Nghĩa vụ tài chính khi chuyển đổi đất: Giải pháp nào để tránh 'sốc'?

Mức tiền sử dụng đất tăng cao khi chuyển đổi mục đích đang tạo ra bất cập, đòi hỏi giải pháp đồng bộ, tránh gây xáo trộn đời sống người dân và đảm bảo công bằng xã hội.

Hoang mang vì “giá đất” chuyển đổi

Thời gian gần đây, một số trường hợp người dân tại Nghệ An và Hà Nội gặp khó khăn khi chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất vườn sang đất ở do mức thu tiền sử dụng đất quá cao.

Cụ thể, ông Đ.C.P. (Ba Vì, Hà Nội) vừa có đơn xin rút hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất và hủy quyết định huyện Ba Vì cũ cho phép gia đình ông chuyển mục đích từ đất trồng cây lâu năm sang đất ở vì số tiền sử dụng đất phải nộp quá cao.

Theo ông P., ngày 5/3, được huyện Ba Vì cũ cho phép chuyển mục đích sử dụng 210m2 từ đất trồng cây lâu năm tại thôn Cốc Đồng Tâm, xã Minh Quang (trước khi sáp nhập) sang đất ở nông thôn. Tuy nhiên, không tìm hiểu kỹ quy định của pháp luật về tiền sử dụng đất phải nộp trước khi chuyển mục đích nên khi nhận được quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, ông mới biết số tiền phải nộp quá lớn, khoảng 910 triệu đồng (4.337.000 đồng/m2).

Do không đủ sức nộp số tiền trên, ông P. đã viết đơn xin rút hồ sơ và hủy quyết định của cơ quan Nhà nước về việc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, dù biết, không dễ để xin được quyết định này. Trên cơ sở kiến nghị của ông P., UBND huyện Ba Vì (trước khi tổ chức chính quyền địa phương 2 cấp đi vào hoạt động) cũng đã ra quyết định thu hồi và hủy quyết định cho phép ông P. chuyển mục đích sử dụng đất.

Trước đó, trường hợp của bà N.T.H. (TP Vinh, Nghệ An cũ) xin chuyển đổi 300m² đất vườn sang đất ở. Tiền sử dụng đất bà phải nộp 15 triệu đồng/m2, tổng số tiền sử dụng đất phải nộp lên tới 4,497 tỷ đồng, vượt quá khả năng chi trả của gia đình bà. Thậm chí bà H. còn cho rằng, tiền sử dụng đất bà nộp cao hơn tiền bán lô đất khoảng 3 tỷ đồng.

Một chuyên viên Phòng Kinh tế Ba Vì, Hà Nội cho biết, trước đây, Nghị định số 45 ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất, người dân chỉ phải nộp 50% chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp đối với phần đất vườn, ao liền kề nhà ở trong cùng thửa đất.

Tuy nhiên, tại Nghị định số 103 ngày 30/7/2024 của Chính phủ quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, người dân phải nộp 100% tiền sử dụng đất ở khi chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp, trừ đi phần tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất nông nghiệp.

Do nghĩa vụ tài chính phải nộp cao hơn nhiều so với trước khiến nhiều người dân trên địa bàn muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất, thậm chí đã hoàn tất thủ tục chuyển đổi, nhưng không có khả năng đóng tiền sử dụng. Điều này tác động rất lớn đến an sinh xã hội khi người dân muốn chuyển đổi, làm nhà cho các con theo quy định pháp luật, nhất là những xã, địa phương miền núi, thu nhập chính của họ chủ yếu là nông nghiệp.

Xây dựng một lộ trình thực hiện

Về phương án tháo gỡ cho người dân khi phải nộp 100% chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp, bà Nguyễn Thị Thoa - Phó Cục trưởng Cục Quản lý công sản (Bộ Tài chính) cho biết, Bộ Tài chính đã có văn bản gửi các địa phương yêu cầu báo cáo, đánh giá việc thu tiền sử dụng đất đối với cá nhân, hộ gia đình.

Theo bà Thoa, từ Luật Đất đai năm 2013 đến Luật Đất đai năm 2024 quy định về nghĩa vụ tài chính đối với hộ gia đình, cá nhân khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất đều không có sự phân biệt.

“Luật Đất đai 2024 bỏ khung giá đất, giao địa phương ban hành bảng giá đất để tiệm cận hơn với giá thị trường. Chúng tôi đã lường trước khả năng bảng giá đất sẽ tăng; trong khi đó, nghĩa vụ tài chính vẫn được tính theo giá trong bảng giá đất.

Sau khi tổng hợp báo cáo từ các địa phương, Bộ sẽ đánh giá toàn diện và phối hợp với Bộ Nông nghiệp và Môi trường để rà soát, kiến nghị sửa đổi quy định trong luật”, bà Thoa nói.

Theo lãnh đạo Cục Quản lý công sản, trước mắt, Bộ Tài chính đang lấy ý kiến về dự thảo nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 103/2024 (quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất). Trong đó, Bộ đề xuất bổ sung khoản 6 vào Điều 52 nhằm xử lý các trường hợp chuyển tiếp.

Cụ thể, khoản bổ sung này áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có nhà ở (trước đây được xác định là đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở nhưng không được công nhận là đất ở) sang đất ở.

Bộ Tài chính đề xuất, tiền sử dụng đất nên được thu bằng 50% khoản chênh lệch giữa tiền sử dụng đất theo giá đất ở và theo giá đất nông nghiệp, tại thời điểm cơ quan có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Theo luật sư Nguyễn Sương - Đoàn luật sư TP Đà Nẵng, cơ quan chức năng cần thực hiện đồng bộ nhiều giải pháp. Trong đó, cần thống nhất quan điểm kiểm soát hoạt động chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn sang đất ở thông qua việc thu nghĩa vụ tài chính là cần thiết. Nhưng cách tính tiền sử dụng đất theo bảng giá đất mới cần có sự phù hợp với thực tế, đảm bảo hài hòa về lợi ích.

Cần chú trọng đến việc những trường hợp đã sử dụng đất lâu dài, có nguồn gốc do ông bà để lại, chuyển đổi để xây dựng nhà ở và không kinh doanh thương mại. Ngoài ra khi điều chỉnh bảng giá đất hàng năm cần có lộ trình, từng bước, tránh tăng đột biến, gây tác động lớn đến người dân. Căn chỉnh đồng bộ giữa các loại đất theo hướng phản ánh hợp lý giá trị sử dụng của từng loại đất, không nên để khoảng cách quá xa.

Chuyên gia pháp lý cũng đề xuất, cần có chính sách miễn giảm một phần nghĩa vụ tài chính trong những trường hợp hộ gia đình/cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất để phục vụ nhu cầu thực tế thay vì mục đích thương mại. Ngoài ra, việc ban hành chính sách về giá đất cũng như nghĩa vụ tài chính cần đi kèm với tính toán về khả năng của người dân.