâu nay khi chủ các thửa đất sau giải tỏa còn lại rất nhỏ nhưng vẫn quyết giữ vì nhiều lý do. Quan trọng hơn, từ chính sách trên giúp TP dễ dàng chỉnh trang đô thị theo đúng đồ án tổng thể chung.
“Theo đề án, chỉ cần 2/3 hộ dân đồng thuận, thì phần đất hai bên công trình sẽ được thực hiện bán đấu giá. Điều này không chỉ giúp các bên cùng được lợi, quan trọng sẽ khó xảy ra hiện tượng tham nhũng trong đất đai. Điều này không chỉ bảo đảm quyền lợi của Nhà nước, mà còn bảo đảm quyền lợi của người dân” - ông Phương nói.
Giải quyết được bài toán quy hoạch bộ mặt đô thị
Theo Sở Tài nguyên và Môi trường TP, hiện trên địa bàn có nhiều khu đất có diện tích và hình thể đất nhỏ hẹp, không đủ chuẩn quy hoạch đô thị xây dựng. Nguồn gốc các khu đất này khá đa dạng như đất do Nhà nước quản lý, lối đi chung các hộ có nhà liền kề với diện tích sử dụng chung, do giải tỏa mở đường…
Những khu đất trên nếu còn sử dụng được sẽ được chủ nhà tận dụng, xây dựng và chồng lấn không gian trên cao để ở, còn nếu không thể để ở thì xây dựng làm mặt bằng kinh doanh buôn bán, chứ nhất quyết không “thỏa hiệp” hoặc bán giá rẻ cho nhà kế bên hoặc phía sau để hợp khối khiến cho thực trạng mất mỹ quan quy hoạch đô thị vẫn tồn tại mỗi khi TP mở rộng các trục đường.
Đánh giá về đề án “Quản lý đất đai và phương hướng sử dụng đất đai hiệu quả trên địa bàn TPHCM”, UBND TP vừa phê duyệt, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) khẳng định đây là một chủ trương đúng đắn và đáng lẽ phải được trển khai và thực hiện từ lâu.
“Việc TP triển khai đề án mới với hướng mở hướng đến mục tiêu bình đẳng, minh bạch không chỉ giúp xóa bỏ những ngôi nhà siêu mỏng, siêu dị dạng trên các đại lộ, tuyến đường lớn, mà còn giúp TP thực hiện tốt công tác quy hoạch, chỉnh trang đô thị” - ông Châu nói.
Theo KTS Ngô Viết Nam Sơn, việc xây dựng một hệ thống quản lý đất đai hiện đại, có hiệu quả cao, mang lại lợi ích kinh tế lớn từ giá trị gia tăng trên đất cần phải hoàn chỉnh pháp luật đất đai. Trong giai đoạn hiện nay, Luật Đất đai 2013 chưa được sửa đổi, TPHCM chỉ có thể thực hiện một số đổi mới trong phạm vi của pháp luật hiện hành về đất đai.
“Việc UBND TP ban hành đề án quản lý đất đai với điểm mới là thu hồi thêm đất ở hai bên công trình hạ tầng để tái định cư và bán đấu giá là hợp lý. Bởi Luật Quy hoạch đô thị đã nói rõ, thu hồi đất ven đường để đấu giá, lựa chọn nhà đầu tư, thu hồi nguồn thu đó cho ngân sách Nhà nước để thực hiện dự án hạ tầng khác là hoàn toàn đúng.
Đây là cách tạo sự công bằng, tạo môi trường kinh doanh minh bạch và tạo quỹ đất để thực hiện dự án tốt nhất. Việc đề án đi vào cuộc sống chắc chắn sẽ mang lại chuyển biến lớn trong công tác quy hoạch và chỉnh trang đô thị của TP” - KTS Nam Sơn đánh giá.
