Trong khuôn khổ Diễn đàn Kinh tế xã hội Việt Nam 2022, sáng 18/9, Hội thảo chuyên đề 1 đã diễn ra với nội dung: “Đẩy mạnh cải cách thể chế - Hoàn thiện chính sách về đất đai, giải pháp quan trọng trong phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội”.
Tham luận tại hội thảo, GS.TS Hoàng Văn Cường - Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế quốc dân tập trung phân tích mối quan hệ giữa chính sách đất đai với bất động sản, từ đó xem xét có cần phải điều chỉnh các chính sách, pháp luật về đất đai liên quan đến bất động sản, hướng tới Quốc hội sẽ thảo luận về dự án Luật Đất đai (sửa đổi) và dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) trong thời gian tới.
Theo GS.TS Hoàng Văn Cường, chuyển đổi mục đích sử dụng đất chính là làm đất đai tự sinh lợi và đây chính là địa tô chênh lệch. Nói cách khác, khi Nhà nước ra quyết định cho phép một nhà đầu tư chuyển mục đích sử dụng đất từ loại đất này sang loại đất khác, đồng nghĩa Nhà nước đã quyết định chuyển địa tô thành giá trị của bất động sản cho chính nhà đầu tư đó. Chính vì vậy, đã làm nảy sinh những vấn đề bất cập trong thực tế.
Ví dụ như bất bình đẳng giữa những nhà đầu tư được Nhà nước quyết định cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất với những nhà đầu tư phải tự chuyển nhượng đất đai trên thị trường, hoặc giữa người dân đang sử dụng đất nông nghiệp với chủ đầu tư sau khi được giao đất nông nghiệp để chuyển thành đất ở, hoặc giữa quá trình cổ phần hóa khi cổ phần hóa mà đất không phải là đất dịch vụ, đất ở.
Thế nhưng, chỉ cần cổ phần hóa xong, doanh nghiệp đi xin chuyển mục đích, ngay lập tức đất đó trở thành yếu tố nguồn lợi. Những bất cập này đòi hỏi cần có sự điều tiết để tránh mâu thuẫn như hiện nay.
Để điều tiết vấn đề này, GS.TS Hoàng Văn Cường đề xuất, gợi mở ba giải pháp. Một là, phải định ra được giá trị của mỗi loại đất đai gắn liền với mục đích sử dụng. Thực tế cho thấy, mỗi loại “mũ” sử dụng sẽ có giá trị tương ứng, và ở đây “chúng ta chỉ có thể định giá được là giá trị của nó sát với giá trị thị trường”.
Bởi lẽ, giá trị của đất đai có thể dùng các kỹ thuật để định giá được, nhưng giá cả từng mảnh đất cụ thể trên thực tế lại do người mua, người bán trên thị trường tự quyết định. Người nào rất muốn mua thì họ sẵn sàng trả giá cao hơn, hoặc người đang cần bán thì họ sẵn sàng đưa ra giá thấp hơn.
Như thế để thấy rằng, giá cả thị trường là “muôn hình vạn trạng”. Chính vì vậy, ông đề nghị trong luật pháp phải xác định rõ, định giá đất hay bảng giá đất phải sát với giá trị thị trường của đất đai, chứ không phải là giá thị trường.
Nếu giá thị trường là vấn đề không thể nắm bắt được, Nhà nước phải thực hiện thu hồi đất cho tất cả các trường hợp Nhà nước phê duyệt các dự án đầu tư, hoặc chấp nhận đầu tư, không nên để các nhà đầu tư tự thỏa thuận thu hồi đất.
GS.TS Hoàng Văn Cường cho rằng, khi Nhà nước thu hồi, Nhà nước sẽ đền bù cho người có đất bị thu hồi và giá trị tương ứng đúng với mục đích đất họ đang sử dụng; Khi giao đất cho nhà đầu tư, Nhà nước sẽ thu tiền sử dụng đất tương ứng với giá trị đất đai được giao để nhà đầu tư đầu tư để phát triển.
Trả lời câu hỏi phương thức tự thỏa thuận sẽ được áp dụng ở đâu, theo GS.TS Hoàng Văn Cường, chỉ nên áp dụng cho hai trường hợp: Một là, người dân đóng góp đất đai để trở thành các cổ phần cùng đầu tư kinh doanh với doanh nghiệp - trong trường hợp này, chúng ta sẽ thực hiện thỏa thuận; Hai là, người dân sẽ tự thỏa thuận với nhau để thực hiện cơ chế chuyển đổi đất đai…
