Nguồn cung tăng
Tại họp báo công bố tiêu điểm thị trường bất động sản Hà Nội quý III/2024, bà Nguyễn Hoài An - Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam Chi nhánh Hà Nội cho biết: Năm 2024 dường như chấm dứt chu kỳ khan hiếm nguồn cung nhà ở tại Hà Nội trong suốt 4 năm qua, với lượng nguồn cung chung cư cả năm 2024 dự kiến đạt mức gần 30.000 căn hộ (CBRE là công ty bất động sản lớn nhất thế giới).
Nguồn cung thị trường nhà ở gắn liền với đất cũng đạt mức cao nhất trong nhiều năm, ở mức 5.000 căn, chỉ sau năm 2022. Theo bà Nguyễn Hoài An, sức mua khả quan, kết hợp với các dự án chất lượng được phát triển bởi những chủ đầu tư có kinh nghiệm, sẽ là tiền đề cho sự phát triển mạnh mẽ hơn của thị trường thời gian tới.
Theo báo cáo thị trường bất động sản quý III/2024 của Savills, nguồn cung căn hộ chung cư tại Hà Nội đã tăng mạnh, cùng với đó là xu hướng tăng giá chung cư.
Savills cho biết, nguồn cung căn hộ tại Hà Nội trong quý III/2024 đạt 5.265 căn, tăng tới 178% so với cùng kỳ năm trước. Các dự án lớn như Lumi Hanoi và QMS Top Tower đang dẫn đầu thị trường, chiếm đến 66% thị phần. Bên cạnh đó, nguồn cung sơ cấp cũng tăng nhẹ 2% theo quý, đạt 10.497 căn, nhưng lại giảm 47% so với năm trước do thiếu các dự án mới triển khai trong nửa đầu năm.
Còn tại TPHCM, Savills ghi nhận nguồn cung sơ cấp trong quý III/2024 chỉ đạt 4.871 căn, giảm 36% so với cùng kỳ năm trước, do lượng hàng tồn kho giảm và thiếu các dự án mới mở bán. Trong quý này, căn hộ hạng B chiếm 60% thị phần, tiếp theo là hạng C (38%) và hạng A (2%). Khu Đông (TP Thủ Đức) chiếm 58% nguồn cung, còn khu Tây (Quận 6, Bình Tân) chiếm 20%.
Nguồn cung mới chỉ đạt 799 căn, giảm 30% so với quý trước. Đáng chú ý, có 5 dự án mở bán trở lại với 545 căn sau khi các vướng mắc pháp lý đã được giải quyết. Lượng giao dịch trong quý III/2024 đạt 1.915 căn, giảm 16% theo quý và 4% so với năm trước, với tỷ lệ hấp thụ giảm xuống còn 39%. Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mới vẫn đạt 62%, trong khi hàng tồn kho chỉ đạt 35%.
Về giá bán, giá sơ cấp trung bình tại TPHCM trong quý III/2024 giảm 12%, xuống còn 68 triệu đồng/m2. Nguyên nhân chính là do tỷ lệ nguồn cung từ phân khúc hạng A và hạng B giảm.
Theo lãnh đạo CBRE, trong 9 tháng năm 2024, tổng nguồn cung mở bán mới căn hộ chung cư tại Hà Nội đạt hơn 19.000 căn, vượt tổng nguồn cung cả năm 2023. “Đây là tổng nguồn cung chung cư mới lớn nhất ghi nhận được tại Hà Nội trong vòng 5 năm trở lại đây. Quý này ghi nhận 5 dự án mở bán lần đầu, phần lớn tập trung tại các quận Nam Từ Liêm, Tây Hồ, Gia Lâm và huyện Văn Giang (Hưng Yên)”, bà Nguyễn Hoài An cho biết.
Nhận định giá chung cư Hà Nội, đại diện CBRE Việt Nam khẳng định, giá chỉ giảm khi cung lớn hơn cầu nhiều và trường hợp có biến động vĩ mô lớn thì giá nhà mới giảm.
Nghịch lý “cung tăng - giá tăng”
Một nghịch lý người mua nhà dễ nhận thấy là thời gian gần đây “cung tăng nhưng giá cũng tăng”. Khách hàng chứng kiến giá nhà ở tăng lên chóng mặt, đặc biệt là giá chung cư khiến nhiều người có nhu cầu từ bỏ ý định.
“Mặt bằng giá bán chung cư tại Hà Nội tiếp tục ghi nhận xu hướng tăng ở cả hai thị trường sơ cấp và thứ cấp. Tại thị trường sơ cấp, giá bán trung bình chung cư Hà Nội đạt 64 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì), chỉ thấp hơn 3% so với mức giá trung bình hiện tại của TPHCM, tăng 8,7% so với quý trước và tăng 26% theo năm”, CBRE nhận định.
Theo CBRE, nguồn cung mới duy trì hạn chế trong nhiều năm đã khiến sức mua tăng, đồng thời đẩy giá bán sơ cấp tăng nhanh. Những dự án này có chất lượng tốt, vị trí thuận tiện kết nối giao thông...
Giá bán trung bình căn hộ tại thị trường thứ cấp vẫn duy trì đà tăng từ quý trước, đạt 46 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì), tăng 5,5% theo quý và gần 26% theo năm. Đà tăng của giá bán thứ cấp của chung cư Hà Nội chưa có dấu hiệu dừng lại và cao hơn giá chung cư tại TP Hồ Chí Minh khoảng 2 triệu đồng/m2.
Dự báo nguồn cung mới sẽ ghi nhận thêm khoảng 10.000 căn vào cuối năm 2024, nâng tổng số căn chung cư mở bán mới trong cả năm 2024 ước đạt gần 30.000 căn, gần gấp ba lần số căn mở bán trong năm 2023, cao nhất trong vòng 5 năm qua.
Đối với nhà ở gắn liền với đất, nguồn cung mở bán trong quý III/2024 tại Hà Nội đã ghi nhận sự cải thiện đáng kể so với hai quý đầu năm. Có hơn 3.200 căn mở bán mới, trong đó gần 80% nguồn cung mới đến từ một dự án đô thị tại Đông Anh mở bán lần đầu.
Dự báo thị trường căn hộ tại Hà Nội và TPHCM sẽ tiếp tục có sự cải thiện về nguồn cung trong thời gian tới. Từ năm 2025 trở đi, khoảng 110.000 căn hộ từ 106 dự án sẽ được ra mắt, với phân khúc hạng B, chiếm 54% nguồn cung tương lai. Các quận, huyện như Hoài Đức, Gia Lâm và Hoàng Mai, Đông Anh (Hà Nội) chiếm khoảng 62% thị phần.
Tại TPHCM, một số dự án cơ sở hạ tầng chuẩn bị hoàn thành vào cuối năm 2024 sẽ là động lực thúc đẩy thị trường bất động sản.
“Thị trường có tín hiệu phục hồi, nhưng còn khó khăn. Cơ cấu sản phẩm trên thị trường thiếu cân đối khiến giá nhà chung cư ở phân khúc sơ cấp và thứ cấp bị đẩy lên cao. Tình trạng “bỏ cọc” sau khi trúng đấu giá đất tái diễn, tác động tiêu cực đến mặt bằng giá và thị trường nhà ở. Việc thổi giá, tạo sóng, đầu cơ đất đai đẩy giá đất lên cao khiến cho việc mua bán hầu như chỉ diễn ra trong giới đầu cơ trong khi người dân, doanh nghiệp khó tiếp cận đất đai vì giá đất cao, vượt quá khả năng chi trả”, ông Vũ Hồng Thanh - Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội nhận định.
