Doanh nghiệp bất động sản vẫn đang rất khó
Từ 1/9 thị trường trái phiếu DN sẽ chịu sự giám sát chặt với những quy định mới. Mục tiêu là kìm hãm sự phát triển quá nóng. Lãi suất thả nổi của nhiều DN khiến thị trường trái phiếu đối diện rủi ro. Tuy nhiên, HoREA lại cho rằng việc siết thị trường trái phiếu trong bối cảnh dịch bệnh sẽ gây khó cho DN.
HoREA đồng tình việc sửa đổi các điều luật, tạo hành lang pháp lý phát triển thị trường trái phiếu DN minh bạch, lành mạnh. Tuy nhiên, thị trường vốn của nước ta chưa phát triển đầy đủ. Chưa có các nguồn vốn trung hạn, dài hạn cho thị trường bất động sản. Ngân hàng Nhà nước đang thực hiện lộ trình hạn chế dần tín dụng vào lĩnh vực bất động sản… Việc Chính phủ áp thêm các quy định phát hành trái phiếu theo Nghị Định 81 sẽ khiến DN bất động sản đối mặt nhiều thách thức.
Theo HoREA, năm 2019, đã có hơn 210 DN phát hành trái phiếu với tổng giá trị gần 297.000 tỉ đồng (tăng 32% so với năm 2018). Riêng lĩnh vực bất động sản, các DN đã phát hành 106.500 tỉ đồng. Một số DN có lãi suất 12 - 14%/năm. Cá biệt công ty có lãi suất trái phiếu 20%/năm. Tỉ lệ phát hành trái phiếu thành công của DN bất động sản đạt 88,1%.
Tháng 1, tổng giá trị phát hành trái phiếu DN là 13.374 tỉ đồng. Trong đó, DN bất động sản đã phát hành 7.364 tỉ đồng, chiếm đến 55%. 2 quý đầu năm, các DN trong lĩnh vực bất động sản đã phát hành khoảng 45.590 tỉ đồng trái phiếu. Theo HoREA, đây là nguồn lực lớn giúp các DN bất động sản vượt qua cơn khủng hoảng.
Vì vậy, HoREA cho rằng, Chính phủ không cần thiết phải quy định dư nợ trái phiếu DN phát hành riêng lẻ tại thời điểm phát hành không vượt quá 3 lần vốn chủ sở hữu theo báo cáo tài chính quý gần nhất tại thời điểm phát hành được cấp có thẩm quyền phê duyệt. HoREA kiến nghị Chính phủ cho phép DN tăng số lần phát hành trái phiếu trong năm lến tối đa 4 đợt/năm thay vì 2 đợt như quy định hiện nay. Bởi DN lớn thường có nhiều dự án đầu tư cần huy động vốn trái phiếu, nên quy định 6 tháng là không cần thiết.
Hiện không ít DN bất động sản đang “chạy nước rút” phát hành trái phiếu để né các quy định và ràng buộc của Nghị Định 81. Nhìn nhận điều này có tính hai mặt, nhưng ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA vẫn cho rằng, việc DN bất động sản phát hành trái phiếu mang lại lợi ích lớn cho thị trường.
“Trái phiếu bất động sản phát triển nhanh sẽ làm tăng tính hấp dẫn của thị trường, là kênh dẫn vốn ưu việt cho DN. Nhưng chính việc thu hút nguồn vốn thông qua trái phiếu dễ dẫn đến tình trạng cạnh tranh lãi suất. Đặc biệt là chất lượng trái phiếu DN không đồng đều, đẩy rủi ro về phía người mua khi phải tự thẩm định, đánh giá. Tuy nhiên, với những điểm mới của Nghị Định 81, độ rủi ro và trần lãi suất thả nổi của trái phiếu mà các DN bất động sản phát hành gần như bị khống chế” - ông Châu nói.
Cần bảo đảm độ an toàn tối thiểu cho nhà đầu tư
Nghị định số 81/2020/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Nghị định số 163/2018/NĐ-CP theo hướng nâng cao tiêu chuẩn, giới hạn về phát hành trái phiếu riêng lẻ nhằm hạn chế hoạt động phát hành quá mức cho nhà đầu tư cá nhân. Đồng thời, yêu cầu cao hơn về trách nhiệm của các bên tham gia vào quá trình phát hành trái phiếu.
Thực tế, trước khi Nghị Định 81 đi vào cuộc sống, tỉ lệ vốn hóa thị trường và phát hành trái phiếu của nhiều DN bất động sản là rất lớn. Số liệu của Công ty Chứng khoán Mirae Asset cho thấy, các DN bất động sản là nhóm phát hành nhiều nhất với tổng giá trị 22.461 tỉ đồng trong 4 tháng đầu năm 2020, chiếm 37,43% tổng giá trị phát hành. So với cùng kỳ, giá trị phát hành của nhóm bất động sản đã tăng đến hơn 2,8 lần. Chỉ tính riêng hai quý đầu năm 2020, các doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản đã phát hành khoảng 45.590 tỉ đồng trái phiếu, tương đương khoảng 2 tỉ USD.
Trong đó, lãi suất trái phiếu của nhiều đơn vị hiện lãi suất bình quân trái phiếu DN bất động sản phát hành sơ cấp dao động từ 10,1 - 11,2%/năm với kỳ hạn tăng dần từ 12 tháng đến 5 năm. Nhiều DN còn đặt ra mức lãi suất lên tới 14 - 15%/năm.
Đơn cử cho việc tranh thủ trước khi Nghị Định 81 đi vào cuộc sống, tháng 7/2020, Tập đoàn Novaland là một trong những DN bất động sản mạnh dạn phát hành lượng trái phiếu lớn thông qua ba đợt khác nhau tổng giá trị lên đến 1.420 tỉ đồng, kỳ hạn 36 tháng. 6 tháng đầu năm 2020, đơn vị này cũng phát hành thành công 2.537 tỉ đồng trái phiếu với lãi suất 10,60%, nằm trong top 10 DN bất động sản huy động trái phiếu trên 1.000 tỉ đồng.
Sang đầu tháng 8, HĐQT Novaland thông qua 8 nghị quyết phát hành trái phiếu với tổng trị giá lên đến 2.500 tỉ đồng, thời điểm phát hành trong quý III/2020. Báo cáo tài chính hợp nhất bán niên 2020 vừa công bố cho thấy, tổng tài sản của Novaland tính đến ngày 30/6 là 98.779 tỉ đồng; nợ phải trả là 74.212 tỉ đồng, gấp 3 lần vốn chủ sở hữu. Trong cơ cấu nợ phải trả, vay và nợ thuê tài chính ngắn và dài hạn 38.087 tỉ đồng, chiếm đến 51%. Dư nợ vay trái phiếu dài hạn đạt 13.918 tỉ đồng, tăng gần 34,4% so với đầu năm nay.
Đánh giá về mức lãi suất mà các DN bất động sản đưa ra, TS Trần Đình Hiền, Viện Kinh tế Phát triển Xã hội cho rằng, nếu cuộc đua lãi suất trái phiếu DN bất động sản không bị “kìm cương” thì rủi ro sẽ tăng. Nó không chỉ tăng cho nhà đầu tư mà còn cho cả các DN phát hành. Bởi khi phát hành với lãi suất quá cao thì áp lực trả nợ cũng tăng theo, gia tăng gánh nặng tài chính cho DN.
Ông Nguyễn Đức Quân – Giám đốc Công ty cổ phần Chứng khoán Châu Á -Thái Bình Dương nhìn nhận, trái phiếu DN bất động sản phát triển mạnh do đặc tính an toàn trong bối cảnh những kênh đầu tư khác đang chịu nhiều biến động. Mặt khác, việc các ngân hàng đồng loạt hạ lãi suất tiền gửi tiết kiệm khiến dòng tiền từ kênh này chảy mạnh sang trái phiếu. Tuy nhiên, theo ông Quân, nếu phân tích kỹ thị trường vẫn có điểm rơi rủi ro vì dễ xảy ra tình trạng huy động trái phiếu nhằm “đảo nợ” khi không thể thanh khoản cho trái chủ.
